Анализ наилучшего и наиболее эффективного использования

Понятие наилучшего и наиболее эффективного использования объекта недвижимости определяется как вероятное и разрешенное законом использование земельного участка и возведенных на нем зданий и сооружений с наилучшей отдачей, причем обязательны условия физической возможности, должного обеспечения и финансовой оправданности такого рода действий.

Понятие “наилучшее и наиболее эффективное использование“ подразумевает наряду с выгодами для собственника недвижимости особую общественную пользу. Подразумевается, что определение наилучшего и наиболее эффективного использования объекта является результатом суждений оценщиков на основе их аналитических навыков, тем самым, выражая лишь мнение, а не безусловный факт.

При определении вариантов наилучшего и наиболее эффективного использования объекта мы применяли четыре основных критерия анализа.

1. Физическая возможность– физическая возможность возведения зданий и сооружений с целью наилучшего и наиболее эффективного использования объекта на рассматриваемом земельном участке.

2. Допустимость с точки зрения законодательства– характер предполагаемого использования не противоречит законодательству, ограничивающему действия собственника участка, и положениям зонирования.

3. Финансовая целесообразность –законодательно допустимый порядок использования объекта должен обеспечить чистый доход его собственнику.

4. Максимальная продуктивность,кроме получения чистого дохода как такого, – наилучшее и наиболее эффективное использование подразумевает либо максимизацию чистого дохода собственника, либо достижения максимальной стоимости самого объекта.

Для любой недвижимости может существовать оптимальное использование земельного участка как свободного и оптимальное использование земельного участка с улучшениями. Когда земельный участок с улучшениями создает стоимость большую, чем стоимость земли без улучшений, наилучшим и наиболее эффективным будет использование земельного участка с улучшениями.

Исходя из этого необходимо рассматривать два варианта состояния оцениваемого объекта:

1) анализ земельного участка как неосвоенного;

2) анализ земельного участка с существующими улучшениями.

Наиболее эффективное использование земельного участка как неосвоенного. Анализ оцениваемого объекта недвижимости позволил сделать следующие выводы:

1) физические характеристики участка земли не накладывают практически никаких ограничений на возможное использование;

2) использование объекта юридически (законодательно) разрешено для использования рассматриваемого земельного участка под существующее здание Склада, литер «А» (договор аренды земельного участка № ХХ ХХ/ХХХ от ХХ.ХХ.200Х г.);

3) месторасположение участка благоприятствует строительству промышленных производственных и складских зданий. Наиболее вероятным использованием участка является строительство промышленных производственных и складских зданий;

4) максимальный доход имущественный комплекс будет приносить при использовании его в соответствии с настоящим профилем.

Основываясь на нашем анализе и принимая во внимание расположение объекта, физические условия и экономическую жизненность проектов, мы пришли к выводу, что наилучшее и наиболее эффективное использование земельного участка – это строительство промышленных производственных и складских зданий с подсобными и (или) бытовыми помещениями.

Наиболее эффективное использование земельного участка с улучшениями. Данный анализ позволяет определить наиболее эффективное использование объекта недвижимости как земельного участка с уже имеющимися улучшениями. Вариант использования, который обеспечит максимальную доходность в долгосрочной перспективе. Определение наиболее эффективного варианта использования объекта недвижимости базируется на вышеперечисленных 4 критериях.

Проведенное выше исследование не выявило законодательных ограничений, которые нарушали бы существующий вариант использования объекта.

1. Физически возможные варианты использования. При проведении анализа необходимо оценить размер, проектные характеристики и состояние имеющихся улучшений. Каждый из рассматриваемых вариантов использования должен быть физически возможен в данных условиях.

Проведенное исследование показало, что оцениваемые помещения физически пригодны для размещения объекта с различным направлением использования.

2. Законодательно разрешенное использование: склад;

мастерские;

3. Физически осуществимое использование: склад;

мастерские;

4. Финансово осуществимое использование: склад;

мастерские;

Варианты использования, приносящие прибыль и обеспечивающие максимальную доходность для оцениваемого объекта - склад, литер «А», расположенного по адресу: г. Хабаровск, ул. Тихоокеанская, д.:

Вариант 1 – склад с бытовыми помещениями;

Вариант 2 – мастерские.

Анализ наилучшего и наиболее эффективного использования земельного участка с улучшениями приведен в таблице 2.8.

Таблица 2.8 – Анализ оптимального использования

Показатель	Вариант 1	Вариант 2
Склад	Бытовые поме-щения	Мастерские
1. Арендная площадь, м2	459,6	9,7	469,3
2. Ставка арендной платы, руб.	180,0	150,0
3. Потенциальный валовой доход (ст.1*ст.2*12), руб.
4. Коэффициент загрузки	0,9	0,9	0,8
5. Коэффициент недосбора арендной платы	1,0	1,0	0,95
6. Действительный валовой доход (ст.3*ст.4*ст.5), руб.
7. Итого действительный валовой доход, руб.
8. Затраты на содержание объекта, руб.	387 861	387 861
9. Чистый операционный доход (ст.7 – ст.8), руб.
10. Коэффициент капитализации для единого объекта недвижимости	0.23	0.23
11. Капитализированный чистый операционный доход (ст.9/ст.10), руб.

Проведенное исследование показало, что наиболее оптимальным способом получения дохода от существующего здания склада, литер «А», г. Хабаровск, ул. Тихоокеанская, д, является предоставление помещений в аренду под _________________________________________________.

4. Определение рыночной стоимости оцениваемого объекта

Определение стоимости осуществляется с учетом всех факторов, существенно влияющих как на рынок недвижимости в целом, так и непосредственно на ценность рассматриваемой собственности. При определении стоимости объекта использовались стандартные подходы, применяемые в оценочной практике: затратный, сравнительный и доходный подходы.