Оценочная деятельность на рынке недвижимости. Принципы и этапы процесса оценки недвижимости

Оценка – методически обоснованное мнение эксперта о стоимости объекта недвижимости и процесс ее определения.

Субъектами отношений при оценке нед-ти выступают:

- с одной стороны – физические лица и индивидуальные предприниматели, признанные лицензированными оценщиками;

С другой стороны – заказчики, т.е. потребители услуг.

Мировая практика выработала унифицированный набор мето­дических приемов и правил — принципов оценки недвижимости,-которые принимают во внимание: 1) объект недвижимости (прин ципы, связанные с объектом); 2) субъект (принципы пользователя объектом); 3) условия рыночной среды (принципы, связанные с рыночными обстоятельствами), а также связывающий между собой эти три типа принципов, делающий их учет экономически целесо­образным и обоснованным четвертый принцип; 4) принцип наи­лучшего и наиболее эффективного использования объекта недви­жимости (рис. 6.4).

Принципы пользователя, отражают его представления об объек­те недвижимости и состоят из трех частей:

— принцип полезности, т.е. способности конкретного объекта недвижимости удовлетворять потребности пользователя в данное время, в данном месте и в данных условиях. Объект, не имеющий потребительской стоимости, не интересует пользователя;

— принцип замещения устанавливает верхний предел стоимости недвижимости и предполагает, что пользователь рассматривает все альтернативные варианты покупки или воспроизводства недвижи­мости с аналогичными свойствами и выбирает вариант с наиболь­шей для себя выгодой, т.е. с наименьшей стоимостью;

— принцип ожидания выражает, что полезность объекта недви­жимости для пользователя и его стоимость прямо связаны с ожи­даемым потоком доходов или выгод, ожидаемых от перепродажи.

Принципы рыночной среды определяют воздействие внешних условий на рыночную стоимость недвижимости и состоят из сле­дующих позиций:

— принцип соответствия гласит, что объект недвижимости имеет стоимость, соответствующую современным стандартам и ожидани­ям. Квартира «хрущевка» стоит меньше такой же по площади, но соответствующей современным проектам. Если дорогой объект окажется в окружении менее престижных домов, то его рыночная стоимость будет ниже и, наоборот, высокая стоимость окружения повышает стоимость недоулучшенного имущества;

— принцип зависимости устанавливает влияние на стоимость не­движимости качества его местоположения — близость к дорогам, торговым и культурным центрам, к экономической среде и инфра­структуре. Изменения в окружающей среде могут как повышать, так и понижать рыночную стоимость недвижимости, которая в свою очередь влияет на стоимость близлежащих объектов;

— принцип спроса и предложения выражает зависимость стоимо­сти недвижимости от соотношения спроса и предложения, которые сами зависят от многочисленных факторов (см. рис. 6.3);

— принцип конкуренции между продавцами недвижимости ведет к росту предложения, и если спрос остается неизменным, то цены на недвижимость снижаются и уменьшается прибыль предприни­мателей. Это должно приниматься во внимание оценщиком;

— принцип изменения требует учета оценщиком происходящих изменений и в объекте недвижимости (знания этапов жизненного цикла — зарождение, рост, зрелость, упадок), и в окружающей объ­ект среде.

К принципам, связанным с объектом недвижимости, и в первую очередь с землей, на которой расположен объект, относятся:

— принцип остаточной продуктивности земли, который устанав­ливает, что основой стоимости земли является ее остаточная про­дуктивность. Смысл этого утверждения вытекает из экономическо­го соображения, согласно которому любая деятельность требует ис­пользования четырех факторов производства; капитала, труда, управления и земли. Их расходование соответственно покрывается: частью выручки от реализации (воспроизводство основных и обо­ротных средств), заработной платой, прибылью и рентой. Остаточ­ная продуктивность земли определяется, таким образом, через до ход, остающийся после оплаты капитала, труда и управления (см. пример оценки стоимости земли в разделе 5.2);

— принцип вклада выражает увеличение/уменьшение стоимости недвижимости в результате вклада в полезность и стоимость каждо­го фактора. Например, если ремонт квартиры требует затрат в раз­мере $5 тыс., а стоимость квартиры возрастает на $12 тыс., то вклад ремонта равен $7 тыс. и ремонт целесообразен. И наоборот, если после постройки бассейна в загородном доме его стоимость возрас­тает на $20 тыс., а строительство бассейна обойдется в $30 тыс., то бассейн строить не надо, его вклад в стоимость дома отрицателен;

— принцип возрастающей н убывающей отдачи утверждает, что увеличение инвестиций в основные факторы производства ведет к росту прибыли до определенного предела, переход через который снижает отдачу, т.е. прирост затрат начинает обгонять прирост до­хода. Этот предел соответствует максимальной стоимости недви­жимости;

— принцип сбалансированности устанавливает, что факторы производства, или составляющие объекта недвижимости, должны сочетаться между собой в определенной пропорции, отклонения от которой снижают ее полезность и стоимость;

— принцип оптимального размера является разновидностью принципа сбалансированности. Например, загородные дома пло­щадью в 150 м² в сложившихся региональных рыночных условиях имеют наибольшую стоимость, если расположены на земельных участках размером в 20 соток. Заметное и уменьшение, и увеличе­ние земельного участка снижает стоимость дома, т.к. не обеспечи­вает оптимального землепользования;

— принцип экономического разделения прав нацеливает на разде­ление и последующее соединение прав на недвижимость так, чтобы увеличить общую стоимость недвижимости. Помимо права собст­венности имеется право пожизненного наследуемого владения, право постоянного (бессрочного) пользования, право аренды и т.д. При этом переход права собственника на имущество не является основанием для прекращения права аренды. Если, например, про­давец недвижимости желает продать здание вместе с земельным участком, на котором оно расположено, то не исключено, что по­добная позиция не максимизирует общую ценность недвижимости. Возможно, целесообразно разделить права и продать здание от­дельно, сдав землю в долгосрочную аренду.

При оценке стоимости имущества не обязательно учитывать все принципы сразу. Бывает так, что часть из них выполняется ав­томатически, другие не имеют отношения к данному объекту, а из оставшихся некоторые важны, а другие не очень- Те принципы, без которых обойтись нельзя и которые должны находиться на первом плане оценочного процесса, нужно скомбинировать таким обра­зом, чтобы объект недвижимости получил объективную рыночную оценку. И делается это на базе четвертого принципа, объединяю­щего все предшествующие.

Принцип наилучшего и наиболее эффективного использования объекта недвижимости требует при оценке рассмотреть все возмож­ные варианты использования и среди них выбрать тот, который обеспечивает максимальную стоимость недвижимости на дату оценки. Под возможными имеются в виду физически осуществи­мые, юридически правомочные, финансово обеспеченные вариан­ты, а среди них экономически наиболее эффективный. Как он ра­ботает, рассматривалось в разделе 5.2.

Знать принципы оценки и уметь применять их необходимо, чтобы не упустить главное, принять во внимание все направления и тенденции, складывающиеся в рыночной среде, среди объектов недвижимости и их пользователей. Однако конкретная реализация принципов осуществляется через специальные методы оценки стоимости недвижимости, прошедшие апробацию в результате многолетнего применения к разным объектам недвижимости в раз­личных обстоятельствах.