Налог на продажу(0,35 х прирост) 252000 327600

П шаг: Расчет стоимости собственного капитала после уплаты налога.

Делаем расчет денежных потоков на основе реконструированного отчета о доходах, как это делается в целях оценки недвижимости (см. табл. 8.1.)

Таблица 8.4

Денежные потоки Вариант А Вариант Б

Ожидаемая цена продажи 1500000 1650000

- Расходы на продажу (6 % от цены) 90000 99000

= Чистый доход от продажи 1410000 1551000

- Остаток кредита (10507 х фактор аннуитета) 646470 316350

= Денежный доход от продажи до уплаты налогов 763530 1234650

- Налог на продажу (см. табл. 6.3) 252000 327600

= Денежный доход от продажи после уплаты

налогов 511530 907050

Но по этому результату еще нельзя сделать вывод о степени эффективности этих вариантов. Следует учесть, что при продаже собственности через 5 лет выручка несопоставима без дисконтирования, В результате дисконтирования получаем - текущая стоимость чистой выручки от продажи через 5 лет составит 907050х 0,497= 450804. Но и это еще не означает, что выгоднее продать недвижимость сейчас, так как надо учесть, что в течение этого срока идет поток денежных доходов, которые облагаются налогом. Поэтому следующим шагом будет расчет текущих доходов и налоговых платежей для варианта Б.

Ш шаг: Расчет потока доходов и суммы налогов по годам.

Для расчета потока доходов учитываем ежегодный рост NOI на 4 % и представляем в таблице. Кроме того, не следует забывать, что процентные платежи текущего года рассчитываются от величины остатка кредита на конец предыдущего года. На конец четвертого года, когда впереди остается еще 8 лет кредитного срока, остаток невыплаченного кредита составил 646496 у.е., поэтому сумма процентных платежей за первый рассматриваемый год – 77579 у.е.

Таблица 8.5.

годы 0(4) 1 (5) 2 (6) 3 (7) 4(8) 5 (9)

Чистый операционный

доход 160000 166400 173056 179978 187177

Остаток невыплаченного

Кредита 646496 595227 537453 472360 399007 316352

- выплата процентов по

кредиту 77579 71427 64494 56683 47881

- амортизационные

отчисления 15000 15000 15000 15000 15000

- аморт.финанс.издержки 2667 2667 2667 2667 2667

= Налогооблагаемый

доход 64754 77306 90895 105628 121629