Студопедия.Орг Главная | Случайная страница | Контакты | Мы поможем в написании вашей работы!  
 

Младшие закладные



Одну и ту же собственность можно заложить вторично и до погашения первого кредита. В принципе, ее можно закладывать и три, и даже больше раз. Сделать это можно как через некоторое время после оформления первой ипотеки, так и одновременно с ней.. Первая закладная называется старшей, остальные младшими, причем они строго субординируются по очередности залоговых прав.

В случае невыполнения заемщиком своих обязательств перед кредиторами, заложенная собственность отчуждается (по суду либо в соответствии с предусмотренной в договоре процедурой) и реализуется. Из вырученной суммы удовлетворяются притязания кредиторов в соответствии с очередностью их залоговых прав. Следовательно, младшие ипотеки более рискованны, поэтому и процентная ставка по ним устанавливается более высокая, чем для первой ипотеки (например, с использованием добавленных процентов). Однако и при этом условии для инвестора иногда бывает выгодно привлечение второго ипотечного кредита, в частности, когда собственных денег не хватает для реализации выгодного инвестиционного проекта.

Пример.

Пусть дано:

Чистый операционный доход 130000 руб. в год;

первый ипотечный кредит 800000 руб. сроком на 25 лет;

процентная ставка 12 % годовых с ежемесячными выплатами;

собственный капитал 2000000 руб.

Решение:

Рассчитываем размер ежемесячных платежей по обслуживанию долга умножением ипотечной постоянной на сумму кредита

0,0105322 х 80000 = 8425 руб.,

а за год 8425 х 12 = 101100 руб.

Денежные поступления на собственный капитал составят часть NOI, остающуюся после выплат по ипотеке.

130000 - 101100 = 28900 руб.

Ставка дохода на собственный капитал составит:

28900: 200000 = 0,1445 или 14,45 %.

Общая ставка дохода: 130000: 1000000 = 0,13 или 13 %.

Предположим, что у инвестора отсутствуют свободные деньги, и он не может добавить к сумме ипотечного кредита необходимые 200000 руб., но имеется возможность привлечь второй ипотечный кредит на недостающую сумму сроком на 5 лет под 14 % годовых с "пружинной" формой выплат, предполагающей в первые три года уплату только процентов.

Ежегодные выплаты по второму кредиту в первые три года составят 28000 руб. (14% от 400 000 руб.). В этом случае суммарные платежи по обслуживанию долга по обеим ипотекам составили бы 101100 + 28000 = 129100 руб. Инвестору, не внесшему ни рубля своих денег, оставалось бы из чистого операционного дохода ежегодно 900 руб. (130 000 – 129 100). Это, конечно, ничтожный доход, к тому же через три года сумма платежей возрастет, так как начнется погашение основной суммы долга по второй ипотеке. Но возможно, что к тому времени инвестор ожидает крупные поступления из других источников, либо он рассчитывает взять новый кредит для погашения текущего, либо могут быть еще какие-то варианты. Во всяком случае, вторая ипотека дает возможность инвестору, даже при полном отсутствии у него на данный момент свободных денег, не упустить выгодное приобретение. Если срок экономически эффективной жизни объекта значительно превышает 25 лет (срок первой ипотеки), то далее уже весь чистый операционный доход будет оставаться инвестору.

Или, например, прогнозируется повышение операционного дохода через некоторое время в связи с изменением ситуса, что делает его приобретение более выгодным и покупатель старается получить завершающую ипотеку.

Существенные выгоды могут состоять и в уменьшении налоговых платежей, так как выплата процентов вычитается из общей суммы налогооблагаемого дохода.

6.4. Риски ипотечного кредитования: риски кредитора и заемщика

В ипотечной сделке кроются определенные риски, часть из которых банк и заемщик могут предусмотреть еще на этапе заключения договора и частично обезопасить себя разными мерами. Другая часть рисков не зависят от участников сделки.

Ипотечные риски могут быть вызваны разными причинами – экономическими, инфляционными, валютными, налоговыми, политическими. Одни из них непосредственно затрагивают участников ипотечного рынка, другие – косвенно через условия финансового рынка.

Некоторые из рисков относятся исключительно либо к кредитору, либо к заемщику, либо к посреднику на ипотечном рынке, но многие риски являются солидарными, то есть, непосредственно относясь к одному из участников ипотечного рынка, косвенно затрагивают и других.

Главные риски кредитора: кредитный риск, риск процентной ставки, риск ликвидности.

Ø Кредитный риск (риск неплатежа, риск невозврата).

Это риск несвоевременной уплаты или неуплаты обязательств по ипотечному кредиту. Для снижения этого риска очень важна квалифицированная работа тех служб, которые занимаются андеррайтингом, то есть проверкой кредитоспособности потенциального заемщика.

Управление кредитным риском со стороны банка, направленное на его снижение, означает осуществление постоянного контроля за состоянием и качеством кредитного портфеля банка, включающее в себя:

- контроль за качеством предоставляемых кредитов;

- распределение и мониторинг кредитов по группам рисков в соответствии с требованиями ЦБ РФ и внутренними инструкциями банка;

- создание резервных фондов на возможные потери по ссудам;

своевременное выявление проблемных кредитов и разработанный план мероприятий по работе с ними;

- разработку программ по возврату кредитов.

Для снижения риска неплатежа применяются различные ограничения. Например, отношение месячного платежа заемщика к ежемесячному семейному доходу не должно превышать 25–45%, отношение суммы кредита к рыночной стоимости залога не должно превышать 50–85% и др..

Хотя залог квартиры (или иного жилья) в настоящее время, в связи с принятыми изменениями в законодательстве России, теоретически значительно снижает риск невозврата кредита, но в действительности выселить семью из квартиры, если она является их единственным жильем, очень сложно. Даже в США, где рыночные принципы очень жесткие, процедура выселения неплательщика из заложенного жилья в среднем составляет 2-3 года.

На российском ипотечном рынке сложилась очень неплохая ситуация с возвратностью кредитов. Накопленный объем непогашенной задолженности по всем ранее выданным в России ипотечным кредитам на конец 2004 года оценивается около 30 млрд. руб., это всего 0,2 % от ВВП. Для стран Восточной Европы этот показатель, характеризующий степень развитости ипотечного рынка в целом и развития рынка долгосрочного капитала в частности, уже сегодня составляет от 6% до 12%, а для развитых стран – от 50% до 200%.

Ø Риск изменения процентных ставок.

Изменение рыночной процентной ставки, как правило, является следствием изменения уровня инфляции. Данный риск имеет место лишь при плавающей процентной ставке. Для кредитора этот риск заключается в снижении ставки, что ведет к снижению прибыльности операций по ипотечному кредитованию.

Для заемщика существует только риск повышения процентной ставки, при котором происходит возрастание периодических платежей по обслуживанию долга.

В классическом ипотечном варианте процент по кредиту фиксирован на весь срок кредитования. Это дает возможность равномерного распределения обязательств заемщика по возврату кредита. Но фиксированный процент оптимален только при относительно низком уровне инфляции. Если же в течение срока кредитования с фиксированной процентной ставкой произойдет значительное повышение уровня инфляции, и соответственно повышение рыночных процентных ставок, то банк может оказаться неспособным покрыть свои затраты на выдачу кредита и к тому же это может привести к несбалансированности активов и пассивов. Заемщик при росте процентных ставок на рынке ничего не теряет и ничем не рискует. В любом случае ставка по кредиту останется неизменной, и заемщик окажется в более выгодной ситуации по сравнению с новым клиентом.

При снижении рыночных процентных ставок заемщик кредита с фиксированной ставкой также ничего не теряет, а даже выигрывает. Для него существует возможность рефинансирования кредита, [16] то есть он может взять новый более дешевый кредит под залог той же недвижимости с одновременным погашением за его счет остатка старого долга. Для кредитора в случае снижения рыночной процентной ставки возрастает вероятность досрочного погашения кредита заемщиком, что может привести к снижению его ликвидности.

Банки, занимающиеся выдачей ипотечных кредитов, преодолевают риск процентной ставки посредством использования особых кредитных инструментов, о которых говорилось выше.

Ø Риск ликвидности

Данный вид риска возникает тогда, когда при наступлении сроков исполнения обязательств банка по пассивным операциям, у него - из-за несбалансированности активов и пассивов - не хватает для этого средств. Это связано с тем, что ресурсная база ипотечных кредитов формируется в значительной степени за счет привлечения краткосрочных кредитов и депозитов.

Управление риском ликвидности требует проведения ряда финансовых операций. Во-первых, требуется детальный расчет потоков наличности, для определения возможной потребности банка в наличных средства. Во-вторых, требуется разработка стратегии мобилизации наличных средств с определением источников и затрат. Диверсификация источников финансирования может уменьшить стоимость и риск ликвидности активов. Важным средством повышения ликвидности банка является создание специальных резервов. Требования к объему резервных средств значительно отличаются в разных странах в пределах 5-15% стоимости активов. Банк России выдвигает очень жесткие требования, что по мнению многих аналитиков, ведет к существенному удорожанию ипотечных кредитов.

Риск ликвидности является только риском кредитора и прямого отношения к заемщику не имеет.

Ø Главный риск заемщикаобращение взыскания на заложенную недвижимость.

Согласно закону, если заемщик систематически нарушает срок внесения платежей (более трех раз в течение 12 месяцев), банк производит обращение взыскания на предмет залога. В настоящее время законодательство РФ (Жилищный кодекс и поправки, внесенные в Гражданский кодекс) разрешает выселение из квартиры, даже если она единственная у проживающего в ней заемщика. Взыскание производят по решению суда либо по соглашению сторон.

Однако при возникновении проблем с оплатой займа допустимы переговоры с кредитором, в результате которых он может пойти на уступки, рассмотрев причины неплатежеспособности клиента. В частности, банк может разрешить заемщику самостоятельно продать жилье. Иначе взыскание произведут по решению суда и квартиру продадут на аукционе. В этом случае сумма вырученных денег заранее неизвестна и очень вероятно, что заемщик понесет существенные потери. Деньги от продажи прежде всего получает банк, часть средств идет на компенсацию судебных издержек и организацию аукциона, последним получателем является заемщик.

Ø Риск утраты трудоспособности.

В данном случае заемщик не сможет выполнять обязательства перед кредитором. По сути этот риска трансформируется для кредитора в кредитный риск, а для заемщика – в риск утраты своего жилья, если будет реализовано право кредитора на возмещение остатка невыплаченного долга за счет реализации с аукциона предмета залога.

Ø Имущественные риски.

Помимо рисков кредитора и заемщика есть еще одна условная группа рисков: имущественные риски, т. е. риски, имеющие отношение к объектузалога. К ним относятся риск повреждения имущества и риск утраты титула собственности на объект залога.

Суть первого риска: если переданная в залог квартира каким-то образом пострадает (от пожара, затопления и т. п.) и уже будет непригодна для проживания, обязательства заемщика по возврату кредита формально не прекратятся. Риск утраты титула собственности наступает тогда, когда уже после совершения сделки купли-продажи становится известно о наличии обоснованных претензий на заложенный объект недвижимости со стороны третьих лиц. По настоящему Жилищному кодексу человек, заключивший ипотечную сделку, является добропорядочным приобретателем недвижимости, и все претензии третьих лиц рассматривают только в суде.





Дата публикования: 2014-11-03; Прочитано: 497 | Нарушение авторского права страницы | Мы поможем в написании вашей работы!



studopedia.org - Студопедия.Орг - 2014-2024 год. Студопедия не является автором материалов, которые размещены. Но предоставляет возможность бесплатного использования (0.012 с)...