Примерные жизненный цикл недвижимости как объекта собственности

1. Приобретение (покупка, постройка, наследование и др.)

2. Владение и пользование в определенный период

3. Управление объектом

4. Извлечение прибыли, удовлетво­рение пот­ребности

5. Распоряжение собственностью

6. Множественная смена собственников, владельцев, пользова­телей

7. Распоряжение вещными пра­вами на объект

8. Изменение функциональ­ного назначения объекта

9. Прекращение права собственности: продажа, наци­онализация, реквизиция и пр.

10.Конец эко­номической жизни объекта

11.Государствен­ная регистра­ция прав и сделок (смены собственника)

12. Повторений прежнего цикла или построение нового

5.

Любой объект недвижимости (кроме земли при нормальном использо­вании) подвержен износу.

Износ — это потеря полезных свойств и уменьшение стоимости недви­жимого имущества по любым причинам. По российской концепции разли­чают физический и моральный износ.

Физический износ – потеря технико-эксплуатационных свойств и потребительной стоимости под влиянием эксплуатационных воздействий и природных сил. Величина И_Ф определяется по соотношению фактического (Тф) и нормативного сроков службы (Т_Н) при линейном спо­собе начисления амортизации:

Моральный износ – частичное обесценение объекта независимо от его физического состояния. Моральный износ может быть двух видов.

Моральный износ 1-го рода происходит вследствие удешевления воспроизводства объектов. Данный вид износа (Им1) можно рассчитать на основе балан­совой (С6) и восстановительной стоимости (Св) объекта:

Моральный износ 2-го рода (Им2) происходит в результате создания новых, более экономичных объектов и выводится из сравнения доходности действующего старого объекта (Дс) и аналогичного нового (Дн):

Физический износ считается неустранимым, когда издержки на его ис­правление превосходят вклад, добавляемый к стоимости объекта, т. е. издержки исправ­ления превосхо­дят получаемые выгоды. Для расче­та неустранимого физического износа элементы здания подразделяются на долговременные (фундамент, перекрытия и др.) и быстро изнашивающиеся (подземные коммуникации, водопровод, крыша и др.).

Устранимый физический износ — затраты на ис­правление дефектов (текущий ремонт) здания меньше добавля­емой стоимости

Функциональный - несоответствие (избыточное или недостаточное) современным требованиям, стандартам с точки зрения его функциональной полезности: удобства пла­кировки, инженерного обеспечения, размера кухни, оборудования и др. Он может быть устранимым и неустранимым в зависимости от соотношения издержек на ремонт и величины дополнительно полученной стоимости всего объекта. Если вклад в стоимость больше затрат на восстановление, то функ­циональный износ считается устранимым. Неустранимый функциональный износ — это уменьшение стоимости и движимости из-за недостатка или избытка (сверх достаточности) ее каченных характеристик.

Например, если установка счетчиков расхода воды, встроенных шкафов, ноной сантехники обошлась в 10 000 руб., а стоимость квартиры в результате повысилась на 20 000 руб., то устранимый функциональный износ составит сумму затрат — 10 000 руб. Если же затраты на эти улучшения будут 30 000 руб., то возникнет убыток - неустранимый функциональный износ 10 000 руб. (20 000 - 30 000).

Например, если стоимость дома с бассейном , потребовавшим дополнительных затрат (в сумме 50 000 руб.) увеличивается только на 30 000 руб., то функциональный неустранимый износ, обуслов­ленный излишними потребительскими качествами, составит 20 000 руб. Или другой пример избыточного несоответствия: если на мощном фунда­менте, рассчитанном на 20-этажное здание, существует 10-этажное строе­ние, то излишние затраты — вычет из стоимости воспроизводства — и есть неустранимое функциональное устаревание.

Экономический (внешний) — снижение сто­имости объекта из-за ухудшения внешней среды, потеря доходов (старение окружения). Внешний износ — это убытки, вызываемые внешними по отношению к границам недвижимости факторами: близость железнодорожных путей, автостоянок, бензоколонок, ухудшение экономических условий и других обстоятельств, снижающих стоимость объекта и получаемые доходы от него. Количественно внешний износ устанавливается методом сравнения цен спаренных продаж сопоставимых объектов, один из которых имеет при­знаки негативного внешнего воздействия, а другой — нет.

Накопленный — потеря стоимости имущества по лю­бым причинам. Накопленный износ по всем причинам или износ одного вида можно ис­числить методом срока жизни недвижимости. Взаимосвязь между износом, восстановительной стоимостью, эффективным возрастом и сроком физической жизни имеет вид

Процент износа от восстановительной стоимости недвижимости:

=0,2 или 20%

Если экономический срок жизни дома Эс = 60 лет, хронологический воз­раст Тх=20 лет, а эффективный возраст Тэ=30 лет, то износ:

=0,5 или 50% хотя хронологический возраст — только одна треть периода.

В другом слу­чае при лучших условиях эффективный возраст Тэ = 12 лет, тогда износ

=0,2 или 20%

Расчет только одного вида износа (физического), составившего, напри­мер, 20%, не означает, что оставшийся срок экономической жизни будет 80%, или 48 лет. Такой прогноз будет верным только в случае, если:

- сохранится в будущем фактический среднегодовой процент износа;

- не изменятся существенно факторы, влияющие на стоимость имущества;

- не предусматривается реконструкция объекта;

- в оставшийся период объект будет использоваться в аналогичных условиях.

Износ тесно связан с амортизацией недвижимости, т.е. с постепенным переносом се стоимости в течение всего срока службы на получаемое в про­цессе использования благо (продукцию, услуги и др.). Учет амортизации осуществляется с помощью амортизационных отчислений — денежного выражения перенесенной стоимости.

Амортизация - процесс перенесения стоимости объекта недвижимости на выпускаемую продукцию или оказываемые услуги.

Норма амортизации - величина ежегодного погашения стоимости износа объекта недвижимости.

Амортизационные отчисления - денежное выражение перенесенной стоимости объекта недвижимости, соответствующее степени износа. Для определения амортизационных отчислений применяются четыре основных способа.

1. Линейный (равномерный) метод — начисление амортизации (А) рав­ными долями но одинаковой норме в течение всего срока использования имущества до полного перенесения его стоимости на полученные услуги и товары осуществляется по формуле:

где На — норма амортизации, %; Спб — первоначальная балансовая стои­мость объекта, руб.

2. Способ уменьшаемого остатка — начисление амортизации исходя из остаточной (а не первоначальной) стоимости объекта, т.е. величина амортизации последовательно из года в год уменьшается в соответствии с умень­шением остаточной стоимости (первоначальная минус перенесенная).

3. Способ списания стоимости по сумме чисел лет срока полезного ис­пользования предусматривает расчеты исходя из первоначальной стоимости объекта и годового соотношения, где в числителе — число лет, оставшихся до конца срока службы объекта, а в знаменателе — сумма чисел лет срока службы объекта.

4. Способ списания стоимости пропорционально объему продукции (работ) позволяет ускорить или уменьшить фактическое начисление амортизации в соответствии с фактическим использованием объекта.

Например, на объект недвижимости стоимостью 100 тыс.у.е. сроком использования 10 лет и годовой нормой амортизационных отчислений 5% сумма амортизационных отчислений за год составит:

Метод	Формула	Расчет
Линейный
Уменьшаемого остатка
По сумме чисел лет срока полезного ис­пользования		1+2+3+4+5+6+7+8+9+10=55 и т.д. А1=100 000 *18,18%=18 180 А2=100 000*16,36%= 16 360 и т.д.

Здесь H_А — норма амортизационных отчислений за год; n — число лег использования объекта;

N —число лет, оставшихся до конца срока службы объекта (1-й год — 10 лет, 2-й год — 9 лет и т.д.);

- сумма чисел лет срока службы объекта (55).

В заключение целесообразно подчеркнуть: понятия «износ» и «амортизация» во многом не совпадают, хотя в разговорной речи они употребляются порой как синонимы. В крайнем случае может оказаться так, что новый объект потерял полностью потребительские свойства в результате стихий­ных явлений, износ - 100%, а амортизация (А) еще не начислялась (А = 0). Часто встречается в практике и противоположный случай, когда строение полностью амортизировано (А = 100%), а износ составляет 20—30%, и оно еще долгие годы использоваться.