Сервитут

Сервитут — вещное право пользования чужой вещью в интере­сах определенного лица. Право пользования при этом связывается с вещью, а не с субъектом права собственности, поэтому при пере­ходе вещи, обремененной сервитутом, к другому лицу юридическая сила сервитута не меняется. В ГК РФ нормы, регулирующие сервитутное право, содержатся в ст. 274—277 и ст. 23 ЗК РФ.

Сервитутом могут обременяться объекты недвижимости, огра­ниченное использование которых необходимо вне связи с пользо­ванием земельным участком.

Основание установления права	Права собственника участка, землевладельца и землепользователя
Частный сервитут в соответствии с гражданским законодательством устанавливается соглашением между лицами на основе закона	Требовать соразмерную плату от лиц, в интересах которых установлен сервитут.
Публичный(постоянный, срочный) сервитут устанавливается законом или иными нормативными актами РФ, субъектов РФ, органов местного самоуправления, если это необходимо для обеспечения интересов государства, муниципалитетов и местного населения без изъятия участков. Устанавли­вается с учетом результатом общественных слушаний.	- Требовать изъятия участка, в том числе путем выкупа с возмещением органами власти убытков или предоставления равноценного участка с возмещением убытков, если сервитут не позволяет использовать участок. - Требовать соразмерную плату за сервитут. - Осуществлять защиту своих прав и интересов в суде. Сервитут должен быть наименее обременительным дли участка

Сервитуты (частный, публичный):

-подлежат государственной регистрации;

- сохраняются при переходе права на участок к другому лицу;

- не могут быть самостоятельным предметом купли-продажи, залога или иной сделки;

- устанавливаются не к интересах лица, а в интересах и в пользу недвижимости Публичные сервитуты могут устанавливаться:

- для прохода или проезда через земельный участок;

- ремонта коммуникаций, инженерных и других линий и сетей;

- размещения межевых и геодезических знаков;

- проведения дренажных работ;

- сенокоса или пастьбы скота;

- для охоты, сбора дикорастущих растений и ловли рыбы в водоемах;

- проведения изыскательских, исследовательских и других работ;

- свободного доступа к прибрежной полосе

Прекращение сервитута возможно:

Частного:

-по требованию собственника участка при отпадении основания его установле­ния;

-по решению суда, если участок нельзя использовать по назначению из-за сервитута;

- при соединении права собственника и сервитута а одном лице;

- при изъятии участка из гражданского оборота;

Публичного в случае отсутствия общественных нужд в нем путем принятия акта об отмене сервитута.

Различают сервитуты положительные и отрицательные.

Поло­жительные сервитуты — это право лица, имеющего сервитут, со­вершать определенные действия в ущерб чужой недвижимости. К ним можно отнести право прохода или проезда через «служащий» земельный участок, прогона через него скота, пользования водой или пастбищами и т.п.

Отрицательные сервитуты — это право требовать, чтобы собственник примыкающего к «господствующему» «служащего» участка воздерживался от тех или иных видов его использования. Например, право требования о невозведении зда­ний или сооружений либо возведении только таких, которые не могут препятствовать доступу на «господствующий» участок свету и воздуха (сервитут света и воздуха) или портить вид (сервитут вида) и т. п.

2.

Операция (сделка) — это действия граждан и юридических лиц, направленные на установление, изменение или прекращение граж­данских прав и обязанностей; юридический факт, порождающий тот правовой результат, к которому стремились субъекты сделки. Цель любой сделки — приобретение права собственности или права пользования имуществом.

Действительность сделки определяется через совокупность сле­дующих условий:

-законность содержания;

-правоспособность и дееспособность физических и юридиче­ских лиц, совершающих сделку;

-соответствие воли и волеизъявления участников сделки;

-соблюдение формы сделки .

Если хотя бы одно из вышеперечисленных условий не будет со­блюдено, то сделка недействительна.

Сделка считается ничтожной, если:

- совершена с целью, заведомо противной основам правопоряд­ка или нравственности (гл. 9, § 2 ГК РФ);

- волеизъявление не соответствует подлинной воле (ст. 170,174, 178, 179);

- нарушены форма сделки и требования о ее государственной ре­гистрации (ст. 162, 165);

- сторона сделки недееспособна, т. е. неспособна понимать зна­чение своих действий {ст. 171,172, 175, 177);

- сделка юридического лица выходит за пределы его правоспо­собности (ст. 173).

Недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения.

На рынке недвижимости распространены следующие виды сделок:

по распоряжению земельными участками:

- купля-продажа земельного участка, земельного пая;

- сдача в аренду земельного участка;

- купля-продажа права аренды земельного участка;

- дарение земельного участка и земельной доли;

- обмен земельного участка и земельной доли;

- залог земельного участка и права на землю;

- передача земельного участка и земельной доли в качестве вкла­да и уставный капитал хозяйственных обществ и учреждений, в качестве пая в кооператив ;

- наследование земельного участка и земельной доли;

- передача земельного участка в пожизненное наследуемое поль­зование;

- передача земельного участка в постоянное (бессрочное) пользо­вание;

- предоставление сервитута — права ограниченного пользования соседним земельным участком;

- предоставление участка в собственность под индивидуальное жилищное строительство, садоводство и личное подсобное хо­зяйство;

- выкуп земельного участка для государственных и муниципаль­ных нужд;

- приватизация земельного участка.

по распоряжению жильем:

- приватизация комнат и квартир в муниципальном (государст­венном, ведомственном, общественном) жилом фонде;

- купля-продажа жилья;

- купля-продажа жилья с пожизненным содержанием владельца;

- купля-продажа жилья в рассрочку;

- расселение коммунальных и крупногабаритных квартир;

- обмен, в том числе с доплатой;

- сдача жилья в аренду;

- имущественный наем;

- сдача жилого помещения в поднаем;

-дарение жилья; наследование жилья;

- кредитование под залог жилья (ипотека);

- участие в долевом строительстве жилья;

- уточнение долей в жилой недвижимости;

- признание прав собственности на жилье по решению суда;

-расторжение договора (купли-продажи, о приватизации и др.).

по распоряжению нежилыми зданиями и помещениями:

- купля-продажа нежилых помещений, зданий и сооружений;

- сдача в аренду нежилых помещений, зданий и сооружений;

- купля-продажа имущественных комплексов;

- сдача в аренду имущественного комплекса;

- передача нежилых помещений, зданий и сооружений в качест­ве вклада в уставный капитал;

- кредитование под залог недвижимости (ипотека);

- признание права собственности или других прав по решению суда;

- расторжение договора (купли-продажи, аренды и др.), в том числе по решению суда.

Сделки могут совершаться в двух формах:

а) устной (ст. 159 ГК РФ);

б) письменной (ст. 160 ГК РФ).

В устной форме сделка возможна:

- если законом или соглашением не установлена письменная форма;

- для сделок, исполненных при самом их совершении (кроме тех, для которых предусмотрена нотариальная форма, и сделок, не­соблюдение простой письменной формы которых влечет их недействительность);

- для сделок во исполнение договора, заключенного в письменной форме (если это не противоречит закону, иным правовым актам и договору).

Письменная форма сделки заключается в составлении докумен­та, отражающего содержание сделки и подписанного лицом, ее совершающим.

Сделки бывают одно-, двух- или многосторонними. Односторон­ние сделки — это такие сделки, для совершения которых достаточ­но воли одной стороны. Такого вида сделки могут создать обязан­ности для других лиц только в случаях, установленных законом или соглашением с этими лицами. Двух- или многосторонние сделки (до­говоры) — это соглашения двух или нескольких лиц об установле­нии, изменении или прекращении гражданских прав.

Ниже рассматривается содержание наиболее распространен­ных видов сделок с недвижимостью.

Купля-продажа (гл. 30, §7 ГК РФ)

При этой сделке заключается письменный договор купли-про­дажи объекта недвижимости. По этому договору продавец обязу­ется передать объект недвижимости в собственность покупателю, а покупатель обязуется принять этот объект и уплатить за него оп­ределенную цену (ст. 454). Договор купли-продажи объекта недви­жимости подлежит обязательной государственной регистрации. При заключении договора купли-продажи по этой сделке про­давец вправе требовать (ст. 486):

- уплаты оговоренной в договоре цены;

- оплаты цены объекта и процентов (на основе учетной ставки банковского процента по месту жительства продавца), если по­купатель не оплачивает объект своевременно;

- оплаты объекта недвижимости или отказа от исполнения дого­вора купли-продажи, если покупатель отказывается принять и оплатить объект.

При этом продавец обязан:

- передать объект недвижимости свободным от любых обремене­нии, если только покупатель не согласился принять объект об­ремененным именно этими правами (ст. 460);

- в случае изъятия объекта у покупателя третьими лицами воз­местить покупателю убытки, если не докажет, что тот знал или должен был знать о наличии оснований, послуживших причи­ной изъятия (ст. 461);

- вступить в дело на стороне покупателя в случае предъявления ис­ка об изъятии объекта недвижимости третьим лицом (ст. 462);

- передать объект покупателю в том виде, в котором предусмат­ривается договором купли-продажи (ст. 467, 469, 470, 478).

Покупатель вправе требовать:

- передачи проданного ему объекта недвижимости (ст. 463);

- уменьшения цены объекта либо расторжения договора купли-продажи, если объект имеет обременения (ст. 460);

- при передаче объекта, не соответствующего тому виду, который он имел при заключении договора купли-продажи (ст. 475):

а) соразмерного уменьшения цены сделки;

б) безвозмездного устранения недостатков в определенный (ра­зумный) период;

в) возмещения своих расходов на устранение этих недостат­ков;

г) возврата уплаченной цены объекта при отказе от исполнения договора;

д) замены объекта недвижимости в соответствии с видом (и ка­чеством), предусмотренным договором купли-продажи;

- предъявить требования, связанные с недостатками объекта недви­жимости (ст. 477), при обнаружении их в разумный срок, но в пре­делах двух лет, если иное не установлено законом или договором.

При этом покупатель обязан:

- принять переданный ему объект недвижимости (ст. 484);

- оплатить объект непосредственно до или после передачи объек­та, если иное не установлено договором, законом, иным право­вым актом (ст. 486);

- оплатить объект по цене, предусмотренной договором купли-продажи (ст. 485).

Мена (гл. 31)

В этой сделке каждая из сторон обязуется передать в собствен­ность другой стороне один объект в обмен на другой (ст. 567). Субъектами сделки могут быть и граждане, и юридические лица.

Если при сделке оказывается, что в соответствии с договором ме­ны объекты обмена признаются неравноценными, то сторона, цена объекта которой ниже, должна оплатить разницу в ценах (ст. 568).

Если сроки передачи объектов недвижимости не совпадают, то применяются правила о встречном исполнении обязательств (ст. 569).

Право собственности в этой сделке переходит к сторонам одно­временно после исполнения обеими сторонами обязательств пере­дать объекты недвижимости (ст. 570).

Дарение (гл. 32)

В сделке дарения даритель безвозмездно передает или обязуется передать одаряемому (ст. 572):

- объект недвижимости в собственность;

- имущественное право (требование) к себе или к третьему лицу либо освобождает или обязуется освободить одаряемого от имущественных обязанностей.

Субъектами сделки могут быть либо граждане, либо юридиче­ские лица. Однако в отношении этой сделки между коммерческими организациями имеются специальные оговорки (ст. 575).

Для сделки дарения имеются ограничения (ст. 576). Если объ­ект недвижимости находится в общей совместной собственности, то дарение возможно только с согласия всех его участников. Для юридических лиц если объект недвижимости принадлежит на хозяйственного ведения или оперативного управления, дарение возможно только с согласия собственника объекта недви­жимости.

В сделке дарения одаряемый вправе в любое время до передачи ему объекта недвижимости отказаться от него (ст. 573).

Рента (гл. 33)

В этом виде сделки получатель ренты — собственник объекта недвижимости передает объект в собственность плательщику ренты, который, в свою очередь, обязуется в обмен на полученный объект периодически выплачивать получателю ренты определенную денежную сумму, либо предоставлять средства на его содержание в иной форме. Причем получатель ренты лишается права собственности на объект недвижимости и приобретает право его залога (ст. 587). Договор по этой сделке совершается в письменной форме и обязательно заверяется нотариально и регистрируется.

Рента имеет несколько подвидов:

а) постоянная рента (гл. 33, § 2);

б) пожизненная рента (гл. 33, § 3);

в) пожизненное содержание с иждивением (гл. 33, § 4).

Постоянная рента выплачивается бессрочно в денежной форме и путем предоставления вещей, выполнения работ (оказания услуг), соответствующих по стоимости денежной сумме ренты. Постоянная рента на объект недвижимости может быть выкуплена как по желанию плательщика ренты (ст. 592), так и по требованию получа­теля ренты (ст. 593).

По требованию получателя постоянной ренты она может быть выкуплена в следующих случаях:

а) при нарушении плательщиком обязательств;

б) при неплатежеспособности плательщика ренты;

в) в случае поступления объекта, переданного под выплату ренты, в общую собственность или раздела его между несколькими лицами;

г) в других случаях, предусмотренных договором.

Пожизненная рента выплачивается в течение жизни получателя ренты. Денежная сумма не может быть менее одной минимальной заработной платы. Эта рента выплачивается обычно ежемесячно (если иное не установлено договором).

Пожизненное содержание с иждивением закрепляется договором, в котором определяется стоимость всего объема содержания с иждивением (которое не может быть менее двух минимальных заработных плат в месяц). При этом содержание может быть за­менено на периодические платежи в деньгах.

Аренда (гл. 34)

При аренде объекта арендодатель (собственник объекта или лицо, уполномоченное на это законом или собственником) обязуется предоставить арендатору объект недвижимости за арендную плату во временное владение и пользование или только во временное пользование дан­ный объект недвижимости (ст. 606, 650).

Если случится, что объект недвижимости передается в собственность другому лицу (т. е. собственник его продаст или обменяет, или подарит, или заключит рентный договор), то арендный договор не изменяется с новым собственником и не расторгается (ес­ли этого не желает арендатор).

Письменная форма договора аренды и его регистрация обяза­тельны.

Права и обязанности сторон по договору аренды следующие.

Арендодатель имеет право требовать:

- уплату арендной платы;

- от арендатора в случае существенного нарушения им сроков внесения арендной платы ее досрочного внесения в установлен­ный арендодателем срок (но не более чем два срока подряд), ес­ли иное не предусмотрено договором (ст. 614);

- расторжения договора аренды, если арендатор пользуется объ­ектом не в соответствии с его назначением или условиями дого­вора, ухудшает состояние имущества, более двух раз подряд не вносит арендную плату и др. (ст. 619).

Арендодатель обязан:

- предоставить сданный в аренду объект недвижимости своевре­менно и в состоянии, соответствующем его назначению и усло­виям договора аренды (ст. 611);

- отвечать за недостатки сданного в аренду объекта, препятст­вующие его использованию, даже если при заключении догово­ра он о них не знал (ст. 612);

- предупредить арендатора о правах третьих лиц (ст. 613);

- произвести за свой счет капитальный ремонт объекта недвижимо­сти, если иное не предусмотрено договором или законом (ст. 616).

Арендатор имеет право:

- истребовать сданный в аренду объект недвижимости и возме­щение убытков, причиненных несвоевременностью предостав­ления объекта (ст. 611);

- требовать расторжения договора и возмещения убытков, при­чиненных неисполнением договора;

- при обнаружении недостатков в арендуемом объекте (ст. 612):

а) требовать их устранения, либо уменьшения арендной платы, либо возмещения расходов на их устранение, либо расторже­ния договора аренды;

б) удержать из арендной платы сумму расходов на устранение недостатков, уведомив об этом арендодателя;

- требовать уменьшения арендной платы или расторжения дого­вора при появлении не оговоренных прав третьих лиц на арен­дуемый объект;

- если арендодателем не произведен капитальный ремонт (ст. 616):

а) произвести его за счет арендодателя;

б) потребовать уменьшения арендной платы или расторжения договора и возмещения убытков;

- с согласия арендодателя (ст. 615):

а) сдать объект недвижимости в субаренду;

б) передать арендные права другому лицу;

в) отдать арендные права в залог или внести в уставный капитал
хозяйственных обществ и товариществ;

- иметь преимущество при заключении аренды на новый срок (ст. 621).

Арендатор обязан:

- своевременно вносить арендную плату (ст. 614);

- пользоваться арендуемым объектом недвижимости в соответст­вии с его назначением и условиями договора.

Договора аренды различаются по видам: кратко- и долгосроч­ные. Например, для объектов недвижимости арендные договора со сроком аренды до одного года являются краткосрочными. Для зе­мельных участков краткосрочными договорами являются догово­ра, заключаемые на срок до пяти лет.

Право на часть земельного участка, которая занята недвижимостью и необходима для ее использования, передается одновремен­но с передачей арендных прав на недвижимость.

3.

Некоторые сделки подлежат регистрации. Регистрируются:

- право собственности;

- право хозяйственного ведения;

- право оперативного управления;

- право пожизненно наследуемого владения;

- право постоянного пользования;

- аренда;

- ипотека;

- доверительное управление;

- сервитуты, а также иные права в случаях, предусмотренных за­конодательством.

Государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним — юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обращения), перехо­да или прекращения прав на недвижимое имущество. Государст­венная регистрация — единственное доказательство существова­ния зарегистрированного права. Зарегистрированное право на не­движимое имущество может быть оспорено только в судебном по­рядке.

В России с 01.02.1998 была принята государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Она предусматривала существен­ные изменения действовавшей на тот момент практики учета недвижимости в основном как физических объектов в различных ведомствах (Роскомзем, БТИ и др.), и создание максимально независимой системы регистрирую­щих учреждений Минюста России, формирующей единое правовое поле отечественного рынка недвижимости. Весь комплекс работ по реорганизации учетной сферы управления недвижимостью был полностью завершен к 2001 г.

В общем виде регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним представляет собой организованную систему взаимосвязанных и взаимодействующих элементов (частей), обеспечивающих факт государственного признания и подтверждения определенных (возникновения, ограничения, перехода или прекращения) прав на объекты недвижимости.

В настоящее время в России действует единая система регистрации прав на недвижимость. Государственная регистрация является единствен­ным доказательством существования зарегистрированного права (п. 1 ст. 2 Закона о госрегистрации).

Регистрация прав на недвижимость и сделок с нею преследует две важнейшие цели:

- обеспечение правовых гарантий и защиты собственности граждан. всех субъектов хозяйствования, государства, областей и районов;

- формирование объективной базы данных для справедливого налогообложения владельцев недвижимости в соответствии с законом.