Методы сравнительного подхода, используемые для оценки недвижимости

Метод сравнительного анализа продаж. Метод сравнительного анализа продаж в настоящее время наиболее востребован в российской оценочной практике. Данное обстоятельство связано с характером используемой в данной процедуре информации и ее доступности при проведении индивидуальной оценки недвижимости.

Рассмотрим этапы оценки стоимости объекта недвижимости методом сравнительного анализа продаж.

1 этап. Анализ территориального рынка недвижимости и сбор информации по недавно совершенным сделкам и предложениям о покупке или продаже объектов, сходных с оцениваемым объектом по назначению, размеру, физическому состоянию, местоположению и др.

2 этап. Проверка достоверности информации и анализ типичности отобранных объектов-аналогов на соответствие рыночной конъюнктуре.

3 этап. Составление списка объектов-аналогов и позиционирование оцениваемого объекта недвижимости среди отобранных аналогов.

4 этап. Выбор рациональных единиц сравнения, анализ элементов сравнения оцениваемой недвижимости и объектов-аналогов, расчет и внесение необходимых корректировок в цену каждого объекта-аналога.

5 этап. Анализ скорректированных цен аналогов и согласование полученных результатов для выведения итоговой стоимости недвижимости сравнительным подходом.

Первые три этапа представляют работу оценщика по сегментации рынка недвижимости. Накопление базы данных должно являться постоянной работой оценщика. В базе данных может накапливаться информация по ранее оцениваемым объектам либо аналогам, отобранным для целей оценки. Кроме того, в настоящее время печатные и электронные источники регулярно публикуют обзоры состояния рынка недвижимости с выделением сегментов различного назначения. Обзор рыночной информации необходим для качественной оценки рыночной стоимости доходным и затратным подходами, анализа вариантов наиболее эффективного использования оцениваемого объекта, однако особую роль данный анализ играет в сравнительном подходе.

Сегментация рынка недвижимости, или разбиение его на отдельные секторы, начинается с выделения объектов аналогичного назначения. Затем объекты недвижимости сходного назначения разбиваются на классы для отбора аналогов, максимально сходных с оцениваемым. Затем рассматриваются такие параметры, как передаваемые права, условия финансирования сделки, инвестиционная мотивация сделки, независимость субъектов сделки, местоположение, срок экспозиции и др. Расширение числа анализируемых параметров позволяет более точно позиционировать объект оценки среди потенциальных аналогов и составить список сопоставимых объектов, отобранных для дальнейших расчетов.

Далее проводится работа с отобранными аналогами, максимально сходными с оцениваемым по совокупности элементов сравнения. Оценщик должен последовательно сравнить оцениваемый объект с каждым аналогом по всем влияющим на цену характеристикам. Правильный выбор единицы сравнения ¾ цена аналога в целом либо цена единичного модуля ¾ для каждого элемента сравнения является залогом объективной оценки, качества расчетов, обоснованности оценочных решений. По выявленным расхождениям рассчитывается влияние наличия или отсутствия улучшения на цену. При внесении корректировок необходимо учитывать последовательность приведения и их влияние на цену аналогов. При согласовании скорректированных цен, полученных по каждому аналогу, применяется метод средневзвешенной. Весомость каждого смоделированного результата определяется числом внесенных поправок и обоснованностью расчетов влияния на рыночную цену анализируемого элемента.

Метод соотнесения цены и дохода. Метод соотнесения цены и дохода основывается на предположении, что величина дохода, приносимого недвижимостью, является ценообразующим фактором и анализ соразмерности цены и дохода по аналогичным объектам дает основание для использования усредненных результатов при оценке конкретного объекта недвижимости. В данном методе используются экономические единицы сравнения:

n потенциальный валовой доход;

n действительный валовой доход;

n чистый операционный доход.

В зависимости от выбранной экономической единицы сравнения при оценке недвижимости можно использовать валовой рентный мультипликатор (ВРМ) и общий коэффициент капитализации (ОКК).

Метод валового рентного мультипликатора и метод общего коэффициента капитализации имеют сходную принципиальную основу, поэтому требуют единого подхода к критериям и последовательности отбора аналогичной недвижимости.

1. Одинаковое назначение объектов или принадлежность к одному и тому же сегменту рынка недвижимости.

2. Сопоставимый вид используемого дохода:

n потенциальный валовой доход;

n действительный валовой доход;

n чистый операционный доход;

n денежный поток на собственный капитал.

3. Совпадение времени поступления дохода:

n прогнозный годовой доход;

n фактический доход за последний отчетный год;

n среднегодовой доход за последние несколько лет.

4. Экономический признак ¾ незначительное расхождение величин адекватных доходов.

Метод валового рентного мультипликатора. Валовой рентный мультипликатор ¾ это показатель, отражающий соотношение цены продажи и валового дохода объекта недвижимости. Данный показатель рассчитывается по аналогичным объектам недвижимости и используется как множитель к адекватному показателю оцениваемого объекта. Валовой рентный мультипликатор применяется для объектов, по которым можно достоверно оценить либо потенциальный, либо действительный валовой доход, а также в том случае, если этот вид дохода дает более объективную оценку.

Этапы оценки недвижимости методом валового рентного мультипликатора.

1 этап. Оценивается валовой доход оцениваемого объекта либо потенциальный, либо действительный.

2 этап. Подбирается не менее трех аналогов оцениваемому объекту, по которым имеется достоверная информация о цене продажи и величине потенциального либо действительного дохода.

3 этап. Вносятся необходимые корректировки, увеличивающие сопоставимость аналогов с оцениваемым объектом.

4 этап. По каждому аналогу рассчитывается валовой рентный мультипликатор.

5 этап. Определяется итоговый ВРМ как среднее арифметическое расчетных ВРМ по всем аналогам.

6 этап. Рассчитывается рыночная стоимость оцениваемого объекта как произведение среднего ВРМ и расчетного адекватного валового дохода оцениваемого объекта.

Вероятная рыночная стоимость оцениваемого объекта рассчитывается по формуле

где С_н¾ расчетная рыночная стоимость оцениваемого объекта;

ВД ¾ потенциальный или действительный валовой доход;

ВРМ ¾ валовой рентный мультипликатор;

Ц_ан¾ цена сделки с аналогичным объектом недвижимости;

оц ¾ оцениваемый объект;

ан ¾ аналогичный объект недвижимости;

i ¾ число используемых аналогов.

Пример 10.1. Оценщик должен определить рыночную стоимостьобъекта недвижимости, потенциальный валовой доход которой составляет 30 000 тыс. руб. В информационной базе данных имеются сведения о недавно проданных аналогах.

Рассчитаем средний валовой рентный мультипликатор по аналогам и его среднее значение:

(105 000: 35 000 + 96 000: 28 000 + 110 000: 31 000): 3 = 3,3257.

ВРМ не корректируют на различия между объектом оценки и сопоставимыми аналогами, так как в основу расчета ВРМ положены фактические арендные платежи и продажные цены, в которых уже учтены указанные различия.

Рыночная стоимость оцениваемого объекта равна 30 000 ´ 3,3257 = 99 770 (тыс. руб.).

Метод достаточно прост, но требует соблюдения таких условий, как наличие развитого и активного рынка недвижимости, возможность получения достоверной рыночной и экономической информации. К недостаткам метода можно отнести невозможность достижения полной сопоставимости оцениваемого объекта и аналогов, а также влияние на рыночную стоимость величины операционных расходов.

Метод общего коэффициента капитализации. Общий коэффициент капитализации применяется к чистому операционному доходу объекта недвижимости. Общий коэффициент капитализации (ОКК) определяется отношением чистого операционного дохода (ЧОД) сопоставимого аналога к его цене и используется как делитель к чистому операционному доходу оцениваемого объекта.

Перечислим основные этапы расчета стоимости объекта недвижимости методомобщего коэффициента капитализации.

1 этап. Рассчитывается чистый операционный доход оцениваемого объекта недвижимости.

2 этап. Подбирается не менее трех аналогов оцениваемому объекту, по которым имеется достоверная информация о цене продажи и величине чистого операционного дохода.

3 этап. Вносятся необходимые корректировки, увеличивающие сопоставимость аналогов с оцениваемым объектом.

4 этап. По каждому аналогу рассчитывается общий коэффициент капитализации.

5 этап. Определяется итоговый ОКК как среднее арифметическое расчетных ОКК по всем аналогам.

6 этап. Рассчитывается рыночная стоимость оцениваемого объекта как отношение чистого операционного дохода оцениваемого объекта к среднему ОКК по отобранным аналогам.

Подбор аналогов, сопоставимых с оцениваемым объектом, проводится в соответствующем по назначению сегменте рынка недвижимости, идентификация объектов включает такие параметры, как степень риска, уровень дохода и т. д.

Вероятная цена продажи объекта оценки будет определяться формулой

где С_н¾ расчетная рыночная цена объекта оценки;

ЧОД ¾ чистый операционный доход;

Ц_ан¾ цена аналога;

оц ¾ оцениваемый объект,

ан ¾ аналог;

i ¾ число аналогов, используемых для оценки.

Пример 10.2. Оценивается рыночная стоимость объекта недвижимости, чистый операционный доход которого в прогнозном году составит 250 000 тыс. руб.

Информационная база данных о сделках купли-продажи представлена следующими сведениями.

Общий коэффициент капитализации для оцениваемого объекта составит:

(230 000: 1 150 000 + 260 000: 1 200 000 + 270 000: 1 500 000): 3 = 0,1989.

Вероятная цена продажи оцениваемого объекта будет равна:

Ц_об= 250 000: 0,1989 = 1 257 000 (тыс. руб.).

Сравнительный подход к оценке недвижимости и его методы являются самостоятельной процедурой определения рыночной стоимости на основе ценовой и экономической информации по сопоставимым объектам. Вместе с тем приемы сравнительного подхода широко используются в оценочной деятельности. Большой объем данных, используемых в доходном и затратном подходах, таких, как ставки арендной платы, эксплутационные расходы, капитальные затраты, величина износа и др., может определяться на основе анализа характеристик объектов-аналогов и использования приемов сравнительного анализа.