Глава 3. Рынок недвижимости и его инфраструктура

Целью даннойтемыявляется ознакомление с особенностями формирования и функционирования рынка недвижимости, его инфраструктурой и основными характеристиками главных сегментов.

Основные вопросы темы:

1. особенности рынка недвижимости;

2. факторы, влияющие на его развитие;

3. инфраструктура рынка недвижимости;

4. основные сегменты рынка недвижимости.

Изучив данную тему, необходимо:

- знать:

- определение рынка недвижимости (РН) и его особенности;

- понятие трансакционных издержек на РН;

- факторы, влияющие на развитие РН;

- перечень услуг, составляющих инфраструктуру РН;

- основные положения Земельного кодекса;

- структуру рынка жилья и нежилых помещений;

- понятие спекулятивных и рентных доходов от недвижимости;

- уметь:

- аргументировать необходимость частной собственности на

недвижимость;

- обосновать необходимость ограничения прав собственности;

- аргументировать свои взгляды на приватизацию земли в РФ;

-объяснить роль законодательных актов в отношениях собственности на недвижимость.

При изучении темы 3 необходимо читать учебники:

Ø Лигай Г.А. «Рынок недвижимости и ипотека». –М.: МЭСИ, 2004г., гл. 3;

Ø Асаул А.Н. Экономика недвижимости. Учебник для вузов -СПб.: Питер, 2004, гл. 11.

Ø Воронцов А.П. Кадастровая оценка земли. Уч. пособие. – ИКФ «ЭКСМОС», 2002, гл. 1.2.

3.1. Особенности рынка недвижимости

♦ Совокупность сделок с недвижимостью образует его рынок. Более полным будет определение рынка недвижимости как совокупности механизмов, посредством которых возникают и передаются права на недвижимое имущество.

Эта совокупность механизмов охватывает три тесно взаимосвязанных сектора рынка недвижимости:

· сектор развития (создания) объектов недвижимости;

· сектор управления недвижимостью;

· сектор оборота прав на ранее созданную недвижимость.

Основная часть сделок относится к третьему сектору, но и первые два сектора непосредственно связаны с переходом определенных прав на объекты недвижимости. Например, различные формы инвестирования в строительство объектов недвижимости совершаются в форме соответствующих сделок и создают определенные права на строящийся объект. Управление недвижимостью также связано с передачей управляющей компании определенных прав от собственника, без которых она просто не могла бы осуществлять свои функции (например, сдавать объект недвижимости в аренду, заключать сделки с предприятиями коммунальной сферы).

Каждый из этих секторов рынка имеет свою специфику, но общие черты рынка недвижимости присущи им в полной мере.

В структуру рынка недвижимости входят: объекты недвижимости (в том числе отдельные права на недвижимость), субъекты и инфраструктура рынка недвижимости.

Исходя из разнообразия объектов недвижимости и обусловленного этим разнообразия видов сделок, общий рынок недвижимости можно классифицировать по разным критериям.

Рынок недвижимости, как и любой рынок, характеризуется спросом, предложением и ценой, складывающейся под воздействием рыночных законов. Механизмы взаимодействия этих составляющих на всех рынках одинаковы, хотя сами рынки при этом могут иметь существенные различия (так же, как различаются, например, наручные часы и куранты, хотя часовой механизм у них не имеет принципиальных различий).

Особенности рынка недвижимости, отличающие его от других рынков товаров и услуг обусловлены спецификой этого товара, то есть основным фактором, определяющим специфику этого рынка являются объекты сделок.

К основным особенностям рынка недвижимости относятся следующие:

Во-первых, его локализованностьи дифференцированность,что находит отражение в высокой степени дифференциации цен. Рынки недвижимости локализованы не только в масштабах страны по регионам, но и в пределах одного населенного пункта.

Во-вторых, рынки недвижимости персонифицированы,поскольку в отличие от большинства рынков, здесь единственный покупатель или единственный продавец может существенно влиять на цену.

В-третьих, рынки недвижимости менее организованы, чем рынки обычных товаров (практически нет оптовых продаж по образцам, единых цен, информация о ценах труднодоступна и недостоверна).

В-четвертых, этому рынку присущ высокий уровень трансакционных издержек.

Трансакционные издержки – это все издержки, связанные с обменом и защитой правомочий, которые несут продавцы и покупатели. Чтобы совершить сделку с недвижимостью покупателю необходимо собрать сведения не только о находящихся на рынке и отвечающих его потребностям объектах, но и об их продавцах. Продавец должен разместить в средствах информации объявление о продаже, подготовить правоустанавливающие документы, подготовить контракт и т.д., либо прибегнуть к услугам риэлторской компании, которая будет заниматься реализацией его объекта. Издержки, связанные с реализацией объекта недвижимости могут достигать 6-7% от цены.

В-пятых, рынку недвижимости в большей мере, чем другим рынкам присуща несбалансированность спроса и предложения. Это объясняется, с одной стороны, длительностью строительства, с другой стороны, несоответствием ожиданий продавцов и покупателей, что, в свою очередь, является следствием недостаточной объективной информации о состоянии рынка и перспективах его развития.

♦ Так как значительная часть объектов рынка недвижимости представляет собой не просто товар, но и актив, приобретение которого является инвестицией, то рынок недвижимости можно рассматривать и как разновидность инвестиционного рынка.

Специфические черты рынка недвижимости как части инвестиционного рынка состоят в следующем:

· Высокий пороговый уровень инвестиций. В отличие от ценных бумаг или иных финансовых активов довольно сложно приобрести инвестиционную недвижимость, имея небольшие финансовые ресурсы.[6]

· Необходимость постоянного управления инвестиционным активом. Недвижимость в большей степени, чем другие активы, нуждается в эффективном управлении для получения доходов. Управление инвестиционной недвижимостью включает в себя, с одной стороны, обеспечение коммунального и технического обслуживания, с другой стороны, - обеспечение эффективного ее использования.

· Защищенность от инфляции. Недвижимость в большей степени, чем финансовые активы, защищена от инфляции, Данное обстоятельство объясняется тем, что доходы от недвижимости более стабильны из-за преобладания длительных сроков аренды.

· Сохранность инвестируемых средств. Земля – практический вечный актив, здания и сооружения – долговечные конструкции, но для обеспечения сохранности объектов недвижимости могут потребоваться дополнительные затраты (например, страхование).[7]

· Более высокая текущая отдача. Текущая доходность инвестиций в недвижимость выше, чем в другие активы по причине того, что текущие доходы включают и возврат инвестированного капитала.

♦ Таким образом, недвижимость как актив в качестве части общего инвестиционного портфеля может служить средством снижения общего риска инвестирования.

Рынок недвижимости, как и другие рынки, подразделяется на первичный и вторичный. К первичному рынку относится такая недвижимость, которая впервые включается в рыночные отношения: это прежде всего новые здания и сооружения, а также любое недвижимое имущество, находящееся в собственности государства и приватизируемое им посредством выставления на рынок. К вторичному рынку относится недвижимость, которая уже была в собственности одних частных владельцев и переходит к другим.

Рынок недвижимости теснейшим образом связан с рынком капиталов, с финансовым рынком и другими сферами экономики, которые оказывают на него активное воздействие, стимулируя или сдерживая развитие.

В целом на развитие рынка недвижимости оказывают влияние факторы макро- и микроуровня.

Факторы макроуровня, определяющие инвестиционный климат, на рынок коммерческой недвижимости влияют в большей степени, чем на рынок потребительской недвижимости. Но в то же время, так как рынки любой недвижимости локализованы, то и местные условия (факторы микроуровня) оказывают огромное воздействие на все сегменты рынка недвижимости. Примером тому может служить Москва и С-Петербург, в которых сложились более благоприятные условия для инвестиций, что и стало условием более активного развития рынка недвижимости. В настоящее время на долю этих двух городов приходится значительная часть общероссийского рынка недвижимости.

Факторы макроуровня:

Ø политические (политическая стабильность, уровень развития законодательной базы, государственные гарантии безопасности предпринимательства и др.)

Ø социально-экономические (общее состояние экономики, ее стабильность, уровень деловой активности, степень экономической свободы, и др.).

Ø состояние финансовой сферы: банковской, денежной, фондовой.

Факторы мироуровня:

Ø социально-экономическое положение региона, масштабы предпринимательской деятельности, трудозанятость,

Ø эффективность социально-экономической политики органов местной власти,

Ø уровень доходов населения,

Ø цены и их динамика,

Ø доступность кредитов.

Среди причин, сдерживающих развитие рынка недвижимости в современной России, можно назвать факторы макро- и микроуровня..

Во-первых, пока еще не полностью сформирована правовая база. Например, закон «Об ипотеке (залоге недвижимости)», принятый в 1998 году, не решил многих проблем, связанных с залогом недвижимости, и, прежде всего, он не обеспечил функционирование вторичного рынка ипотечных кредитов. Поэтому, несмотря на принятие этого закона, и многочисленные его поправки, ипотека в России до сих пор находится в зачаточном состоянии.[8] По общему признанию, без развитого ипотечного рынка не может полноценно функционировать и рынок недвижимости.

С целью ликвидации правового пробела в отношении ипотеки, в конце 2003 года был принят Федеральный закон «Об ипотечных ценных бумагах», предусматривающий выпуск на основе ипотеки двух видов ценных бумаг: ипотечных облигаций и сертификатов участия. Но пока что недостаточно разработаны механизмы его действия, есть несогласованности с другими законами, и вторичный рынок ипотечных кредитов практически не работает.

Целый пакет законодательных актов и поправок к действующим законам общей численностью 26 законопроектов, касающихся жилищной сферы, был рассмотрен и принят в конце 2004 года. Но и это еще не решило всех правовых проблем, связанных как с развитием рынка недвижимости.

Во-вторых, развитие рынка недвижимости сдерживается высокими инвестиционными рисками. Создание объектов недвижимости при их высокой стоимости и низкой ликвидности создает дополнительные риски для инвесторов. Несмотря на большой неудовлетворенный спрос на торговые, офисные и складские помещения, создание объектов этого назначения происходит медленно.

В-третьих, развитие рынков потребительской недвижимости, особенно рынка жилья, тормозиться низкими доходами основной части населения, неразвитостью ипотечной системы, недостаточно активной государственной политикой стимулирования ипотеки.

3.2. Инфраструктура рынка недвижимости

♦ Инфраструктуру рынка образует совокупность общих условий, необходимых для его нормального функционирования. Сюда относятся все услуги и оказывающие их рыночные структуры (организации, учреждения, предприятия), которые обеспечивают условия для заключения сделок с недвижимостью.

Посреднические услуги (риэлторская деятельность).

Их оказывают специализирующиеся на этом виде деятельности риэлторы (фирмы, компании или самостоятельно работающие маклеры). Основным назначением риэлторской деятельности является создание информационной среды рынка и сведение потенциального покупателя с продавцом. Однако крупные компании занимаются многообразными видами услуг - вплоть до приобретения в свою собственность земельных участков и их застройки с последующей продажей или сдачей в аренду. В последнее время риэлторские организации все чаще пытаются расширить свою деятельность за счет управления недвижимостью.

Среди разнообразных направлений риэлторской деятельности основным является брокерская деятельность. Она включает следующие основные услуги:

· Консультирование по вопросам состояния и анализа рынка недвижимости;

· Подбор и организация показов для заинтересованных лиц объектов недвижимости;

· Сбор и подготовка документов, необходимых для заключения сделки;

· Оценка планируемой сделки на предмет ее оспоримости;

· Содействие в организации расчетов между участниками сделки;

· Документальное оформление передачи объекта недвижимости.

Кроме перечисленных услуг, по желанию сторон брокеры оказать и иные услуги. Например, приватизированные предприятия часто не имеют правоустанавливающих документов на объекты недвижимости, полученные в процессе акционирования. В таком случае специалисты риэлторской компании проводят полный комплекс работ: от консалтинга до оформления прав собственности на объект, в том числе и земельный участок.

В совокупности риэлторских операций с жилыми объектами можно выделить 5 групп:

· Купля-продажа частного жилья (индивидуальных домов, квартир, комнат);

· Аренда жилья;

· Сделки мены с доплатой;

· Расселение коммунальных квартир;

· Операции с неприватизированным жильем.

Риэлторские структуры для повышения эффективности своей деятельности и защиты своих интересов создают профессиональные общественные объединения. Создана Российская гильдия риэлторов, в состав которой входит несколько сот компаний и банков, Московская гильдия риэлторов, Московская ассоциация риэлторов. Подобного рода региональные общественные организации созданы во многих крупных городах и регионах.

Риэлторская деятельность регулируется актами правительства РФ и субъектов РФ, а также правилами общественных объединений: ассоциаций, гильдий. Согласно закону «О лицензировании отдельных видов деятельности» в настоящее время не предусмотрено лицензирование риэлторских организаций.

Оценочные услуги.

Объективно оценить стоимость недвижимости в силу ее специфика (о которой говорилось выше) зачастую бывает весьма сложно как самому продавцу, так и покупателю. Для выполнения этой работы требуются профессионалы, имеющие специальную подготовку. Оценочные услуги предоставляются на основе заключаемых с заказчиками контрактов.

Объективная оценка недвижимости требуется не только при заключении торговых сделок, но и при налогообложении, страховании, залоге.

Институт профессиональной оценки объектов недвижимости начал формироваться в нашей стране в начале 90-х годов. Развитие оценочной деятельности в настоящее время идет по двум направлениям:

А) государственная оценка объектов недвижимости и контроль за ее осуществлением;

Б) деятельность частных коммерческих оценочных организаций, объединенных в общественные оценочные союзы (Российское общество оценщиков РОО, Лига независимых оценщиков), или действующих на независимой основе. Здесь очень важны компетентность и добропорядочность оценщика. Поэтому профессиональная оценочная деятельность лицензируется государством.

Как правило, достаточно крупные риэлторские, страховые или инвестиционные структуры имеют в своем штате своих оценщиков, но это не исключает деятельность независимых лицензированных профессионалов, объединенных, подобно риэлторам, в общественные организации.

Деятельность независимых оценщиков и общественных оценочных организаций регулируется законом РФ «Об оценочной деятельности», принятым в июле 1998 г.