Доходный подход к оценке недвижимости: метод прямой капитализации дохода

Варианты доходного подхода: метод прямой капитализации, метод дисконтирования денежных потоков, метод валовой ренты (разновидность сравнительного или рыночного метода). Доходный подход - стоимость объекта недвижимости равна стоимости будущих доходов от его использования. Основная сфера применения: оценка коммерческой недвижимости. В качестве таких доходов выступают: доход от эксплуатации (аренда), доход от перепродажи. Базовая формула доходного подхода: V=I/R, где V - стоимость недвижимости; I - ожидаемый доход от оцениваемой недвижимости (чистый операционный доход, который способна приносить недвижимость за период); R - норма дохода или прибыли - это коэффициент или ставка капитализации. Суть подхода: использование различных вариантов пересчета потоков будущих доходов в их текущую стоимость, с учетом: величины будущих доходов, периода получения доходов, времени получения доходов. Метод капитализации доходов - определение стоимости недвижимости через перевод годового (или среднегодового) чистого операционного дохода (ЧОД) в текущую стоимость. Метод прямой капитализации предполагает более тщательное изучение доходности объектов. При использовании метода капитализации доходов в стоимость недвижимости преобразуется доход за один временной период. Ключевые понятия: чистый операционный доход (ЧОД) и ставка капитализации (R). Задача оценщика: четко определить ЧОД. ЧОД - разница между фактическими доходами от объекта и операционными затратами на его содержание. Определение ЧОДа производится за год, берется средняя величина, рассматриваются все показатели о динамике рынка, на основании этого определяется величина ставки капитализации (V=ЧОД/R). Ставка капитализации - это отношение рыночной стоимости имущества к приносимому им чистому доходу. Метод капитализации доходовиспользуется, если: потоки доходов стабильны длительный период времени, представляют собой значительную положительную величину; потоки доходов возрастают устойчивыми, умеренными темпами. Результат, полученный данным методом, состоит из стоимости зданий, сооружений и из стоимости земельного участка, т.е. является стоимостью всего объекта недвижимости. При применении данного метода необходимо учитывать следующие ограничивающие условия: нестабильность потоков доходов; если недвижимость находится в стадии реконструкции или незавершенного строительства. Основные проблемы данного метода: метод не рекомендуется использовать, когда объект недвижимости требует значительной реконструкции или же находится в состоянии незавершенного строительства, т.е. в ближайшем будущем не представляется возможным выход на уровень стабильных доходов. Метод валовой ренты - соотношение между ценой и потенциальным валовым доходом (валовая рента), который может приносить оцениваемый объект за определенный период времени (год, 5 лет, квартал). При этом методе оценщик ищет рыночную информацию об уровне арендных платежей и сопоставимых ценах продаж. Соотношения цена/рента – рентный мультипликатор (ВРМ). V=R*ВРМ. Стоимость недвижимости равна годовой арендной плате за заданный период, умноженной на ВРМ.

34. Понятие «первичного» и «вторичного» рынков жилья, условия их формирования. Первичный рынок жилья – новостройки; жилье, отприватизированное первично и ни разу не участвовавшее в сделке (дарение, наследование и т.д.). Первичный рынок недвижимости формируется предложением различных застройщиков. Основным достоинством первичного рынка недвижимости является отсутствие у квартиры какой-либо «истории», т.е. ее юридическая чистота. Положительные стороны покупки жилого помещения в новом доме: 1) комиссионные посредникам при покупке новостроек, как правило, минимальны, да и стоимость самих квартир бывает ниже, чем на вторичном рынке; 2) деньги за квартиры в строящихся домах можно вносить постепенно; 3) цена на жилье, скорее всего, со временем будет расти; 4) поскольку дом новый, вряд ли придется в ближайшие годы тратиться на капитальный ремонт. Кроме того, при покупке квартиры в новостройке можно внести изменения в ее планировку и сделать отделку по своему вкусу. Отрицательные стороны: окончательная цена квартиры неизвестна, сроки завершения строительства могут затянуться. Все представленные на первичном рынке недвижимости типовые новостройки делятся на два типа: панельные и монолитно-кирпичные. Панельные дома построены из блоков, и квартиры в них имеют стандартные планировки, низкие потолки и посредственные эксплуатационные характеристики. Монолитно-кирпичные дома имеют каркас из железобетона, который снаружи отделан кирпичом. Минимальный срок эксплуатации таких домов значительно выше, чем у панельного жилья, и составляет по прогнозам 200 лет. Одним из существенных достоинств монолитного домостроения является наличие свободных планировок и более высоких потолков, площади квартир в таких домах существенно больше, чем в панельных, а, следовательно, и стоимость квартиры выше. Вторичный рынок жилья формируется из уже созданных объектов, находящихся в эксплуатации/собственности (частной, государственной) и связанных с перепродажей или с другими формами перехода поступивших на рынок объектов от одного владельца к другому. Возможна целая цепочка смены предыдущих владельцев, и чем она длиннее, тем выше риск возникновения судебных споров по обстоятельствам, которые зачастую невозможно проверить. Вторичный рынок по предложению больше, чем первичный. Покупка вторичного жилья позволяет свободно выбирать район для приобретения недвижимости. При снижении спроса вторичный рынок недвижимости может достаточно гибко реагировать на него уменьшением предложения и падением цен, нижняя граница которых определяется, по сути, тремя факторами: ценой приобретения объекта, финансовым положением продавца и соответствием его уровня доходов уровню текущих затрат по содержанию недвижимости. На первичном рынке недвижимости ситуация иная. Нижняя граница цены определяется уровнем затрат на строительство: при его переходе застройщик несет прямые убытки. Вместе с тем здесь сложнее как уменьшить, так и увеличить предложение. В строительном процессе задействован ряд организаций, каждая из которых заинтересована в использовании своих мощностей и ресурсов (что особенно относится к подрядчикам), и прекратить строительный процесс мгновенно невозможно. Столь же невозможно и быстро увеличить предложение — процесс создания объектов недвижимости занимает месяцы и даже годы.