Пакет прав на недвижимость. Обязанности и ограничения

♦ Условием функционирования рынка недвижимости является право частной собственности. При этом следует разграничивать понятия «собственность» и «право собственности».

Право – это совокупность правомочий конкретного лица, обеспечивающая юридическую возможность удовлетворения своих интересов и выполнения определенных обязательств. Оно дает возможность владеть, пользоваться и распоряжаться недвижимым имуществом. Это означает, что собственник недвижимости может по своему усмотрению либо сам пользоваться своим имуществом, либо его продать, подарить, заложить, передать во временное пользование другому лицу, объединиться с другими собственниками для совместного его использования на основе кооперации, товарищества и т.п.

♦ Совокупность правомочий, связанных с недвижимостью, образует пакет (пучок) вещных прав. ГК РФ наряду с правом собственности выделяет следующие вещные права:

· хозяйственного ведения имуществом,

· оперативного управления имуществом,

· пожизненного наследуемого владения,

· постоянного (бессрочного) пользования.

К частичным правам на недвижимость также относятся ипотека, сервитуты и иные права, предусмотренные ГК РФ и другими законами. Таким образом, на один и тот же объект недвижимости могут распространяться разные права нескольких субъектов, называемые вещными правами.

Каждый вид вещного права предоставляет его обладателю определенный набор правомочий, что по сути означает разделение правомочий, входящих в пакет собственности.

Отдельные вещные права могут быть объектами сделок, в том числе некоторые частичные права могут быть объектами купли-продажи. Например, право аренды можно купить и продать, можно выставить в качестве залога для получения кредита. Сдавая объект в аренду, собственник передает другому лицу право в течение определенного времени извлекать из него выгоду.

Полное право собственности включает весь пучок основных прав - право владения, пользования и распоряжения. Полное законное право собственности на недвижимость, имеющее документарную юридическую основу, образует титул собственности.

Однако даже самое полное право собственности в гражданском обществе не бывает абсолютным. Право частной собственности предполагает целый ряд ограничений и обязанностей, которыедолжны быть предусмотрены законодательством страны. Например, в подавляющем большинстве стран с развитой рыночной системой имеются налоги на недвижимость, а права собственников в пользовании своим имуществом ограничены обязанностью соблюдать общие интересы и интересы других собственников. Допустим, проектируется автострада, которая должна пройти через частный земельный участок с многолетними насаждениями, постройками и т.п. В таком случае земельный собственник будет обязан продать государству этот участок по цене, которую определит компетентный орган или суд как справедливую компенсацию за утрату собственности и за возможный моральный ущерб.

Много ограничений в пользовании недвижимостью связано с нормами экологической безопасности. В некоторых странах имеется запрет на продажу недвижимости иностранным гражданам, а также множество законов, ограничивающих те или иные права собственника. В России, например, действует запрет на продажу земель сельскохозяйственного назначения иностранным гражданам (возможна только аренда на срок до 49 лет). Другое существенное ограничение прав собственника сельскохозяйственных земель касается возможности изменения функционального назначения земли: изменить его можно только с разрешения субъекта федерации.

Субъектами права собственности могут быть:

· частные лица (юридические или физические)

· государство (РФ или субъекты федерации)

· местное самоуправление (муниципальные образования).

Форма собственности на недвижимость определяются в зависимости от субъекта права собственности. Она может быть государственной (федеральной и субъектов РФ), муниципальной (собственность местного самоуправления) и частной (собственность физических или юридических лиц), а также смешанной. Рынок и рыночные отношения не могут существовать, если государственная форма собственности является единственной, но если она сочетается с частной собственностью и не довлеет над нею, это является достаточным условием для формирования рыночных отношений.

Право частной собственности на недвижимость означает юридическую возможность лица использовать объект недвижимости в частных интересах в пределах, пока это не наносит ущерб интересам других частных лиц или общества.

Право частной собственности на недвижимость, означающее право свободного распоряжения собственностью, приводит к формированию многообразных организационных форм ее использования. Складывается различного вида групповая частная собственность: долевая (например, акционерная, кооперативная) или общая неделимая собственность (например, собственность на земельный участок в кондоминиуме). Сочетание частной формы собственности с государственной порождает еще большее разнообразие форм присвоения и отношений на рынке недвижимости. Для их регулирования требуется адекватное развитие законодательной базы. Многообразие форм собственности на недвижимое имущество установлено российским законодательством.

Специфическая организационная форма собственности, присущая только недвижимости – кондоминиум. Кондоминиум – это обособленная совокупность объектов недвижимости, образующих единый жилой комплекс, в котором часть элементов находится в индивидуальной, а часть в совместной собственности.

Кондоминиумы могут быть образованы в загородных поселениях и состоять из двух или более домовладений, расположенных на обособленных земельных участках, или в многоквартирных домах состоять из нескольких квартир, при условии, что они образуют не менее одной блок-секции.

Как правило, в индивидуальной собственности членов кондоминиума находятся квартиры (комнаты) или частные односемейные дома с земельными участками, а в совместной собственности – места общего пользования. В загородных поселках это могут быть спортивные и детские площадки, плавательные бассейны, дороги, а в многосемейных домах – чердаки, подвалы, лифты, лестницы и обязательно – прилегающий к дому (секции) земельный участок.

По российскому законодательству домовладельцы в кондоминиуме в целях согласования порядка реализации своих прав, а также обеспечения управления жилым комплексом образуют товарищество собственников жилья. Товарищество является юридическим лицом со статусом некоммерческой организации.

Поскольку права собственности на недвижимость, как отмечалось ранее, как бы "расслаиваются" и продаются отдельно, то в практике сделок обычно приходится определять не стоимость объекта недвижимости как такового, а стоимость собственности на него, стоимость тех прав, на основе которых можно получать определенный прогнозируемый доход или другие выгоды в пользовании. Следовательно, величина стоимости собственности должна находиться в прямой зависимости от доходов.

2.2. Формирование частной собственности на недвижимость и развитие рынка недвижимости в современной России

Становление института частной собственности создало условия для формирования в России рынка недвижимости и его инфраструктуры. Еще до принятия Конституции РФ, первые правовые основы частной собственности в России постсоциалистического периода были заложены в законе РСФСР от 24 декабря 1990 г. «О собственности в РСФСР».

Большую роль в развития рынка недвижимости сыграла приватизация жилья. Согласно закону РФ от 4 июля 1991г. «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации» (с изменениями и дополнениями от 23 декабря 1992г.), приватизация жилья означает бесплатную передачу в собственность граждан на добровольной основе занимаемых ими жилых помещений. Вступив в права собственности на жилую недвижимость, граждане получили возможность «выступать с ней на рынке недвижимости, свободно владеть, пользоваться и распоряжаться своим жильем». Легализация сделок с жильем привела к быстрому росту этого сегмента рынка недвижимости.

♦ Полноценный рынок недвижимости может функционировать только при условии права частной собственности на землю. Право частной собственности на недвижимость, в том числе на землю, было зафиксировано в Конституции РФ, принятой в 1993 году, в Гражданском Кодексе и других федеральных законах.

Но это всего лишь основы. Долгое время при отсутствии законодательно установленных механизмов приватизации подавляющая часть земли оставалась государственной.

Образно говоря, формирование рынка недвижимости в России началось «со второго этажа» – квартир, встроенных нежилых помещений без каких-либо прав на землю, на которой стоят дома. Особую неопределенность это создавало при приватизации предприятий и в значительной мере тормозило приток иностранных инвестиций в реальный сектор экономики. Современное законодательство ликвидировало эту неувязку, введя принцип, «согласно которому все прочно связанные с земельными участками объекты следуют судьбе земельных участков, за исключением случаев, установленных федеральными законами».[5]

♦ Так как основу недвижимости составляет земля, то именно частная собственность на землю является условием развития рынка недвижимости.

В декабре 1992 г. был принят закон РФ «О праве граждан Российской Федерации на получение в частную собственность и на продажу земельных участков для ведения личного подсобного и дачного хозяйства, садоводства и индивидуального жилищного строительства». С принятием этого закона легализовался рынок дачных участков и понемногу стал формироваться рынок участков для коттеджной застройки. Но доля земли, на которую распространялись законы о праве частной собственности, составляла лишь около 2% общей земельной площади России.

Лишь в начале 2000-х годов сложилась правовая база для развития земельного рынка. Большую роль в становлении частной собственности на землю играет Земельный кодекс РФ, принятый в октябре 2001г., узаконивший право частной собственности на некоторые виды земельных участков и определивший порядок их приватизации. В нем говорится, что собственностью граждан и юридических лиц (частной собственностью) являются земельные участки, приобретенные ими по основаниям, предусмотренным законодательством РФ. При этом граждане и юридические лица имеют право на равный доступ к приобретению земельных участков в собственность.

В 2002 году был принят закон РФ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения», которыйузаконил частную собственность на сельскохозяйственные земли.

Формирование рынка нежилых помещений, началось с принятия в 2001г. закона РФ «О приватизации государственного и муниципального имущества». Хотя фонд нежилых помещений, сосредоточенный в руках государства, был значительным, но его объемы и структура не соответствовали потребностям развивающейся рыночной экономики. Расширение этого рынка могло быть обеспечено только новым строительством. Существенную роль в развитии строительной сферы на основе частного предпринимательства сыграл закон РСФСР от 26 июня 1991г. «Об инвестиционной деятельности в РСФСР» с изменениями от 19 июня 1995г. Важными пунктами этого закона было: 1) положение о том, что инвестор самостоятельно определяет объемы, направления, размеры и эффективность инвестиций; 2) инвестор вправе владеть, пользоваться и распоряжаться объектами и результатами инвестиций, в том числе осуществлять торговые операции и реинвестирование.

Дальнейшее развитие правовая база инвестиционной деятельности, обеспечивающей прирост рынка недвижимости, получила в законе РФ от 25 февраля 1999г. «Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений». На заседании Правительства РФ в феврале 2005г. среди приоритетных задач по обеспечению экономического роста отмечалась необходимость улучшения инвестиционного климата в РФ «…на основе обеспечения защиты прав собственности …».

Несмотря на значительный прогресс в развитии законодательной базы для полноценного функционирования рынка недвижимости в России, в ней еще остается много пробелов.

2.3. Сделки с недвижимостью

Всякие изменения в правах собственности на недвижимость, происходящие на основе добровольности и правомочности сторон, независимо от того, идет ли речь о полном или частичном праве собственности, происходят в форме сделок.

♦ Сделка (операция) с недвижимостью – это действия граждан и юридических лиц, направленные на установление, изменение или прекращение права собственности на объект недвижимости.

Принято различать сделки односторонни е, для совершения которых достаточно выражения воли одной стороны, и сделки многосторонние, для совершения которых необходимо согласие двух или более сторон. Многосторонние сделки оформляются договорами.

К односторонним сделкам относятся:

- Дарение; это весьма распространенная сделка, особенно часто встречающаяся в сделках с жильем. Собственник может подарить принадлежащую ему недвижимость любому физическому или юридическому лицу, но при этом оно не должно быть заложено.

- Наследование. В силу своей долговечности недвижимость может многократно переходить по наследству новым собственникам. Различают наследование по закону и по завещанию. В последнем случае завещание представляет собой юридический документ, в котором выражена воля завещателя. Завещание должно быть заверено нотариусом или иным официальным лицом, полномочия которого в удостоверении подобной сделки устанавливаются законодательством страны.

(Более подробное изложение всяческого рода юридических нюансов совершения сделок дарения и наследования в России можно найти в соответствующих разделах Гражданского Кодекса РФ и в юридической литературе).

К многосторонним сделкам относятся:

- Купля-продажа; это вид сделки является основным на рынке недвижимости. Здесь речь идет о переходе от одного лица к другому всего пакета прав собственности: владения, пользования, распоряжения.

- Сдача в аренду недвижимости.В этом случаеот одного лица к другому переходит на определенное договором время и на согласованных сторонами условиях право пользования данным недвижимым имуществом. При смене собственника арендный договор не расторгается (если этого не желает арендатор) и не изменяется.

В определенных случаях арендодателем может выступать арендатор, тогда сделка называется субарендой.

- Имущественный найм. Почти то же, что и аренда, но относится только к государственному жилищному фонду и оформляется не в виде арендного договора, а в виде ордера на жилье. Если позволяет площадь, допускается поднайм.

- Купля-продажа прав аренды. В этом случае от одного лица к другому переходит не сама недвижимость в качестве объекта пользования, а только право сдавать ее в аренду от своего лица. Эта специфическая сделка распространена в России применительно к государственной собственности, когда государство, не отказываясь от своего права собственности на недвижимость (в основном это земельные участки и нежилые помещения), продает частным лицам права аренды, обычно на достаточно длительное время (до 49 лет).

- Обмен. Здесь речь идет об обмене ордерами на государственное жилье. В этой сделке не происходит передачи прав собственности от одного лица к другому, собственником остается государство.

- Мена. Эта сделка, как и предыдущая, связана с жильем, но здесь в отличие от обмена, происходит смена собственников. По сути в данной сделке совмещены две сделки купли-продажи: участники сделки взаимно продают друг другу сою собственность.

- Залог недвижимости или прав на недвижимость. Данная сделка используется собственником недвижимости для получения кредита, который берется залогодателем для любых целей.

- Ипотека. Данная сделка представляет разновидность предыдущей формы, ее частный случай. Ее особенность состоит в том, что, во-первых, здесь кредит под залог недвижимости предоставляется для ее приобретения (путем покупки или строительства), во-вторых, как правило, на весьма длительный срок (до 25 и более лет).

- Передача недвижимости в качестве вклада в уставный капитал обществ, товарищества, кооператива.

- Передача недвижимости в пожизненное, либо в бессрочное пользование.

- Предоставление сервитута. С ервитут - право ограниченного пользования соседним участком. Он предоставляется в том случае, когда какой-либо земельный участок расположен так, что пройти или проехать к нему можно только через соседний, чужой, участок.

Существует множество разновидностей перечисленных сделок: приобретение недвижимости с рассрочкой платежа, участие в долевом строительстве, аренда с правом выкупа и др.

Кроме сделок можно назвать несколько видов так называемых операций снедвижимостью: признание какого-либо права на недвижимость по решению суда, расторжение договора, уточнение долей собственности в недвижимости и др.

Практически все сделки с недвижимостью (возникновение и изменение прав собственности, прав хозяйственного ведения, владения и использования, оперативного управления, ипотеки, сервитута и др.) подлежат государственной регистрации.

♦Государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним – юридический акт признания и подтверждения государством этих прав. Сделка считается завершенной только после ее регистрации. Зарегистрированное право на недвижимое имущество может быть оспорено только в судебном порядке.

Государственная регистрация прав проводится по всей территории РФ по установленной системе записей в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество. Для этого в Регистрационную палату представляется в установленном порядке пакет документов.

Государственная регистрация прав осуществляется по месту нахождения недвижимого имущества в пределах регистрационного округа. Она имеет открытый (публичный) характер, и информация о зарегистрированных правах на данный объект должна предоставляться любому заинтересованному лицу.

Согласно ст.234 ГК РФ лицо, не являющееся собственником имущества, но добросовестно, открыто и непрерывно владеющее им как своим собственным в течение 15 лет, приобретает право собственности на это имущество, и оно может быть зарегистрировано.

Объекты государственной регистрации прав на недвижимость и сделок с ниммогут быть подразделены на несколько групп:

1) права всех форм собственности, в том числе государственной;

2) вещные права лиц, не являющихся собственниками

- право хозяйственного ведения,

- право пожизненного наследуемого владения,

- право постоянного пользования и т.д.

3) ограничения прав (обременения)

- сервитуты,

- ипотека,

- арест и пр. ограничения.

Государственная регистрация сделок с недвижимостью и доступность информации о зарегистрированных правах помогает избежать мошенничества на рынке недвижимости.

Чтобы сделка считалась действительной, необходимо соблюдение определенных условий; основные требования:

· -законность сделки;

· право- и дееспособность ее участников;

· соответствие сделки воли всех участников;

· соблюдение формы сделки.