Корректировка цен аналогов, сглаживающая их отличия от оцениваемого земельного участка

№ п/п	Корректировки	Аналог 1	Аналог 2	Аналог 3	Аналог 4	Аналог 5	Аналог 6	Аналог 7	Аналог 8	Аналог 9
	Цена, м2,$
	Имущественные права
	Скорректированная цена, м2 (п.01+п.02)
	Местоположение (коэф.)
	Скорректированная цена, м2 (п.03*п.04)
	Условия финансирования
	Скорректированная цена, м2 (п.05+п.06)
	Условия оплаты, %
	Скорректированная цена, м2 (п.07*(1+п.08/100))
	Время продажи, %
	Скорректированная цена, м2 (п.09*(1+п.10/100))
	Размер (масштаб), %
	Скорректированная цена, м2 (п.11*(1+п.12/100))
	Стоимость участка (п.13*902,77),$
	Коммуникации,$
	Скорректированная цена участка (п.14+п.15),$

Коэффициент, корректирующий цену объекта по местоположению, можно рассчитать по формуле 2.3:

Пм= , (2.3)

Где Х_i – цена i-го объекта, местоположение которого аналогично объекту оценки;

У_i - цена i-го объекта, местоположение которого удалено от объекта оценки;

N - количество объектов.

Корректировка на условия финансирования. Типичным для данного сегмента рынка является приобретение права аренды земельного участка за счет собственных средств. В рассматриваемом случае все аналоги покупатели приобрели за собственные средства без привлечения кредитов. Таким образом, цены аналогов не требуют корректировки по данному фактору.

Корректировка на условия оплаты. Типичным для данного сегмента рынка является приобретение земельного участка по безналичному расчету. Аналоги 1-4 и 6-9 были проданы по безналичному расчету, аналог 5 - по бартеру. Известно, что взаимозачеты ведут к повышению цены на 10%. Таким образом, цена аналога 5 требует понижающей корректировки.

Корректировка на время продажи. Аналоги продавали в разные сроки. Аналоги 4-6 были проданы за квартал до даты оценки, поэтому по ним корректировки отсутствуют, а аналоги 1-3 и 7-9 – за 3 квартала до момента оценки. Рост цен составляет 2% за квартал, поэтому следует ввести поправки на время продажи. Их можно рассчитать по формуле:

Пв=[ (1+ f)^t*100%]-100%, (2.4)

где f – рост цен за квартал, доли ед.;

t – количество кварталов.

Корректировка на размер. Анализ рынка продаж земельных участков показал, что участки площадью 900-1 500 кв. м. имеют оптимальный размер для строительства и эксплуатации административного здания. Избыточность (недостаток) уменьшает стоимость на 1% за каждые 100 кв. м. отклонения от оптимального размера.

Корректировка на наличие коммуникаций. Аналоги 1,3,5-9 так же, как и оцениваемый объект имеют инженерные коммуникации на границе участка, таким образом, цены аналогов не требуют корректировки по данному фактору. Инженерные коммуникации для аналога 2 удалены от его границ, затраты на подведение коммуникаций до них составляют 15000 $. Инженерные коммуникации для аналога 4 полностью оборудованы и находятся на участке, затраты на подведение коммуникаций от границ участка составляют 40 000 $.