Тема 3. Доходный подход к оценке недвижимости

1. В здании общей площадью 9 000 кв. м., подлежащих аренде, 180 кв. м свободны, а остальные сданы в аренду за 200 долл. за 1 кв. м в год. Операционные расходы составляют 30% потенциального валового дохода (ПВД). Определить чистый операционный доход (ЧОД).

Решение:

1) ПВД = общая площадь х арендная ставка = 9000 х 200 = 1 800 000 (долл.)

2) Операционные расходы = ПВД х 30% = 1 800 000 х 0,3= 540 000 (долл.)

3) Арендуемая площадь = общая площадь – свободные площади = 9 000 – 180 = 8 820 (кв. м)

4) ДВД= Арендуемая площадь х арендная ставка = 8 820 х 200 =1 764 000 (долл.)

5) ЧОД = ДВД – операционные расходы = 1 764 000 – 540 000 = 1 224 000 (долл.)

2. Стоимость земельного участка в едином объекте недвижимости составляет 2000 ед., чистый операционный доход от единого объекта недвижимости составляет 350 ед., ставка капитализации для земельного участка и зданий соответственно 12% и 15%. Определить стоимость зданий в едином объекте недвижимости.

Решение:

Доход от ЗУ= 2000 х 0,12 = 240

Доход от зданий = 350 – 240 = 110

Стоимость зданий = 110/0,15 = 733,33

3. Определить стоимость магазина по следующим данным:

Ежемесячный потенциальный валовой доход	10 500 долл. США
Ежемесячные потери при сборе дохода	200 долл. США
Текущие операционные расходы	25% от действительного валового дохода
Налогообложение и выплата долга	15% от действительного валового дохода
Ставка капитализации	12%

Решение:

ДВД = (10 500 – 200) х 12 = 123 600

ЧОД = 123600 – 123600 х 0,25 = 92 700

ЧД = 92 700 – 123 600 х 0,15 = 92 700 – 18 540 = 74 160

Стоимость = 74 160/0,12 = 618 000

4. Определить стоимость здания методом капитализации дохода. Площадь здания, предназначенного для сдачи в аренду, составляет 2000 м2. Из них 600 м2 занято арендодателем, остальная площадь сдается в аренду по 500 руб. за 1м2/месяц, что соответствует рыночной ставке аренды. Недоиспользование помещений составляет 10%. Эксплуатационные расходы составляют 25% действительного валового дохода от аренды.

Безрисковая ставка дохода – 6%. Премия за риск инвестиций в недвижимость – 2%. Надбавка за риск ликвидности недвижимости – 2%. Надбавка за инвестиционный менеджмент – 4%. Норма возврата капитала – 2%.

Решение:

Расчет потенциального валового дохода (ПВД) здания

ПВД = 500 х 12 мес х (2000 – 600) = 8400 (тыс. руб);

Расчет действительного (эффективного) валового дохода (ДВД) здания

ДВД = 8400 (1 – 0,1) = 7560 (тыс. руб)

Расчет чистого операционного дохода (ЧОД) здания

ЧОД = 7560 (1-0,25) = 5670 (тыс. руб)

Коэффициент капитализации для здания по методу кумулятивного построения

равен: 6% + 2% + 2% + 4% +2% = 16%

Рыночная стоимость здания методом капитализации дохода равна

5670/0,16 = 35 437,5 (тыс. руб)