Налогообложения

Цель изучения данной темы – ознакомление с методами расчетов для принятия финансовых решений собственником недвижимости, когда необходимо выбрать целесообразный вариант в ситуации: а) продавать недвижимость при складывающихся рыночных условиях, или продолжать владеть; б) рефинансировать недвижимость, или не рефинансировать.

Основные вопросы темы:

1. особенности расчета потока доходов с учетом налогообложения;

2. принятие решения о продаже недвижимости;

3. принятие решения о рефинансировании недвижимости;

4. кредитование с перезалогом недвижимости.

Изучив данную тему, необходимо:

- знать:

- какие части доходы от продажи недвижимости не облагаются

налогом;

- какие части текущих доходы от недвижимости не облагаются

налогом;

- методику расчетов доходовот недвижимости при ее продаже и

при владении с учетом налогообложения;

- что такое рефинансирование, в чем состоят его выгоды и

издержки;

- что представляет собой wrap-кредит и в чем его выгоды для

владельца недвижимости;

- уметь:

- сделать расчеты для сравнения вариантов: продавать

недвижимость или продолжать владеть;

- сделать расчеты для сравнения вариантов: рефинансировать или

не рефинансировать недвижимость;

- сделать расчеты для сравнения вариантов получения денег владельцем обремененной ипотекой недвижимости: а) путем взятия второго кредита на условиях «младшей» закладной, б) путем рефинансирования, в) посредством перезалога у wrap-кредитора.

8.1. Особенности расчета денежных потоков для инвестиционного анализа

До сих пор анализ недвижимости проводился нами без учета налогов. Между тем налогообложение доходов существенно меняет расчеты Особенно важно учесть налоги при сравнении разных вариантов инвестирования.

В разных странах системы налогообложения имеют существенные различия: различаются как виды налогов, так и уровни ставок по ним. Даже в одной и той же стране довольно часто происходят изменения в правилах налогообложения. Для рассматриваемого примера поэтому и налоги возьмем условные. Но прежде надо сделать некоторые предварительные замечания.

Во-первых, из налогооблагаемого дохода вычитаются амортизационные отчисления. Во-вторых, в большинстве стран не облагаются налогом суммы, идущие на выплату процентов по кредиту. Это очень существенный момент для анализа доходов от недвижимости

В России при расчете налогооблагаемого дохода из совокупного дохода вычитается вся сумма расходов на приобретение или строительство жилья (но на строительство срок не более трех лет). Это носит временный характер и объясняется особенностями формирования российского рынка жилья.