Инструменты сравнительного подхода к оценке рыночной стоимости

Оценка рыночной стоимости недвижимости с позиции различных подходов предполагает использование принципиально отличающихся приемов оценки и информационного обеспечения. Доходный подход опирается на прогноз чистого дохода, который может генерировать недвижимость после даты ее оценки, и анализ инвестиционных рисков объекта. Затратный подход основан на оценке затрат на воссоздание земельного участка и здания, аналогичных оцениваемому, а также анализе фактического износа объекта. Сравнительный подход требует от оценщика следующих знаний специфических приемов или инструментов, отличающих данный подход от остальных:

1) единиц сравнения;

2) элементов сравнения;

3) видов корректировок (поправок);

4) способов внесения поправок;

5) методов расчета поправок.

Единицы сравнения. Анализ сделок по сопоставимым объектам обеспечивает оценщика информацией о цене аналога в целом. Эти данные могут использоваться только в том случае, если размеры аналога идентичны размерам оцениваемого объекта. На практике они обычно не совпадают. В таком случае оценщик должен оперировать ценой единицы сравнения, которой может быть либо физическая единица (цена единицы площади), либо экономическая (цена приносящей доход единицы).

Выбор единицы сравнения зависит от вида оцениваемой недвижимости. При оценке земельных участков обычно используются цены единиц сравнения земли:

n цена за 1 га;

n цена за сотку;

n цена за 1 фронтальный метр:

n цена за 1 м².

При оценке земельных участков обычно используются цены единиц сравнения застроенных участков:

n цена за 1 м² общей площади;

n цена за 1 м² площади, предназначенной для сдачи в аренду;

n цена за 1 м³.

В некоторых случаях в качестве единицы сравнения следует использовать формирующие доход модули:

n номер (при оценке мотелей и гостиниц);

n посадочное место (при оценке кафе, ресторанов, кинотеатров);

n машиноместо (при оценке парковок, станций техобслуживания автомобилей и т. д.).

Использование в расчетах цены единицы сравнения повышает эффективность оценки, поскольку в данном случае упрощается процедура сравнения оцениваемого объекта с аналогами и отпадает необходимость корректировки на размер. Влияние на стоимость оцениваемого объекта его физических размеров учитывается, как правило, на завершающем этапе при переходе от стоимости единицы сравнения к стоимости объекта в целом. Оценщик должен помнить, что выбранная единица сравнения может влиять на результат оценки рыночной стоимости в сравнительном подходе. Если размеры объектов существенно различаются, то это может повлиять на цену единицы сравнения, так как между ценой недвижимости и ее физическими размерами нет однозначной зависимости. Известно, что цена квадратного метра жилой недвижимости в однокомнатных квартирах отличается от аналогичных цен в трехкомнатных квартирах. В таких случаях требуется внесение поправки на экономический масштаб объектов.

Применение цен единиц сравнения при моделировании стоимости оцениваемого объекта не всегда эффективно. Так, при анализе сходства таких параметров, как имущественные права, способ финансирования, условия и дата продажи, целесообразно оперировать ценой объекта недвижимости в целом. Таким образом, выбор вида цены, подлежащей последующей корректировке, является существенным приемом сравнительного подхода.

Элементы сравнения. Элементы сравнения¾это параметры объектов и обстоятельства конкретных сделок, формирующих цену с учетом региональных особенностей и экономической составляющей функционирования рынка недвижимости. Обычно рассматриваются следующие элементы сравнения, охватывающие наиболее существенные факторы стоимости:

1) передаваемые права собственности и ограничения на недвижимость;

2) условия финансирования;

3) условия продажи;

4) время продажи;

5) местоположение;

6) физические характеристики;

7) экономические характеристики;

8) отклонение от целевого использования;

9) наличие движимого имущества.

При необходимости следует проанализировать дополнительные элементы, такие, как законодательные и природоохранные ограничения, сервитуты, транспортная доступность, обеспеченность объектами инфраструктуры и т. д.

Некоторые элементы сравнения разбивают на подклассы, которые анализируются индивидуально, например физические характеристики могут включать износ, состояние здания, качество отделки, размеры и т. д.

Передаваемые права собственности и ограничения на недвижимость. Постановка задания на оценку предполагает определение оцениваемых имущественных прав на недвижимость. Оцениваемые имущественные права могут не совпадать с переданными имущественными правами, выявленными по сопоставимым сделкам.

Передаваемые имущественные права влияют на цену сделки. Анализируемые объекты недвижимости могли быть проданы вместе с арендаторами и заключенными договорами аренды. При формировании цен аналогов учитывались условия заключенных договоров аренды, которые, как правило, фиксируют доходность объекта. Сравниваемые объекты могут отличаться по уровню ставок арендной платы от действующих рыночных ставок на дату оценки. Второй фактор передаваемых имущественных прав ¾ это остаточный срок действия договоров аренды, от которого зависит возможность корректировки ставок арендной платы и других условий в соответствии с требованиями рынка.

Чтобы оценить влияние данного элемента сравнения, необходимо располагать информацией о структуре доходов и условиях договора аренды проданного объекта. В отдельных случаях поправка на переданные имущественные права вносится на другом этапе оценки недвижимости: либо при согласовании показателей стоимости, полученных в методе сравнения продаж, либо в разделе формирования итоговой стоимости.

Условия финансирования сделки. Цена сделки с объектами-аналогами учитывает способ финансирования приобретения недвижимости. При всем многообразии способов финансирования их можно объединить в три основные группы.

1. Финансирование за счет собственных средств инвестора единым платежом.

2. Смешанное финансирование с использованием банковского кредита, как правило, ипотечного.

3. Смешанное финансирование с использованием кредита, предоставляемого продавцом, или покупка в рассрочку.

Отсрочка оплаты приводит к увеличению цены сделки. Однако условия предоставления банком или продавцом заемных средств покупателю могут отличаться в рассматриваемых сделках и, главное, отличаться от условий, установленных ссудным рынком на дату оценки. Для расчета данной поправки оценщик должен выявить сделки, отличающиеся по способу финансирования от оцениваемого объекта, выяснить фактические условия финансирования таких сделок ¾ длительность отсрочки полного платежа, процентную ставку, периодичность взносов в погашение остатка задолженности ¾ и располагать информацией о рыночных условиях ипотечного кредитования недвижимости.

Условия продажи. Поправка на условия продажи необходима в том случае, если мотивация покупателя и продавца не типична. Наиболее распространенными формами нетипичных условий сделок являются:

n сделки, заключенные под давлением, ставящие одну из сторон в невыгодное положение;

n сделки, осуществленные по желанию продавца в более короткие сроки экспозиции по сравнению с типичными;

n особые предпочтения инвестора относительно анализируемой сделки;

n финансовые (кредитор и заемщик), корпоративные и родственные связи;

n особые условия налогообложения;

n особые условия процедуры отчуждения собственности.

Если в сделке присутствуют нерыночные условия продажи, то они должны быть тщательно проанализированы для адекватного обоснования корректировок. Поскольку данный элемент сравнения плохо поддается математической оценке влияния на стоимость, то при выявлении аналогов с нетипичными условиями продажи их обычно исключают из списка аналогов.

Время продажи. В основе сравнительного подхода лежит фактическая прошлая информация о ценах на сходные объекты, отражающих состояние рынка на дату совершения сделки. За время, отделяющее дату оценки от даты сделки с аналогичными объектами, могут произойти существенные изменения, которые необходимо учесть при оценке.

Наиболее нестабильные факторы рыночной стоимости:

n инфляционные (дефляционные) процессы;

n изменение покупательной способности денег;

n изменение приоритетности различных инвестиционных инструментов;

n изменение предпочтений инвесторов относительно объектов недвижимости;

n изменение налогообложения;

n изменение правил на ведение строительных работ;

n колебание спроса и предложения.

В период экономического спада активность рынка недвижимости уменьшается, в таком случае оценщик может использовать информацию по старым сделкам. Цена такой сделки дисконтируется в соответствии с периодом, в течение которого рыночные условия приводят к различию в цене. Следует иметь в виду, что элементом сравнения является не календарный период, отделяющий дату оценки от даты сделки, а период времени, определяющий изменение рыночной ситуации.

Местоположение. При отборе объектов-аналогов оценщик использует информацию территориального рынка недвижимости, к которому принадлежит оцениваемый объект. В современных российских условиях разброс цен на сходные по другим параметрам объекты недвижимости настолько велик, что анализ данных по различным экономическим регионам нецелесообразен. Тем не менее, поправка на местоположение необходима, если характеристики местоположения оцениваемого и сопоставимых объектов влияют на цену.

Как правило, такая корректировка вносится в том случае, если объекты расположены в разных районах, однако колебания цен могут возникать в пределах одного района. Например, для жилых объектов важен вид из окна, для магазинов ¾ протяженность фасада.

Физические характеристики. Физические характеристики объекта недвижимости являются существенной составляющей ее стоимости, поэтому оценщик должен проанализировать большое число разнообразных параметров, таких, как:

n размер здания;

n качество строительства;

n архитектурный стиль;

n строительные материалы;

n возраст и состояние здания;

n функциональная полезность;

n размер земельного участка;

n привлекательность;

n благоустройство;

n экологическое состояние.

Как правило, анализируемые объекты по вышеперечисленным параметрам существенно различаются, и данное обстоятельство должно быть учтено при формировании стоимости оцениваемой недвижимости. Изменение стоимости, связанное с каким-либо компонентом, не адекватно затратам на его установку, корректировка цены включает такую составляющую, как готовность покупателя заплатить больше за наличие готовых улучшений и удобств.

Экономические характеристики. Экономические характеристики ¾ это параметры недвижимости, определяющие ее доход. Данный элемент сравнения особенно важен при оценке приносящих доход объектов. Размер дохода зависит от эксплуатационных расходов, качества управления, состава арендаторов, условий договора аренды, срока окончания договора аренды и возможности его продления.

Оценщик не должен отождествлять различия в передаваемых правах на недвижимость, изменение рыночных условий в связи с расхождением времени продажи с различиями в экономических характеристиках. Корректировки на выявленные расхождения в экономических характеристиках целесообразнее применять к цене объекта в целом.

Отклонение от целевого использования. Приоритетным критерием отбора аналогов является идентичность их назначения, которая представляет вариант текущего использования объектов. Однако оценщик должен учитывать возможные различия в наиболее эффективном варианте использования оцениваемого и сопоставимых объектов. Обстоятельства юридической допустимости, физической осуществимости, финансовой состоятельности вариантов, обеспечивающих максимальную остаточную продуктивность земельного участка при сравнении объектов недвижимости, могут различаться.

Наличие движимого имущества. Движимое имущество или другие компоненты, не входящие в состав недвижимости, необходимо анализировать отдельно. Типичным примером движимого имущества является гостиничная мебель, торговое оборудование. Сроки экономической жизни, инвестиционные риски, факторы доходности данных компонентов отличаются от аналогичных параметров недвижимости.

Для объектов коммерческой недвижимости наличие и состояние таких компонентов имеет важное значение для эффективного использования недвижимости. Стоимость движимого имущества, не входящего в состав недвижимости, должна быть оценена и отражена в отчете, так как для некоторых видов недвижимости, например курортных отелей, она представляет существенный стоимостный компонент.