Развитие недвижимости. Девелопмент

Развитие рынка недвижимости происходит по двум направлениям: на первичном и на вторичном рынке. Первичный рынок образуют акты купли-продажи недвижимости, впервые выступающей в качестве товара. Это либо продажа государственной собственности, либо продажа новых объектов. Первый источник рано или поздно исчерпывается, поэтому основным источником, питающим первичный рынок, является новое строительство. Вторичный рынок образуют акты купли-продажи недвижимости, уже бывшей в эксплуатации в качестве частной собственности.

В России формирование рынка недвижимости началось прежде всего в сегменте жилья, причем в основном за счет вторичного рынка. Но для дальнейшего его расширения нужна постоянная "подпитка" за счет нового строительства и развития первичного рынка. Это касается не только жилья, но и любого сегмента рынка.

Если развитие вторичного рынка может происходить и при сохранении прежнего объема товарной массы - лишь за счет возрастания частоты перехода собственности из рук в руки, то первичный рынок может развиваться только вследствие возрастания объема самой недвижимости - нового строительства и перепрофилирования уже существующих объектов.

Выполнение строительных, инженерных, земляных и иных работ на поверхности, над или под землей или осуществление иных материальных изменений в использовании зданий или участков земли - называется девелопментом. Это узкое значениеданного понятия, которое используется и в более широком значении.

Новое строительство может осуществляться следующим образом:

§ Собственник приобретает земельный участок и ведет строительство "самостроем " (и в основном за счет собственных средств). Этот способ распространен в дачном строительстве, в жилищном строительстве в сельской местности и некрупных городах, но возможен и в промышленном строительстве, когда производственная фирма имеет у себя строительное подразделение.

§ Собственник приобретает земельный участок и нанимает подрядную строительную организацию, которая на основе договора выполняет весь комплекс проектно-изыскательных и строительно-монтажных работ за счет средств заказчика.

§ Строительство осуществляет девелопер, реализующий после завершения строительства объект как товар на первичном рынке. Этот способ развития недвижимости, является наиболее соответствующим рыночному типу экономики. В русском языке девелопера иногда называют застройщиком.

♦ В более широком смысле слова суть девелопмента как вида профессиональной деятельности или сферы бизнеса заключается не только и не столько в самом процессе строительства (девелопер для выполнения строительных работ, как правило, нанимает подрядную строительную организацию), сколько в управлении инвестиционным проектом. То есть девелопмент - это вид предпринимательской деятельности, вид бизнеса.

Девелопмент в изложенном значении включает в себя следующее:

§ выбор экономически эффективного проекта застройки;

§ получение всех необходимых разрешений на его реализацию от органов власти;

§ определение условий и механизма привлечения инвестиций, разработка форм их возврата;

§ поиск и привлечение инвесторов;

§ отбор подрядчиков, финансирование работ и контроль за их выполнением;

§ реализация созданного объекта недвижимости и возврат капитала, инвестированного в его создание.

Выполнение этих задач подразделяется на две части. Традиционно девелопер выходит на рынок инвестиционных проектов с идеей, которая является его активом. Под идею формируется команда проекта, которая состоит из двух групп консультантов. В первую «сервисную» группу входят эксперты по исследованию рынка, юристы, оценщики, брокеры, PR-агенты и управляющие недвижимостью. «Продав» инвесторам бизнес-идею, подкрепленную результатами работы консультантов сервисной группы и получив финансирование, девелопер вводит в игру вторую «строительную» группу, состоящую из архитекторов, инженеров, управляющих строительным проектом и подрядчиков. Задача сервисной группы заключается в ответе на вопрос «что строить?», в то время как строительные консультанты призваны ответить на вопрос «как строить?»

Эта стадия включает в себя строительство и эксплуатацию готового объекта, либо его продажу. В целом риэлторская деятельность представляет собой разработку и управление реализацией инвестиционного проекта. Таким образом, понятие инвестиционного проекта несколько шире чем девелопмент, так как охватывает многих участников.

Девелоперские компании на российском рынке возникли из двух источников:

1. В п Первый. В период распада командной экономики бывшие советские строительные организации лишились государственных заказов и государственного финансирования. Те организации, где руководство было достаточно предприимчивым, преобразовавшись в акционерные общества, стали строить объекты недвижимости, используя банковские кредиты. Постепенно обороты нарастали, спрос на недвижимость рос, росла и конкуренция, в которой наиболее успешные компании быстро увеличивали свои объемы.

Второй. Некоторые риэлторские компании, быстро увеличив свои капиталы на посреднических услугах, стали и сами заниматься девелопментом. Успешности их работы сильно способствовало хорошее знание рынка, его потребностей и основных тенденций развития.

4.2. Инвестиционный проект и его участники

По самому широкому определению инвестиционная деятельность – это предпринимательская деятельность, связанная с вложением средств в те или иные объекты в настоящее время с целью получения дохода в будущем. Соответственно, сумма средств, вкладываемых в объекты с целью получения дохода, выражается понятием инвестиция. Инвестиции можно классифицировать по различным признакам. Одним из существенных разграничений инвестиций является их подразделение на реальные и финансовые.

Финансовые инвестиции - это вложение капитала в различные финансовые инструменты, прежде всего в ценные бумаги, а также в активы других предприятий.

Реальные инвестиции – вложение капитала в создание активов, связанных с осуществлением операционной деятельности, с производством. К реальным инвестициям принято относить:

· вложения в основной капитал, в том числе в недвижимость;

· в материально-производственные запасы;

· в нематериальные активы: права пользования земельными участками, природными ресурсами, патентами, лицензиями, торговыми марками и т.п.

♦ Таким образом, приобретение недвижимости – будь то новое строительство или приобретение готовой недвижимости – является реальной инвестицией.

Инвестиционные проекты очень различны по своим целям, участникам, источникам финансирования, но тем не менее они все имеют одну общую черту - наличие временного лага между моментом инвестирования и моментом получения доходов.

Промежуток времени между моментом появления проекта и моментом окончания его реализации называется жизненным циклом проекта. Традиционно жизненный цикл инвестиционного проекта делится на три отрезка (фазы).

Фаза 1 – прединвестиционная. В этой фазе проект разрабатывается, анализируются и оцениваются прогнозируемые доходы и риски их получения, подбираются возможные участники проекта (инвесторы), источники и методы финансирования проекта. Если предполагается привлечение заемных средств, то к этой фазе относится разработка бизнес-плана.

Фаза 2 – инвестиционная. Основная часть инвестируемых средств расходуется в этой фазе. В этой фазе создается сам инвестиционный объект, последующая эксплуатация которого является источником доходов инвестора.

Фаза 3 – эксплуатационная. Она начинается с момента начала поступления доходов.

Итак, коротко их можно выразить следующим образом: первая фаза - анализ, вторая фаза - расходование средств, третья фаза – получение доходов.

В связи с инвестированием в недвижимость следует разграничивать два вида инвестиций: 1) инвестиции в создание объекта недвижимости - строительство; 2) инвестирование в готовый объект – покупка. Они различаются, прежде всего, продолжительностью второй фазы и ее содержанием.

При инвестирование в строительство объекта недвижимости в этой фазе осуществляется основная часть расходов, производятся проектно-изыскательные и строительно-монтажные работы включая отделочные, объект подготавливается либо к продаже, либо к эксплуатации самим инвестором.

При инвестировании в готовый объект (покупка на первичном или вторичном рынке) нет существенных особенностей в первой и третьей фазе, но вторая фаза включает в себя только заключение сделки и ее регистрацию поэтому по времени является короткой. Правда, если приобретенный объект не готов к эксплуатации, требует ремонта или реконструкции, то различия становятся несущественными.

В федеральном законе «Об инвестиционной деятельности в РФ, осуществляемой в форме капитальных вложений» определены следующие участники инвестиционного проекта:

· инвесторы;

· Заказчики;

· Подрядчики;

· Пользователи объектов капитальных вложений.

Инвесторы – это физические и юридические лица, принимающие решения и вкладывающие собственные, привлеченные или заемные средства в объекты инвестиционной деятельности. Если инвестор обладает правами на земельный участок под застройку, то он называется застройщиком.

Инвесторы, вкладывающие собственные средства и присваивающие результаты инвестиционной деятельности, называются индивидуальнымиинвесторами. Инвесторы, осуществляющие свою деятельность за счет средств других лиц в целях владельцев средств и распределяющие результаты инвестирования между собственниками, называются институциональными инвесторами. К ним относятся банки, инвестиционные компании и фонды, пенсионные фонды, страховые компании.

Заказчики – любые физические и юридические лица, уполномоченные инвесторами осуществлять реализацию инвестиционных проектов, не вмешиваясь при этом в предпринимательскую или иную деятельность инвесторов. Заказчиками могут быть и сами инвесторы. Заказчик выполняет следующие функции: заключает договора с проектно-сметной организацией, подрядной организацией, банком и т.д. и оплачивает их работу; покупает и оплачивает технологическое оборудование, принимает от подрядчика и оплачивает выполненную работу, принимает законченный объект в эксплуатацию и многие другие функции. Заказчиком могут быть также государство, региональные или местные органы власти.

Подрядчик - это физическое или юридическое лицо, выполняющее строительно-монтажные работы по договору подряда.

Пользователями объектов могут быть инвесторы или иные лица.

Субъект инвестиционной деятельности, согласно закону, вправе совмещать функции двух или нескольких участников.

4.3. Источники и способы финансирования развития недвижимости

Для осуществления проектов застройки могут использоваться собственные финансовые средства девелопера и заемные (привлеченные). Как правило, собственные средства составляют не более 30%, хотя здесь строгих правил не существует. В Великобритании, например, они составляют только около 15%, а в России достигают 50%.

Соотношение собственных и заемных средств определяется многими факторами, но главным образом следующими: а) чем выше ожидаемая отдача от вложенных в строительство ресурсов при реализации завершенного проекта, тем больше собственных средств будет стремиться вложить девелопер; б) чем выгоднее условия привлечения заемных средств, то есть чем больше разница между общей ставкой дохода и процентной ставкой по кредиту, тем больше заемных средств он постарается привлечь.

Возможны следующие варианты привлечения финансовых средств для осуществления нового строительства:

А. Сочетание краткосрочного кредитования строительства коммерческими банками с долгосрочным кредитованием финансовыми институтами (ипотечными банками, страховыми компаниями и т.п.).

Процентные ставки в коммерческих банках, как правило, выше, чем у институциональных инвесторов, но далеко не все девелоперы могут предоставить достаточные гарантии, чтобы получить кредиты у последних до завершения строительства. В этом случае они в процессе строительства пользуются краткосрочными кредитами, а после завершения строительства финансовые институты либо выкупают готовый объект, либо под его залог выдают ипотечный кредит. Специальное соглашение об этом - так называемое "выводящее соглашение" - может быть заключено с институциональными инвесторами при участии коммерческих банков до начала осуществления проекта.