Способы финансирования недвижимости

Классификация источников финансирования. Финансовый леверидж. Риск кредитора. Ипотека. Закладная. Кратко срочное, долгосрочное и смешанное кредитование. Российский рынок финансирования недвижимости.

Недвижимость – дорогой товар и при его создании или приобретении трудно и не рационально обходиться только собственными средствами. Обращает на себя внимание разнообразие источников финансирования (рис. 5.2). Они имеют для инвестора разную доступность и заметно отличаются по цене. Количественные характеристики источников финансирования находятся в постоянном движении из-за изменения общей, региональной и локальной экономических ситуаций. На выборе источников финансирования сказываются и индивидуальные предпочтения участвующих в финансировании недвижимости сторон. Не может быть общих рекомендаций, чему следует отдать предпочтение, многое зависит от взгляда на текущее состояние, от необходимости учитывать средне- и долгосрочную перспективу и многих других обстоятельств.

Рис. 5.2. Источники финансовых ресурсов инвестирования в недвижимость

Прибыль, если она есть, – самый доступный источник, но далеко не самый дешевый. Инвестировать можно только чистую прибыль, и поэтому, чтобы подойти к ее использованию, необходимо учесть налог на полученную прибыль – сегодня это 24 %. Далее, чем больше инвестируется прибыли, тем меньше дивиденды акционеров. И не все акционеры готовы пожертвовать синицей в руках (дивидендами) ради журавля в небе – ожидаемым в будущем доходом от инвестиций. Таким образом, доступность прибыли для инвестирования тоже не абсолютная.

Другой составляющей чистого денежного потока, идущего на предприятие, помимо чистой прибыли является амортизация. Она предназначена для простого воспроизводства капитала, в то время как прибыль – для расширенного. Конечно, амортизационный фонд можно временно использовать для инвестирования, но все равно наступит момент, когда придется восстановить выбывающую из-за ветхости недвижимость и, следовательно, компенсировать изъятия амортизация либо за счет прибыли, но это проблематично в полном объеме, либо за счет привлеченных или заемных средств.

На долю собственных средств в настоящее время приходится около 70 – 80 % всей массы инвестиций в недвижимость. Среди собственных средств главной составляющей пока является амортизация (70…90 %). В развитых странах с установившимся и эволюционно развивающимся рынком недвижимости примерно одинаковое соотношение между прибылью и амортизацией.

При недостаточности прибыли и амортизации в условиях растущего рыночного спроса собственные средства увеличивают, привлекая их через выпуск акций, продажу паев и долей – это так называемые привлеченные средства. Последний путь может быть очень важным для развития, но он затрудняет принятие ответственных решений по причине появления большого числа новых акционеров и может привести к утрате контроля над собственной фирмой.

Определенную, хотя и незначительную роль, играют ассигнования из бюджетов и внебюджетных фондов. Они усиливают инфляцию и затрудняют преобразование форм собственности, но играют важную социальную роль. Так из федерального бюджета финансируется строительство жилья для военнослужащих; лиц, выезжающих из районов Крайнего Севера; строительство объектов коммунального хозяйства межрегионального назначения и т.п. Из местных бюджетов выделяются ассигнования на строительство жилищного социального фонда для очередников бюджетных организаций, строительство объектов коммунального хозяйства, социальной инфраструктуры и др.

В финансировании недвижимости велика роль заемных средств (рис. 5.3). Четвертый пункт достоинств и третий недостатков связаны с понятием финансового рычага / левериджа. Эффект финансового рычага (заемных средств) тем значительнее, чем больше разница в доходности недвижимости и ставки ссудного процента (дифференциал финансового рычага) и чем больше заемных средств приходится на рубль собственных (плечо финансового рычага). Например, если рентабельность активов составляет 25 %, а ссудная ставка 15 %, то разница в 10 % с рубля заемных средств будет отнесена в доход собственника и повысит рентабельность его средств. Но если случается обратное, то возвращать кредитору приходится больше, чем на его деньгах удается заработать и это ведет к убыткам.

Рис. 5.3. Достоинства и недостатки заемных средств для инвестора

Способ финансирования оказывает значительное влияние на рыночную стоимость недвижимости. С первого взгляда это кажется странным, поскольку физическое содержание недвижимости является неизменным при любом способе финансирования. Причина в том, что рыночная цена связана с величиной денежных потоков и доходностью инвестиций. В простейшем случае эта связь описывается зависимостью: цена равна отношению чистого денежного потока, генерируемого недвижимостью, к доходности инвестиций в недвижимость.

Размер чистого денежного потока зависит от способа финансирования – собственные средства или заемные. В последнем случае важно, под какой процент, на какой срок взят в догл, какой график погашения основного долга предусматривается кредитным договором. Влияет и доходность на цену: при большом дифференциале и плече финансового левериджа доходность собственного капитала растет, но растет и риск неполучения запланированного дохода и сохранения собственного капитала инвестора.

Обязательства по ипотечным кредитам далеко не всегда автоматически переходят к покупателю. Это может иметь место, если кредитор одобряет сделку. Но часто закладные предусматривают положение о возможном сокращении срока кредита в случае последующей перепродажи недвижимости. В тех случаях, когда текущая ставка процента стала выше номинальной ставки по закладной, кредитор может одобрить перепродажу только в случае, если ставка по ипотеке поднимается до уровня текущей процентной ставки.

Продажа некоторых объектов недвижимости финансируется самим продавцом. Такое случается в спекулятивных сделках с землей, поскольку финансовые институты опасаются кредитовать неосвоенную землю, они предпочитают финансировать приобретение недвижимости, уже приносящей доход. По этой причине продавцы спекулятивной недвижимости вынуждены финансировать покупателей. Они предлагают ему объект по разным ценам: по низкой, при покупке за наличные, и по более высокой, если они кредитуют покупателя. Причем цена тем выше, чем больше срок кредита, ниже процент, т.е. чем меньше ежегодных платеж на рыночную стоимость недвижимости.

В Европе три четверти всех кредитов выдается под залог недвижимости, который значительно снижает риск кредитора и уменьшает ставку ссудного процента. Она в штатной экономической ситуации примерно раза в полтора ниже доходности объекта недвижимости, что и дает положительный эффект финансового рычага. Снижение риска кредитора обусловлено следующими причинами:

1) кредитуемый объект не подлежит быстрой физической порче, транспортировке, обычно застрахован и до погашения задолженности его состояние контролируется кредитором;

2) обязательная государственная регистрация прав на недвижимость и сделок с ней (в т.ч. ипотеки) является юридической гарантией исполнения кредитного договора;

3) недвижимость не подвержена резкому экономическому обесценению и при правильно установленной залоговой стоимости кредитор получит назад долг вместе с процентами;

4) юридическое оформление «закладных» по ипотечным кредитам позволяет кредитору пускать закладные в оборот и пополнять свои кредитные ресурсы;

5) гибкие условия кредитных договоров позволяют кредитору своевременно реагировать на изменение рыночных ставок ссудного процента, на изменение платежеспособности и финансовой устойчивости заемщика и влиять на возможность перепродажи кредитуемого объекта до истечения срока погашения долга.

Залоговые операции регулируются Законом РФ «О залоге» (1992 г.), ГК РФ (гл. 23 §3 «Залог»), Законом РФ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» (1998 г.).

Ипотека (от греч. hipotheke – залог, заклад) – это такой вид залога недвижимости, при котором закладываемое имущество не передается в руки кредитора, а остается у должника (залогодателя) в его владении и пользовании. И залогодатель уже не является полным собственником имущества т.к. из полной триады собственника: «владение, пользование, распоряжение» у него остается только «владение» и «пользование».

Юридический документ, подтверждающий, что в качестве обеспечения кредита выступает конкретный объект недвижимости, является ценной бумагой, называемой «закладной». В случае невыполнения платежных обязательств заемщиком, кредитор может продать недвижимость по цене, достаточной для покрытия долга. Столь высокая гарантия возврата долга позволяет получать более крупные займы под более низкие проценты на больший срок, чем при других формах обеспечения займов.

Ипотечный кредит существует во многих формах, обозначим кратко
некоторые:

1) ипотека с шаровым платежом, предполагающая периодические выплаты только процентов. А основной долг гасится в конце срока кредитования одним или серией платежей;

2) ипотека «пружинная», предусматривающая равновеликие периодические платежи в счет погашения основного долга и процентных выплат на остаток
долга;

3) ипотека с участием кредитора в текущем доходе и/или в приросте стоимости при продаже недвижимости;

4) ипотека с меняющейся процентной ставкой, снижающая риск кредитора и предполагающая адаптирование ипотечной ставки к меняющейся рыночной доходности ссудного капитала.

Названные для примера, а также другие формы ипотеки существуют в нескольких подформах, и это многообразие позволяет гибко совместить профили интересов и возможностей должника и кредитора. Конкретные расчеты, учитывающие специфику каждой ипотеки составляют содержание не рассматриваемого здесь ипотечно-инвестиционного анализа. Приведем лишь несколько примеров для первоначального знакомства с оценкой эффективности ипотеки.

Важную роль в оценке имеют понятия коэффициента ипотечной задолженности, ипотечной постоянной и ставки доходности собственного капитала.

Коэффициент ипотечной задолженности показывает долю ипотечного долга в общей стоимости недвижимости:

КИЗ = ,

где И – сумма ипотечного кредита;

К – стоимость недвижимости.