Тема 2 Правовые основы экономики недвижимости

1. Право собственности на недвижимость

2. Виды операций с недвижимостью, правовые осно­вы операций с недвижимостью.

3. Регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним, субъекты и объекты регистрации, органы, осуществляющие регистрацию, процедура регистрации, регистрационные сборы.

1.

В юридическом отношении собственность — это комплекс нрав, который может быть распределен между различными субъектами или сосредоточен в одних руках.

Субъекты права собственности на недвижимое имущество — это собственники конкретных земельных участков и других объектов недвижимости, наделенные земельными правами и несущие обязанности в соответствии с земельным, гражданским, водным, лесным и другим законодательством России. В имущественные отношения по поводу недвижимости вступают три основные группы субъектов:

а) Российская Федерация и субъекты РФ в лице органов государственной власти, города, районы, населенные пункты в лице органов местного самоуправления;

б) граждане, объединения людей, семьи, народ, население, социальная группа, в том числе иностранные граждане;

в) юридические лица — коммерческие, некоммерческие и другие орга­низации, в том число иностранные.

Объект нрава собственности на недвижимость — это в первую очередь участок земли как пространственный базис и определенных границах фик­сированной площади и местоположении, здания, сооружения, леса, обособ­ленные водные объекты и другие вещи в соответствии с законом.

Ограничения (обремене­ния) прав на недвижимость: сервитуты (ст. 274, 277 ГК РФ), ипотека (ст. 334 ГК РФ), доверительное управление (ст. 1017 ГК РФ) и аренда (ст. 651, 658 ГК РФ), которые имеют неодинаковую правовую природу. Так, сервитут – это ограниченное вещное право, ипотека — способ обеспечения обязательств, а аренда и доверительное управление — договорные обязательства.

Отношения собственности — это система отношений между людьми по поводу присвоения и отчуждения земельных участков и других объектов недвижимости. Эти субъектно-объектные отношения включают отношения между разными субъектами одного объекта собственности и отношения по поводу формирования нового объекта собственности.

Право собственности — это определенная совокупность право­мочий, принадлежащих лицу-правообладателю. Право собственно­сти — центральный правовой институт в рыночной экономике. Право собственности выражает отношение людей к недвижимому имуществу, как к своему или как к чужому по формуле субъект — объект.

В ст. 209 ГК РФ определяется содержание права собственности: собственнику принадлежат правомочия по владению, пользованию и распоряжению своим имуществом.

Владение (фактическое обладание землей) — первичный компонент собственности, основанный на законе, физический контроль над участком, возможность иметь его у себя, содержать в своем хозяйстве, на балансе и т.д. Оно создаст необходимые предпосылки реализации двух других правомочий — пользования и распоряжения. Можно владеть участком, но не пользоваться им. Пользоваться же землей, не владея ею фактически, невозможно. Для юридических лиц владение неразрывно связано с обязанностью использовать земельный участок по целевому назначению.

Пользование (извлечение из земли полезных свойств или дохода)- применение объекта собственности в соответствии с его назначением по усмотрению и желанию пользователя или собственника. Владение и пользование могут быть соединены в руках одного субъекта или разделены между различными субъектами.

Распоряжение (определение юридической судьбы участка)- всеобъемлющий, высший способ реализации отношений между объектом и субъектом собственности, т.е. это право решать, каким образом и кем может быть использован сам участок и получаемый от него доход.

В зарубежной теории и практике кроме первых трех рассмотренных прав в понятие собственности дополнительно включают восемь элементов:

- право на доход, который дает реализация пользования и распоряжения землей;

- право на отчуждение, потребление, трату по своему усмотрению, изменение вплоть до уничтожения вещи (кроме земли);

- право на безопасность;

- право передавать земельные участки;

- бессрочное владение;

- запрещение использовать землю во вред другим людям;

- возможность изъятия участка в уплату не возмещенного долга;

- остаточный принцип, т.е. существование норм и правил, обеспечивающих восстановление нарушенных нрав.

В каждом конкретном случае право собственности включает в себя далеко не все названные компоненты, а лишь некоторые из них в определенном сочетании. Таким образом, возможно существование около 1500 вариантов прав собственности, которые в России пока еще не полностью учитываются.

Все функции собственности па землю подразделяются на общие и специальные. К основным общим правам собственников земли относится право совершать или не совершать определенные действия в отношении земли.

Объем и содержание специальных прав и обязанностей определяются целевым назначением земельного участка, особенностями правового статуса собственника и иными обстоятельствами.

Собственник вправе:

- по своему ус­мотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества лю­бые действия, не противоречащие закону;

-отчуждать свое имущество в собственность другим лицам, передавать другим лицам правомочия по владению, пользованию и распоряжению имуществом, оставаясь при этом собственником этого имущества,

- может отдавать свое имущество в залог, продавать, да­рить, обменивать, сдавать в залог и аренду, передавать по наследству, а также как-либо обременять его,

- вносить в устав­ный капитал ко­оперативов, АО и товариществ,

- право на возмещение стоимости и убыт­ков при изъятии участка,

-использовать имеющиеся на участке породы, лес, воду,

-возводить строе­ния и сооружения;

- производить посе­вы и посадки сельскохозяйст­венных культур и насаждения, проводить мелио­ративные работы,

-огораживать учас­ток, охранять от посягательств на него.

Собственник обязан:

Позитивные обязанности:

- содержать принадлежащее ему имущество,

- нести риск случайной гибели, если иное не предусмотрено договором или законом,

- рационально ис­пользовать в соот­ветствии с целе­вым назначением,

- применять при­родоохранные технологии,

-своевременно выплачивать зе­мельный налог,

-осуществлять ме­ры по охране зе­мель,

-своевременно предоставлять сведения о состоя­нии и использова­нии земель,

-при строительстве учитывать дейст­вующие нормы и правила,

Негативные:

- не нарушать, пра­ва и интересы других собствен­ников и землепользователей,

-соблюдать порядок пользования лес­ными угодьями и другими объектами природы,

-не допускать ухуд­шения экологии,

Специальные:

-склоновые участ­ки обрабатывать поперечным спо­собом и т.д.

Ограничения прав:

-вблизи водоемов запрещается распашка земель и применение химикатов,

-установлен особый режим использова­ния земель в пре­делах технических и охранных зон,

-не допускается деятельность на особо охраняемых землях,

-нормирование размера земельных участков и др.

Статьей 213 ГК РФ установлены некоторые особенности осуще­ствления права собственности юридических лиц. Коммерческие и некоммерческие организации (кроме учреждений, финансируемых собственником), а также государственные и муниципальные пред­приятия являются собственниками имущества, переданного им в качестве вкладов (взносов) их учредителями (участниками, члена­ми) или приобретенного ими по иным основаниям.

Общественные или религиозные организации (объединения), благотворительные и иные фонды — юридические лица являются собственниками приобретенного ими имущества, но могут исполь­зовать его лишь для достижения целей, предусмотренных их учре­дительными документами. Учредители (участники, члены) таких юридических лиц утрачивают право на имущество, переданное ими в собственность этого юридического лица, а в случае ликвидации такого юридического лица его имущество, оставшееся после удов­летворения требований кредиторов, используется только в целях, указанных в его учредительных документах.

В ст. 214 ГК РФ говорится, что имущество, находящееся в госу­дарственной собственности, может быть закреплено за государст­венными предприятиями на праве хозяйственного ведения или опе­ративного управления либо такое имущество составляет казну го­сударства (РФ или субъекта РФ).

Государственное имущество может быть передано в собствен­ность частным лицам. Эта передача называется приватизацией. По­рядок приватизации государственного имущества регламентирует­ся в основном ст. 217 ГК РФ и Законом РФ «О приватизации государ­ственного имущества и об основах приватизации муниципального имущества в Российской Федерации», подписанным Президентом РФ 21 июня 1997 г. (№ 123-ФЗ).

В общем случае право собственности на имущество, которое уже имеет собственника, может приобретаться другим лицом на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении этого имущества, а в случае смерти гражданина — переходить по наследству к другим лицам в соответствии с завещанием или законом.

Реорганизация юридического лица влечет переход права собственности на принадлежавшее ему имущество к юридическим лицам — правопреемникам реорганизованного юридического лица.

Право собственности на недвижимость возникает у приобретателя имущества по договору с момента его передачи (при подписа­нии акта сдачи-приемки этой недвижимости) и государственной регистрации и прекращается при отчуждении собственником своего имущества другим лицам, отказе собственника от права собственности, гибели или уничтожении имущества и при утрате права собственности на имущество в иных случаях, предусмотренных законом.

Принудительного изъятия у собственника имущества законо­дательством не допускается, кроме изъятия по следующим основа­ниям:

- обращение взыскания на имущество по обязательствам;

-отчуждение имущества, которое в силу закона не может принадлежать данному лицу;

- отчуждение недвижимого имущества в связи с изъятием участка;

- выкуп бесхозяйственно содержащихся культурных ценностей, домашних животных;

- реквизиция;

- конфискация;

- отчуждение имущества в случаях, предусмотренных п. 4 ст. 252, п. 2 ст. 272, 282, 285, 293 ГК РФ.

Особую роль играет общая собственность, поскольку возникает обходимость определения доли каждого из собственников в праве собственности (долевая собственность).

О6щая собственность является долевой, за исключением случаев когда законом предусмотрено образование совместной собст­венности на это имущество, и она наступает при вступлении двух или нескольких лиц в собственность на имущество, которое не может быть разделено без изменения его назначения (неделимые ве­щи) либо не подлежит разделу в силу закона.

Распоряже­ние имуществом, находящимся в долевой собственности, осущест­вляется по соглашению всех ее участников. Участник по своему ус­мотрению вправе продать, подарить, завещать, отдать в залог свою долю либо распорядиться ею иным образом с соблюдением при ее возмездном отчуждении правил, предусмотренных ст. 25 ГК РФ. При этом, естественно, возникают вопросы оценки имущественной доли собственника.

Владение и пользование имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляются по соглашению всех ее участников, а при недостижении согласия — в порядке, устанавливаемом судом. Участник долевой собственности имеет право на предоставление в его владение и использование части общего имущества, соразмерной его доле, а при невозможности этого вправе требовать от других уча­стников, владеющих и пользующихся имуществом, приходящимся на его долю, соответствующей компенсации. Каждый участник долевой собственности обязан соразмерно со своей долей участвовать в уп­лате налогов, сборов и иных платежей по совместному имуществу, а также в издержках по его содержанию и сохранению.

При продаже доли в праве общей собственности постороннему лицу остальные участники долевой собственности имеют преиму­щественное право покупки продаваемой доли по цене, за которую она продается, и на прочих равных условиях, кроме случаев прода­жи с публичных торгов при отсутствии согласия на это всех участ­ников долевой собственности. Тем не менее при про­даже доли с нарушением преимущественного права покупки любой другой участник долевой собственности имеет право в течение трех месяцев требовать в судебном порядке перевода на него прав и обя­занностей покупателя. Уступка преимущественного права покупки доли не допускается.

Любой участник долевой собственности вправе требовать выде­ла своей доли из общего имущества, а имущество, находящееся в до­левой собственности, может быть разделено между ее участниками по соглашению между ними. Участники совместной собственности, если иное не предусмот­рено соглашением между ними, сообща владеют и пользуются общим имуществом. Распоряжение этим имуществом осуществляется по со­гласию всех участников, которое предполагается независимо от то­го, кем из участников совершается сделка по распоряжению имуще­ством. Каждый из участников совместной собственности вправе со­вершать сделки по распоряжению общим имуществом, если иное не вытекает из соглашения всех участников.