Понятие, виды и параметры стоимости недвижимости

Элементы стоимости: спрос, полезность, дефицитность, передаваемость. Стоимость неравнозначна затратам. Категории стоимости:

1)Стоимость в обмен - цена, которая возобладает на свободном, открытом и конкурентном рынке при уравновешивании спроса и предложения. Это объективная стоимость, так как рассматривается на поддающихся рассмотрению экономических факторах. Сюда относится рыночная стоимость. Рыночная стоимость – расчетная величина, равная денежной сумме, за которую предполагается переход имущества из рук в руки на дату оценки в результате коммерческой сделки между добровольным покупателем и добровольным продавцом после адекватного маркетинга; при этом считается, что каждая из сторон действовала расчетливо, без принуждения и компетентно.

2)Стоимость в пользовании - ценность имущества для особого пользователя или группы пользователей. Это субъективная стоимость. Сюда входит: стоимость восстановления, стоимость замещения, восстановительная стоимость. Если клиент просит срочно продать квартиру, то она продается по ликвидационной стоимости. Ликвидационная стоимость - цена, с которой вынужден согласиться владелец при продаже имущества в срок, меньше разумно приемлемого для рыночной экспозиции; чистая денежная сумма, которую собственник объекта может получить при продаже ликвидируемого объекта недвижимости. Инвестиционная стоимость – стоимость оцениваемого имущества для конкретного инвестора, который собирается купить оцениваемый объект, или вложить в него финансовые средства. Восстановительная стоимость - стоимость полного восстановления здания (объекта); расходы в текущих ценах на строительство точного дубликата или копии с использованием точно таких же материалов, стройстандартов, дизайна и с тем же качеством работ, который воплощает в себе все недостатки, изъяны и моральный износ, что и у объекта оценки. Стоимость замещения - затраты на полное замещение; расходы в текущих ценах на строительство здания, имеющего эквивалентную полезность с объектом оценки, но построенного из новых материалов по нынешним стандартам, с современным дизайном и планировкой. В 1м случае – это воспроизводство точной копии здания, во 2м – замена здания его функциональным аналогом. Стоимость, приносящая доход недвижимости определяется кол-вом, качеством и продолжительностью получения тех выгод, которые данный объект будет приносить в течении определенного времени. Задача оценщика пересчитать все эти выгоды в единую сумму, которая называется текущей стоимостью.