Структурная характеристика недвижимости и ее классификация

Все многообразие объектов недвижимости можно классифицировать по очень многим признакам с различной степенью детализации. Согласно одному из наиболее общих подходов к классификации недвижимости (его условно можно назвать правовым) все объекты недвижимости подразделяются на виды по формам собственности:

А) государственная недвижимость (общефедеральная, субъектов федерации, муниципальная),

Б) частная (индивидуальная, общая, акционерная).

Каждый из приведенных видов недвижимости, в свою очередь, подразделяется по многообразным признакам: по функциональному назначению, местоположению, способу управления и др.

Согласно другому подходу (условно его можно назвать экономико-функциональным), в ней выделяют три большие группы:

Ø Потребительская недвижимость, включающая в себя все недвижимое имущество, предназначенное для удовлетворения личных потребностей собственника (квартиры, односемейные городские и загородные дома, дачи, гаражи);

Ø Коммерческая недвижимость, к которой относятся любыенедвижимые объекты, приносящие доход собственнику (жилые и нежилые помещения, земельные участки, гостиницы, сдаваемые в аренду гаражи, и т.п.). Коммерческую недвижимость можно называть инвестиционной, поскольку приобретается она с целью извлечения дохода, и в руках собственника является капиталом.

Ø Общественная недвижимость (иногда ее называют специальной). К ней относятся такие объекты, которые служат для совместного использования, но не предназначены для непосредственного извлечения дохода: школы, больницы, библиотеки, музеи, спортивные сооружения, парки и т.п.

Подавляющая доля общественной недвижимости находится в государственной собственности, другая часть – в собственности общественных организаций (профсоюзов, церкви, различных фондов).

Рынок недвижимости образует в основном потребительская и коммерческая недвижимость, но иногда и объекты общественной недвижимости могут менять своего собственника посредством рынка, переходя либо в частную собственность, либо в собственность другой общественной организации.

Можно провести классификацию недвижимого имущества на основе перечня, приведенного в ГК РФ:

· земельные участки, в том числе участки недр, лесные и водные пространства

· здания и строения,

· сооружения.

Земля - основной природный ресурс страны. Она является не только средством производства в сельском и лесном хозяйстве, но и пространственным базисом для всех отраслей и сфер деятельности, составляет основу жизни людей, является крупнейшим и важнейшим объектом собственности.

В настоящее время в соответствии с целевым назначением все земли в государстве подразделяются на семь категорий земель:

1) сельскохозяйственного назначения;

2) населенных пунктов;

3) промышленности, транспорта, связи и др.

4) особо охраняемых территорий (природоохранного, историко-культурного и т.п. назначения);

5) лесного фонда;

6) водного фонда;

7) запаса.

Здания -строительно-архитектурные объекты, предназначенные для постоянного проживания, для производственной деятельности, хранения материальных ценностей, а также социально-культурного назначения, и т.п. К зданиям также относятся все встроенные помещения и внутренние коммуникации. Наружные пристройки, имеющие самостоятельное назначение, и надворные постройки (склады, колодцы, гаражи, сараи, заборы и т.п.) являются самостоятельными объектами и относятся к строениям.

К сооружениям относятся наземные и подземные инженерно-строительные объекты, предназначенные для выполнения технических функций (шахты, тоннели, трубопроводы, дороги, мосты и т.п.).

Одним из широко используемых подходов можно назвать предметно-функциональный, согласно которому недвижимость подразделяется на следующие группы:

· земля;

· жилье,

· нежилые помещения,

· незавершенное строительство,

· движимые объекты недвижимости.

Данная классификация применяется к той части недвижимости, которая образует рынок, и более всего отвечает целям его сегментации. Каждая группа, в свою очередь, подразделяется на множество подгрупп на основе различных признаков.

Возможны и иные подходы к классификации недвижимости.