Принцип наилучшего и наиболее эффективного использования ННЭИ

Заключительный этап оценки недвижимости: когда целью оценки является определение рыночной стоимости, оценщик обязан оценить ННЭИ, т.е определить рыночную стоимость. ННЭИ - «то использование, выбранное из достаточного числа альтернативных вариантов, рационально оправданных и правомочных, которое физически возможно, юридически не противопоказано, финансово осуществимо и которое обеспечит или наивысшую текущую стоимость объекту или наивысшую стоимость земли на фактическую дату оценки». Анализ ННЭИ выполняется путем последовательной проверки соответствия всех вариантов использования по следующим критериям:

1)Физическая осуществимость – рассмотрение рациональных и технологически реальных способов использования (т.е. анализ способов использования участков, анализ доступности финансовых, трудовых, коммуникационных ресурсов, стройматериалов).

2)Правомочность - рассмотрение законных способов использования участка, чтобы не противоречили положениям по зонированию территорий, об исторических памятниках, экологическим нормативам.

3)Финансовая оправданность – рассмотрение всех физически осуществимых и правомочных вариантов использования участка или объекта, которые обеспечат владельцу участка превышение доходов над расходами.

4)Мах эффективность (оптимальный вариант застройки) – выбор варианта, который будет приносить максимальный чистый доход или максимальную текущую стоимость.

Оценка недвижимости проводится для застроенного и для не застроенного участка.

ННЭИ рассчитывает 4 позиции: расчет стоимости при освобождении участка (снос); объект может (должен) быть реконструирован с целью получения мах дохода; объект должен быть использован по назначению без переделок; здание должно использоваться по другому назначению. Оптимальное сочетание факторов, приводящих к наивысшей стоимости, и есть ННЭИ.