Термины и понятия. Операционная и инвестиционная недвижимость

Операционная и инвестиционная недвижимость

Арендный договор

Арендная плата

Верхняя и нижняя граница арендной платы

Потенциальный и реальный валовой доход собственника

Чистый доход собственника недвижимости

Операционные расходы

Упражнения

1. Укажите, какие положения являются правильными.

a) Инвестиционная недвижимость используется собственником для самостоятельного ведения производственно – коммерческой деятельности.

б) Операционная недвижимость используется собственником для сдачи в аренду.

в) Арендодатель может расторгнуть договор, если арендатор не вносит более двух раз подряд арендную плату.

г) Арендатор может требовать снижения арендной платы при обнаружении существенных недостатков в арендуемом имуществе;

д) Возвратная стоимость арендной платы является процентом на капитал, стимулирующим собственника недвижимости.

е) Арендный процент обеспечивает простое воспроизводство недвижимости, сдаваемой в аренду.

ж) Арендный процент может равняться нулю.

з) Недвижимость, как правило, может быть полностью сдана в аренду, если арендная плата низкая.

и) Реальный валовой доход от аренды показывает максимальную величину получаемого дохода.

к) Расходы по обслуживанию ипотечного кредита представляют собой амортизацию основного долга плюс проценты на остаток долга.

л) Назначение операционных расходов в поддержании недвижимости в работоспособном состоянии.

м) Коммунальные услуги в составе операционных расходов относятся к переменным расходам.

н) Резерв на замещение это текущие расходы на замену тех элементов недвижимости, которые выходят из строя и должны ежегодно заменяться.

2. В аренду сдается 20-квартирный дом. Требуется рассчитать ПВД, РВД и чистый доход собственника в соответствии с исходными данными.

Кол-во квартир	Описание	Арендная плата, долл. в мес.
	Двухкомнатная	4 х 290
	Трехкомнатная	12 х 390
	Четырехкомнатная	4 х 470

Статьи расходов	Сумма, долл.
1. Поправка на недогрузку и потерь при сборе арендной платы, (4 %)
2. Дополнительный доход
3. Текущие операционные расходы (долл. в год) – коммунальные услуги – ремонт – содержание бассейна – платеж управляющему – зарплата персонала с начислениями – запасы – расходы на рекламу – юридические и бухгалтерские услуги – страховка – налоги на собственность – прочие расходы
4. Резерв на замещение
5. Обслуживание долга (амортизация долга + проценты)	33 000
6. Налог на доход (13 %)

Глава 5

ЭКОНОМИЧЕСКИЕ ОСНОВЫ РАЗВИТИЯ НЕДВИЖИМОСТИ

5.1. Основы инвестиционного анализа для недвижимости

Экономический результат инвестиций. Оценочные критерии. Коэффициенты дисконтирования и капитализации.

Инвестиции (англ. invest – вкладывать) – это вложения капитала, обеспечивающие его сохранение и приумножение или удовлетворяющие личные потребности. Вложить свободные деньги можно в фондовые ценности (акции, облигации, опционы) или в реальные, имущественные ценности (земля, постройки, оборудование и т.п.).

Выбор направления инвестирования связан с предпочтениями инвестора, с оценкой ожидаемого дохода и связанных с этим рисков. Чтобы проиллюстрировать связь доходности инвестиций с риском на примере недвижимости, разделим ее на условные три группы: 1) личная недвижимость; 2) недвижимость, приносящая доход; 3) спекулятивная недвижимость.

К личной недвижимости относятся квартиры, коттеджи, кондоминиумы и др. Вкладывать в нее деньги безопасно, риск потери стоимости в результате инфляции, как показывает мировой и отечественный опыт, минимален. Рыночная стоимость личной недвижимости растет практически с темпом обесценивание денег. Потеря капитала в результате пожара, стихийного бедствия, технокатастрофы и т.п. исключается посредством страхования.

Недвижимость, приносящая доход, состоит из многоквартирных домов, коттеджей на несколько семей, офисных зданий, торговых центров, в общем, всего, что сдается в аренду. Ее стоимость может расти быстрее, чем личной недвижимости, в результате локального улучшения микроэкономической ситуации, роста численности населения, заметного превышения спроса над предложением, но одновременно могут появиться убытки, связанные с плохим управлением недвижимостью, небрежностью арендаторов, перемещением деловой активности на соседнюю территорию и т.п. Как показывает статистика, риск потери дохода от инвестиций в доходную недвижимость заметно выше, чем в личную недвижимость, но и заметно выше отдача от вложений.

К спекулятивной недвижимости относятся та, которая покупается с целью перепродажи, по более высокой цене – земельные участки, бензозаправочные станции, специальные здания и сооружения и т.д. Риск возникает от высокой неопределенности со спросом. Так это произошло, например, с земельными участками в г. Сочи, в районе предполагаемого проведения зимний олимпийских игр 2014 г. Еще не было решения международного олимпийского комитета
(2007 г.) о месте их проведения, а цены на землю подскочили в 4–5 в 2006 г., как только стало известно, что г. Сочи оказался в числе основных претендентов на их проведение. Экономические потери могут возникнуть и у инвесторов, которые слишком поздно придут на рынок земельных участков и у тех, которые придут достаточно рано, но упустят момент продажи, если поднявшее цены событие не состоится. Здесь заработать и потерять, как показывает практика, можно несколько сот процентов.

Прежде чем вкладывать деньги в недвижимость, инвесторы для себя должны решить, сколько они хотят заработать, но возможно и потерять, какие инвестиционные риски им по карману.

Процесс инвестирования в недвижимость показан на рис. 5.1.

Рис. 5.1. Содержание и цели деятельности по инвестированию в недвижимость

Инвестиции в недвижимость имеют следующие особенности:

– долгосрочность вложений и длительность оборота капитала;

– низкая ликвидность, из-за большого времени на продажу и покупку объекта;

– необходимость доказательства прав на объект путем государственной регистрации;

– потребность в профессиональном управлении недвижимостью и в высоких затратах по ее обслуживанию;

– относительно высокая надежность и эффективность вложений;

– большой размер инвестиций и отсюда многообразие источников финансирования (стоимость кредита, как правило, заметно ниже доходности и поэтому доля заемного капитала может быть значительной).

Инвестиции в недвижимость это всегда вложения в реальные активы: освоение земельных участков, добыча полезных ископаемых, разработка лесных ресурсов, строительство зданий, сооружений и т.п., что требует, как правило, разрешения органов власти. Инвестиции осуществляются в двух формах. Прямые инвестиции – вложения в строительство зданий, сооружений и других объектов непосредственно. Портфельные инвестиции – опосредованное вложение денег в подобные объекты путем предоставления финансовых средств непосредственным участникам инвестиционного процесса через покупку у последних акций, облигаций, долей и паев.

Чтобы начать инвестиционный процесс, сначала нужно убедиться, что в этом есть экономический смысл, что отдача, которую получают инвесторы, будет соответствовать их ожиданиям или даже может превзойти их. Для этого нужно рассчитать экономический эффект. Если он окажется достаточным, то дальше необходимо заручиться поддержкой муниципальной и/или федеральной власти и получить у них «добро» на реализацию проекта в виде разрешений и согласований. Для этого нужно найти эффекты – народнохозяйственный, бюджетный, экологический, – которые используются как аргументы в диалоге с властью.

Все расчеты ведутся на базе официального документа «Методические рекомендации по оценке эффективности инвестиционных проектов», утвержденного Минэкономики, Минфином РФ, ГК РФ по строительной, архитектурной и жилищной политике 21.06.1999 г. Этот документ учитывает основные положения «Руководства по оценке эффективности инвестиций», выпущенного впервые в 1978 г. ЮНИДО – структурным подразделением Организации Объединенных Наций по промышленному развитию стран – членов ООН.

Не касаясь специальных вопросов оценки эффективности инвестиций, изложенных в обозначенном и многих других руководствах, отметим основные оценочные критерии, которые используются.

ЧДД (NPV) = > 0; (1)

ЧДД = и ВНД (IRR) > E; (2)

ИД (PI) = () > 1,0. (3)

Критерий чистого дисконтированного дохода – ЧДД (в англоязычной литературе NPV – Net Present Value – чистой текущей стоимости) имеет размерность денежной единицы и показывает насколько богаче станет инвестор с позиции текущего момента времени после окончания проекта. Если, например, речь идет о предприятии, осуществляющем реконструкцию, то ЧДД (ф–ла 5.1) показывает насколько возрастет рыночная стоимость предприятия после реконструкции. И если ЧДД > 0, то инвестиционный проект экономически эффективен, в противном случае инвестиции неоправданны.

У всех абсолютных показателей, и ЧДД тоже, имеется недостаток. Одного и того же результата, например, ЧДД = 1 млн. руб., можно достичь, вложив 5, 10 или 20 млн. руб. Легко понять, что инвестора больше устраивает вложение 5, чем 10 или 20 млн. руб.

Поэтому представляют интерес относительные показатели, указывающие размер результата в расчете на единицу вложений. Наиболее важным из них является критерий внутренней нормы доходности (рентабельности) – ВНД (в англоязычной литературе IRR – Internal Rate of Return), который имеет размерность ^{(руб./год)}/_руб. = ¹/_год и выражает среднюю за срок проекта рентабельность инвестиций. Он показывает, сколько в среднем за срок жизни проекта получает рублей в год инвестор с рубля вложений или, что аналогично, максимально возможный размер платы за привлеченные к реализации проекта инвестиционные ресурсы, если бы проект осуществлялся на заемные средства; при Е=ВНД дисконтированные (с помощью коэффициента Е) доходы и расходы сравняются и в результате проект не даст отдачи. Проект – см. формулу (2) – окажется невыгодным: ЧДД = 0 при Е = ВНД. Проект экономически оправдан, если ВНД > Е (и тогда всегда
ЧДД > 0).

Показатель ВНД не заменяет показателя ЧДД. Дело в том, что показатель ЧДД позволяет оптимизировать инвестиционные портфели, т.к. обладает свойством аддитивности (сложения) результатов. Для двух независимых инвестиционных проектов А и В, имеющих результаты, допустим, в размер ЧДД (А) = 3 и ЧДД (В) = 9 млн. руб., имеет место выражение ЧДД (А+В) = ЧДД (А) + ЧДД (В) = 9 млн. руб., показывающее, что портфель из двух инвестиционных проектов даст отдачу, равную сумме отдач от двух независимых вложений. В то же время, если доходность проекта А равна, например, 20 копеек в год с рубля вложений, т.е. ВНД (А) = 0,2 ¹/_год, а доходность проекта В равна ВНД (В) = 0,3 ¹/_год, то отдача на единицу вложений от портфеля А + В, т.е. суммы проектов будет находится в промежутке от 20 до 30 копеек в год с рубля инвестиций, а вовсе не 50 копеек в год на рубль, т.е. ВНД (А + В) < ВНД (А) + ВНД (В) = 0,2 + 0,3 = 0,5 ¹/_год.

Достоинство показателя ЧДД в том, что он прямо отражает цель инвестиционной деятельности – увеличение рыночной стоимости недвижимости.

Достоинство показателя ВНД в том, что он позволяет оценить «запас прочности» проекта по отношению к ошибкам в оценке будущих денежных потоков. Именно на основе прогноза арендной платы делается вывод о выгодности вложений в недвижимость. Если незначительные ошибки в денежных потоках приводят к изменению вывода о выгодности вложений, то с таким проектом лучше не связываться.

Например, инвестора устаивает доходность Е = 0,2 ¹/_год, а расчет доходности по формуле (2) дает результат ВНД = 0,21 1/год. В этом случае ЧДД > 0, но небольшие неизбежные отклонения в величинах денежных потоков могут снизить доходность до ВНД = 0,19 ¹/_год и в результате ситуация, когда ЧДД >0, ВНД > Е поменяется на обратную ЧДД < 0, ВНД < Е, что означает смену выгодности проекта на убыточность. Но если окажется ВНД = 0,4 ¹/_год, т.е. проект содержит в себе двукратный запас прочности по доходности (Е = 0,2), то даже заметные (разумеется, до известного предела) отклонения в величинах денежных потоков не смогут изменить вывода о целесообразности инвестиций.

Показателем, выражающим общую отдачу с каждой единицы инвестиций, является индекс доходности – ИД (в англоязычной литературе PI – Profitability Index). Он безразмерен и характеризует во сколько раз дисконтированный доход превосходит дисконтированные затраты (3). Если ИД > 1, то инвестиции
выгодны.

С формальной точки зрения коэффициент Е имеет следующий смысл. Из формул (1) – (3) следует, что получаемый по ним результат зависит напрямую от коэффициента дисконтирования Е. Когда Е возрастает от нуля, то ЧДД при прочих равных условиях убывает и при достижении значения Е = ВНД проект становится невыгодным (ЧДД = 0, ИД = 1). Дальнейшее увеличение Е, сверх ВНД, приводит ко все большему снижению уже отрицательного значения ЧДД и уменьшению ИД, который (индекс доходности) все более приближается к своей нижней границе, равной
нулю.

С содержательной точки зрения Е является минимально приемлемой для инвестора доходностью его капиталовложений. Имеется в виду, что существуют альтернативные варианты для инвестиций с отдачей Е. И если он выбирает данный вариант инвестиций, то он надеется получить отдачу большую Е, а точнее равную ВНД. Заметим, что при ВНД > Е, имеет место ЧДД > 0 и ИД > 1.

С позиции количественной определенности Е является суммой безрисковой доходности и надбавки за риск инвестирования в недвижимость (метод кумулятивного построения), т.е.

Е = К_бр + ΔК_риск. (4)

Безрисковая доходность определяется по формуле И. Фишера

К_бр = r + s + r · s, где (5.5)

r – реальная безрисковая ставка процента равная, например, доходности по государственным долгосрочным обязательствам;

s – инфляционные ожидания.

Допустим, что r = 0,03 ¹/_год, s = 0,09 ¹/_год, тогда

К_бр = 0,03 + 0,09 + 0,03 · 0,09 = 0,123 ¹/_год (12,3 % годовых).

Часто в российской практике за безрисковую доходность принимают также ставку рефинансирования ЦБ РФ, которая включает в себя инфляцию и доходность по депозитам в банках особой надежности (например, Сбербанка).

Надбавка за риск инвестирования ΔК_риск. менее определена, т.к. устанавливается экспертами на основании их субъективно – интуитивного мнения по рациональности соотношения прибыли и риска, но, что очень важно, учитывает специфику конкретного объекта недвижимости.

Пример 1

Инвестор приобретает доходный дом. Процентная ставка по безрисковым инвестициям, допустим, равна 12,3 % годовых. Инвестиции в доходный дом являются долгосрочными и нет уверенности, что, предположим, через 5 или 7 лет его можно продать за ту же сумму, что покупается сегодня. Поэтому инвестор (с помощью экспертов) устанавливает надбавку 3 %. В отличие от ценных бумаг, для продажи недвижимости без потери стоимости, требуется значительное время и в качестве компенсации за низкую ликвидность добавляется еще, например,
2,7 %.

Кроме того, инвестиции в недвижимость требуют затрат на управление (сбор арендной платы, организация ремонта, ведение финансовой отчетности и др.). Оплата менеджмента, допустим, происходит за счет доходов собственника и установлена в размере 2,5 %. В результате по методу кумулятивного построения находим коэффициент дисконтирования Е: