Особенности оценки недвижимости, приносящей доход. Капитализация дохода

Доходный подход заключается в пересчете потоков будущих доходов в их текущую стоимость. Процесс определения текущей стоимости будущих доходов носит название капитализации доходов. Текущую стоимость, определенную путем капитализации потока доходов, на­зывают капитализированной стоимостью.

Основные принципы данного подхода — это принципы ожидания и замещения. В соответствии с принципом ожида­ния на сегодняшнюю ценность недвижимости влияет ожи­дание тех будущих доходов, которые она может принести. Исходя из этого, можно говорить о вероятностной природе капитализированной стоимости. В связи с тем что вероят­ность знания будущих доходов никогда не равна единице, всегда необходимо понимать, что в капитализированной стоимости должна присутствовать составляющая, учитыва­ющая риск ошибок в прогнозировании доходов. Очевидно, что чем дальше по времени отдален от нас момент времени получения дохода, тем выше риск ошибки в его прогнозиро­вании, тем, следовательно, выше должна быть доля риска в общей величине капитализированной стоимости.

Применительно к доходной недвижимости принцип замещения можно сформулировать так: максимальная стоимость доходной недвижимости ограничивается наи­меньшей ценой, по которой может быть приобретен дру­гой доходный объект, характеризующийся аналогичной степенью риска получения будущих доходов. Помещение капитала в недвижимость легко подменяется другими вариантами вложения капитала, и спрос на приносящую доход недвижимость сильно зависит от величины доход­ности альтернативных помещений капитала.

Основные этапы оценки доходным подходом.

1. Оценка валового потенциального дохода на основе анализа текущих ставок и тарифов.

2. Вычитание операционных издержек.

3. Определение и корректировка чистого дохода.

4. Оценка и мультипликатор гудвил.

5. Определение окончательной стоимости недвижи­мости.

Доходный подход к оценке объектов недвижимости включает два метода: капитализации доходов (метод пря­мой капитализации) и дисконтированного денежного по­тока.

В основе метода капитализации доходов лежит опре­деление ставки капитализации, которая представляет со­бой коэффициент капитализации, учитывающий как чи­стую прибыль от эксплуатации оцениваемого объекта недвижимости, так и возмещение капитала, затраченного на его приобретение. В общем случае ставка капитализа­ции определяется по формуле:

Ставка капитализации равна отношению (Валовой доход - Операционные издержки + Цена гудвил) к Цене объекта недвижимости.

Существуют и другие методы расчета ставки капита­лизации.

1. Метод прямого сопоставления. Заключается в срав­нении оцениваемого объекта с объектом-аналогом. Став­ка капитализации оцениваемого объекта берется одинако­вой с объектом-аналогом либо рассчитывается на основе среднего арифметического в случае множества объектов-аналогов.

2. Метод связанных инвестиций (собственного и заем­ного капитала). В этом случае ставка капитализации на заемные средства (ипотечная постоянная) определяется отношением ежегодных выплат по обслуживанию долга к основной сумме ипотечного кредита. Ставка капитализа­ции на собственные средства определяется отношением части чистой прибыли от эксплуатации объекта недвижи­мости, приходящейся на собственный капитал, к величине собственного капитала. Общая ставка капитализации опре­деляется путем взвешивания ее составных частей пропор­ционально размерам заемного и собственного капитала в общей сумме вложенного капитала.

3. Метод связанных инвестиций (земли и здания) при­меняется, когда можно точно рассчитать ставки капитали­зации по каждому компоненту имущественного комплекса: строению и земельному участку. Суть метода заключается в определении взвешенных ставок капитализации для зем­ли и объекта недвижимости, стоящего на ней. Взвешивание ставок капитализации осуществляется в зависимости от долей этих составляющих в общей стоимости имуществен­ного комплекса.

4. Кумулятивный (или суммарный)метод. Особенность данного метода расчета общего коэффициента капитализации заключается в том, что одна из двух составляющих коэф­фициента — ставка дохода на инвестиционный капитал — разбивается на отдельные компоненты. Путем суммирова­ния этих компонентов и рассчитывается ставка капитали­зации. К безрисковой ставке дохода (которая обычно рав­на ставке дохода на долгосрочные, а если они отсутствуют, то на среднесрочные государственные облигации) прибав­ляются поправки на риски, связанные с вложениями инве­стиций, неэффективным управлением инвестициями, низ­кой ликвидностью фондов и др.

Вторая составляющая общего коэффициента капита­лизации — ставка возмещения капитала — рассчитывает­ся как отношение единицы к числу лет, требуемых для возврата вложенного капитала.

Общий коэффициент капитализации по данному ме­тоду определяется путем суммирования процентной став­ки, полученной кумулятивным методом, и ставки возвра­та капитала.

5. Метод Эллвуда - модифицированный метод связан­ных инвестиций — заемного и собственного капитала. Данный метод учитывает продолжительность периода капиталовложений и изменение со временем стоимости объекта недвижимости.

Для расчета общей ставки капитализации Эллвуд пред­ложил формулу:

Ставка дохода на собственный капитал, включая доход на инвестиции и доход на возврат капитала вычесть отношение величины ипотечного кредита к стоимости объекта умножить на ипотечный коэффициент прибавить (величина уменьшения стоимости объекта в прогнозируемом периоде минус величина увеличения стоимости объекта в прогнозируемом периоде) умножить на коэффициент фондопогашения при ставке дохода на собственный капитал.

Ипотечный коэффициент можно определить также по таблицам, разработанным Эллвудом.

Метод дисконтированных денежных потоков приме­няется, когда динамика изменения дохода значительна или эти изменения носят нерегулярный характер. В со­ответствии с этим методом при определении стоимости недвижимости оценщик должен решить, по крайней мере, две задачи: проанализировать и спрогнозировать буду­щие потоки денежных доходов с точки зрения их струк­туры, величины, времени и частоты их поступлений и определить ставки, по которым их необходимо дискон­тировать.

Стоимость объекта недвижимости по данному мето­ду равна: средней сумме отношения денежных потоков периода к ставке дисконтирования денежного потока за период.

Ставка дисконтирования выбирается как средняя нор­ма прибыли, которую инвесторы ожидают получить на капиталовложения в схожие объекты в условиях данного рынка недвижимости, или как норма отдачи собственного капитала при условии, что объект приобретен на собствен­ные средства, или как средневзвешенная стоимость капита­ла при условии привлечения заемных средств.

26. Оценка объектов недвижимости в рыночной экономике, её значение и этапы развития.

В наст. время в России объектами нед-ти явл-ся: квадратный метр комнаты, помещения и здания под офисы и магазины; природные жилые дома с земельными участками; свободные земельные участки предназначенные под застройку; складские и производственные объекты. На оценку объектов недв-ти влияют разнообразные условия и их сочетание: 1) происхождение2)назначение: свободные земельные участки(под застройку), природные комплексы(месторождения); постройки (для жилья офиса торговли); 3) масштаб: отдельные зем. участки, жилой дом многоквартирный и одноквартирный (коттедж); 4) готовность к использованию: готовые объекты; требующие реконструкции или капитального ремонта; требующие завершенного строительства.