Главная Случайная страница Контакты | Мы поможем в написании вашей работы! | ||
|
1. Корректировка на дату продажи. Для расчета корректировки используется разница в рыночных коэффициентах на дату продажи аналога согласно журналу «Региостройинформ» Регионального центра по ценообразованию в строительстве и оценке недвижимости правительства Хабаровского края № 3, 2005 г. (см. приложение В).
2. Корректировка на право собственности не проводится, так как у всех объектов право собственности полное.
3. Корректировка на условия финансирования. Корректировка проводится в связи с тем, что не все объекты-аналоги были проданы путем открытой продажи. Цена продажи объекта, проданного с ограничениями в среднем на 20 % ниже, чем цена объекта, проданного при открытой продаже.
4. Корректировка на местоположение. Этот фактор оценивается по коэффициентам дифференциации, применяемым к ставкам земельного налога и базовым величинам нормативной цены земли по зонам г. Хабаровска (решение Хабаровской городской думы от 28.03.2000 г., № 413 см. приложение Г).
5. Корректировка на площадь объекта. Данная корректировка учитывает тот факт, что цена единицы площади больших зданий ниже, чем меньших.
Расчетная формула:
Км= – 0,02536 ∙ (Sо.о. – Sо.а.), (2.4)
где Км. – корректировка на масштаб;
Sо.о. – площадь оцениваемого объекта;
Sо.а. – площадь объекта аналога.
Приведенная цена аналога находится по формуле
Ц = (Цо.а./Sо.а. + Км.) ∙ Sо.о., (2.5)
где Цо.а. – цена объекта аналога.
6. Корректировка на техническое состояние. Корректировка рассчитывается исходя из конкретного технического состояния объекта оценки и объектов аналогов и рассчитывается экспертным путем.
Хорошее техническое состояние объекта увеличивает стоимость объекта по сравнению с удовлетворительным состоянием на 15 %.
7. Корректировка на функциональное решение. Корректировка определяется исходя из конкретного функционального назначения оцениваемого объекта и объектов аналогов и рассчитывается экспертным путем.
В среднем на рынке стоимость складских помещений по сравнению со стоимостью производственных помещений на 10 % меньше, по сравнению со стоимостью административных помещений на 15 % меньше.
8. Корректировка на обособленность территории. Корректировка определяется исходя из того, располагается ли объект оценки и объекты-аналоги на обособленной или общей территории базы и рассчитывается экспертным путем.
Размещение объекта на обособленной территории в среднем повышает его стоимость на 5 %.
9. Корректировка на наличие подъездных путей определяется исходя из наличия автомобильных, железнодорожных подъездных путей и рассчитывается экспертным путем.
В среднем на рынке стоимость объекта с железнодорожными подъездными путями больше стоимости объектов только с автомобильными подъездными путями на 10 %.
Дата публикования: 2014-11-04; Прочитано: 2753 | Нарушение авторского права страницы | Мы поможем в написании вашей работы!