Факторы риска, связанные с владением объекта недвижимости

Вид и наименование риска

Категория риска

Систематический риск

Ухудшение общей экономической ситуации

динамический

Х

Увеличение числа конкурентов

динамический

Х

Изменение федерального или местного законодательств

динамический

Х

Несистематический риск

Природные и антропогенные чрезвычайные ситуации

статичный

Х

Ускоренный износ

статичный

Х

Недополучение арендных платежей

динамичный

Х

Неэффективный менеджмент

динамичный

Х

Криминогенные факторы

динамичный

Х

Количество наблюдений

Взвешенный итог

Сумма

Количество факторов

Средневзвешенное значение

2,5

· Несистематический риск — это риск, связанный с конкретной оцениваемой собственностью, и независимый от рисков, распространяющихся на сопоставимые объекты.

· Статичный риск — это риск, который можно актуарно рассчитать и переложить на страховые компании. Размер поправки за статичный риск определяется как раз­мер страховых отчислений за полную страховку недвижимости в страховых компани­ях высшей категории надежности плюс 30% за риск невыплат страховки или выпла­ты ее не в полном объеме.

· Динамичный риск может быть определен как «прибыль или потеря предпринимательского шанса и экономическая конкуренция». Динамический риск связан с изменениями в системе землепользования и внешних связей объекта.

Поправка на неликвидность –это поправка на длительную экспозицию при продаже имущества. Прогнозный период экспозиции оцениваемого помещения составит 6 месяцев. Прогнозные расчеты основываются на исследовании рынка недвижимости г. Тюмени. На продолжительный срок экспозиции оцениваемого объекта повлияли специфические функциональные особенности оцениваемого помещения.

Поправка на неликвидность определяется по следующей формуле:

, (2.18)

где Пн – поправка на неликвидность, %;

Э – срок экспозиции объекта оценки, мес.

Норма возврата – риск связан с вложением капитала, связан с изменением стоимости объектов недвижимости во времени, определяется по методу Ринга:

, (2.19)

где НВ – норма возврата;

n – срок оставшейся экономической жизни.