Б) Принятие решения о рефинансировании приносящей доход недвижимости

Возьмем несколько измененные данные из примера «продавать – не продавать».

Недвижимость куплена 7 лет назад за 1000000 у.е.

Сумма ипотечного кредита сроком на 12 лет под 12% 800000 у.е.

Амортизируемый базис на момент покупки 750000 у.е.

Срок эффективной жизни на момент покупки 50 лет

Чистый операц. доход следующего года NOI 160000 у.е.

Предполагается рост NOI ежегодно 4 %

Цена, по которой можно продать сейчас 1500000 у.е.

Цена, по которой предполагается продажа через 5 лет 1650000 у.е.

Ставка налога на доход 35 %

Расходы, связанные с продажей, 6 % от цены

Расходы, связанные с получением кредита 4% от ∑ кредита

Штраф за досрочный возврат кредита 5 %

Требуемая конечная отдача на собственный капитал 15 %

Есть возможность рефинансировать собственность на следующих условиях:

Сумма нового кредита 1200000 у.е. сроком на 20 лет под 13 % годовых ежемесячными платежами. (Обратите внимание, что процентная ставка по новому кредиту выше, чем была по старому).

Для анализа целесообразности рефинансирования приносящей доход недвижимости следует делать расчеты по годам, подобно тому, как это делалось при расчете целесообразности перепродажи.

Следует учесть, что от налогов освобождается следующие платежи из чистого операционного дохода:

§ та часть текущего дохода, которая идет на выплату процентов по кредиту;

§ издержки по оформлению нового кредита; они амортизируются в течение срока кредита, т.е. ежегодно из дохода вычитается годовая сумма амортизации; в год продажи налогооблагаемый доход уменьшается на всю сумму несамортизированного остатка издержек;

§ штрафы за досрочный возврат капитала относятся к издержкам и налогом не облагаются.

Для сокращения объема расчетов сделаем допущение, что и при варианте рефинансирования, и при варианте без рефинансирования предполагается продажа через 5 лет. В итоге для принятия решения проводится сравнение потока доходов после уплаты налогов при рефинансировании и без рефинансирования. Если вариант с рефинансированием дает положительную чистую текущую стоимость, это означает, что следует идти на рефинансирование.

А. Расчеты потока доходов при продаже через 5 лет