Основные признаки недвижимости

№	Признаки	Содержание (состояние)
	Сущностные (родовые) Степень подвижности	Абсолютная неподвижность, неперемеща­емость в пространстве без ущерба функциональному назначению
	Связь с землей	Прочная физическая и юридическая связь
	Форма функционирования	Натурально-вещественная и стоимостная формы
	Состояние потребительский фор­мы в процессе использования	Не потребляется, сохраняется натуральная форма в течение всего срока эксплуата­ции
	Длительность кругооборота (долговечность)	Многократное использование, а земли — бесконечное при правильном использо­вании
	Способ переноса стоимости в производственном процессе или потери потребительских свойств	Постепенно по мере износа и накопления амортизационных отчислений.
	Общественное значение	Защита государством интересов граждан и других собственников при пользовании объектами.
	Видовые (частные) Технические и технологические характеристики (местоположе­ние, функциональное назна­чение, состояние, уникальность, разнообразие и др.)	Определяются конкретными частными показателями в зависимости от вида недви­жимости и целесообразности распростра­нения особого режима использования на другое имущество. Неразрывное единство с функциональным назначением.

Основные фундаментальные свойства недвижимости — неподвижность и материальность, или непотребляемость, на которых базируются все осталь­ные ее родовые в видовые признаки. Существуют и пограничные понятия между движимыми и недвижимыми вещами. В России для их обозначения применяются термины «существенные» неотделимые части и принадлежности недвижимых вещей.

Существенные - составные неотторжимые части недвижимого имущества, которые не могут быть отделены от него без несоразмерного ущерба как самому объекту недвижимости, так и отделяемой части (например, лифт и т.п.).

Принадлежность — движимые предметы, которые связаны с недвижимым объектом общим назначением, служат ему и могут быть отделены от него по решению собственника недвижимого имущества (встроенная мебель и др.).

В зарубежной практике пограничные понятия именуются фиксчерсами ЧЭТЛами. Фиксчерс — это движимые предметы, прикрепленные к земле или размещенные в зданиях и сооружениях так, что они стали неотъемлемой частью объекта недвижимости (например, оборудование отопительной системы и водопроводы, электрооборудование, лифт и т.д.). ЧЭТЛ - любой набор прав и интересов, не составляющих в сумме полное (абсолютное) право собственности на недвижимость или ее составные части. Это права аренды, хозяйственного ведения и т.д.

Различие между недвижимостью и движимым имуществом (личной собственностью) на практике не столь очевидно, как может показаться на первый взгляд, тем более что некоторые виды могут переходить из недвижимой в движимую категорию. Например, посев на корню — недвижимость, а снятый урожай может следовать за собственником-

При отнесении того или иного «пограничного» предмета к недвижимо­сти или личной собственности надо учитывать одновременно три фактора:

• характер связи с объектом недвижимости: личные предметы можно легко перемещать без ущерба для них и ущерба недвижимому имуществу;

• намерение сторон, определяющих тип связи предмета с недвижимостью, т.е. предусматривается оставить его навсегда в установленном месте или изъять при совершении сделки;

• срок использования — при использовании больше года имущество относится к основным фондам, которые, однако, не всегда считаются не­движимыми. Предметы с небольшим сроком использования (до одного года) несмотря на намерения сторон, не могут считаться компонентом объекта недвижимости. До 2001 г, учитывалась еще и стоимость имущества (100 МРОТ).

2.

Классификация - это распределение множества объектов недвижимости на их подмножества по сходству или различию в соответствии с избранными признаками методами. Выделяют три основных типа недвижимос­ти: земля, жилье и нежилые помещения (рис.).

Классификация по наиболее часто встречающимся признакам пред­ставлена в табл.