Комментарии. 1.Право самостоятельно осуществлять землепользование универсально для всех землепользователей и означает

1. Право самостоятельно осуществлять землепользование универсально для всех землепользователей и означает, что ник­то не вправе вмешиваться в их деятельность на земельном участ­ке, если она соответствует законодательству.

Землепользователи имеют право собственности не только на посевы, посадки сельскохозяйственных культур и древесно-кус-тарниковой растительности (насаждений) или насаждений тра­вянистых многолетних растений, но также и на другие объекты растительного мира, на законном основании посаженные и куль­тивируемые землепользователями. Объекты растительного мира, расположенные в границах земельных участков, являющихся собственностью граждан, негосударственных юридических лиц, являются собственностью этих граждан, негосударственных юри­дических лиц (Закон о растительном мире).

Права землепользователей по использованию других при­родных ресурсов на предоставленном им земельном участке предусмотрены в абз. 4 ч. 1 комментируемой статьи. Использо­вание имеющихся на земельном участке водных объектов воз­можно в порядке общего водопользования (без принятия реше­ния о предоставлении водного объекта в пользование, без выда­чи разрешения на специальное водопользование). Одновремен­но с этим Водным кодексом (ст. 25) установлено, что для хо­зяйственно-бытовых целей гражданам Республики Беларусь могут быть переданы в обособленное водопользование непроточ­ные пруды площадью до 0,2 гектара, расположенные на земель­ных участках, предоставленных им в собственность, пожизнен­ное наследуемое владение или аренду.

В соответствии с Кодексом о недрах от 14 июля 2008 г. землепользователи имеют право в границах предоставленных им земельных участков для целей, не связанных с извлечением доходов, без предоставления горного отвода, утверждения лими­тов добычи общераспространенных полезных ископаемых и под­земных вод, установления иных нормативов в области исполь­зования и охраны недр осуществлять:

- добычу общераспространенных полезных ископаемых на глубину до двух метров (добыча на глубину более двух метров должна осуществляться на основании акта, удостоверяющего горный отвод);

- использование полезных ископаемых, извлеченных из недр при строительстве подземных частей наземных зданий, соору­жений и иных объектов строительства, не связанных с пользо­ванием недрами;

- строительство и эксплуатацию буровых скважин глуби­ной до 20 метров, шахтных колодцев и иных сооружений в недрах, предназначенных для забора подземных вод из первого от земной поверхности водоносного горизонта, при условии со­блюдения требований законодательства об охране и использо­вании вод.

Необходимо отметить, что строительство арендаторами ка­питальных строений (зданий, сооружений) или размещение иных объектов недвижимого имущества на арендуемых земельных участках, находящихся в частной собственности, не допускает­ся, за исключением случаев, когда такое строительство соответ­ствует целевому назначению этих земельных участков и услови­ям, указанным в договорах аренды земельных участков (см. комментарий к ст. 17).

Законом Республики Беларусь от 23 июля 2008 г. № 423-3 «О мелиорации земель»¹ (вступает в силу через двенадцать ме­сяцев после его официального опубликования) к мелиоратив­ным мероприятиям отнесены строительство, реконструкция, эк­сплуатация (обслуживание) мелиоративных систем и отдельно расположенных гидротехнических сооружений, создание защит­ных насаждений, проведение гидротехнических, культуртехни-ческих, агролесомелиоративных, противоэрозионных и иных ме­роприятий, обеспечивающих создание и поддержание оптималь­ных для сельскохозяйственных растений, лесов и иных насаж­дений водного, воздушного, теплового и питательного режимов почв, осуществляемых в соответствии с проектной документа­цией по мелиорации земель. Необходимо учитывать, что неза­висимо от права на земельный участок размещенные на нем землепользователем водные объекты находятся в собственнос­ти государства.

Отношения, связанные с возмещением убытков, причиняе­мых изъятием или временным занятием земельных участков, сносом расположенных на них объектов недвижимого имуще-

¹ НРПА. 2008. № 184. 2/1520.

ства, а также ограничением (обременением) прав на земельные участки, в том числе установлением земельного сервитута, ре­гулируются ст. 75 комментируемого Кодекса (см. комментарий к ст. 75).

В случае добровольного отказа от земельного участка (доб­ровольной передачи земельного участка в государственную соб­ственность) прекращаются право частной собственности на зе­мельные участки, право постоянного и временного пользования, пожизненного наследуемого владения земельным участком (см. комментарий к ст. 60, 62, 63, 67).

Установление и прекращение земельного сервитута осуще­ствляется в соответствии со ст. 19, 65 комментируемого Кодек­са (см. комментарий к ст. 19, 65).

2. Часть 2 устанавливает дополнительные права, принадле­жащие собственникам земельных участков, выходящие за рам­ки общих правил, установленных в ч. 1, которые вытекают из более широкого содержания права собственности на землю. Эти правомочия определяются гражданским законодательством (ст. 210 ГК), в соответствии с которым собственнику принадле­жат права владения, пользования и распоряжения своим иму­ществом. ГК закрепляет норму, которая определяет пределы осу­ществления этих правомочий по отношению к земле. Часть 3 ст. 210 устанавливает, что владение, пользование и распоряже­ние землей и другими природными ресурсами в той мере, в какой их оборот допускается законодательством, осуществля­ется их собственником свободно, если это не наносит ущерба окружающей среде и не нарушает права и защищаемые зако­ном интересы других лиц.

Как видно из нормы, содержащейся в ч. 2 данной статьи, правомочие распоряжения, отличающее право собственности от других прав на землю, заключается в совершении сделок с зе­мельными участками, перечень которых приведен в данной ста­тье и которые могут совершать только собственники земельных участков (см. комментарий к ст. 47-49 Кодекса о земле). Кро­ме того, право собственника на возмещение стоимости земельно­го участка, изымаемого для государственных нужд (см. коммен-

тарий к ст. 73, 75 Кодекса о земле), подтверждает включение этого участка в состав имущества, подлежащего возмещению. Другие землепользователи такого права не имеют, поскольку их участки находятся в государственной собственности.

3. Часть 3 комментируемой статьи воспроизводит предус­
мотренную п. 1 ст. 592 ГК норму о преимущественном праве
добросовестного арендатора земельного участка на заключение
договора аренды на новый срок. Однако в Кодексе о земле эта
норма является императивной, т.е. установленное ею право не
может быть ограничено договором.

Следует отметить, что согласно ст. 592 ГК арендатор обязан письменно уведомить арендодателя о желании заключить но­вый договор в срок, указанный в договоре аренды, а если в договоре такой срок не указан, - в разумный срок до оконча­ния действия договора. Если арендодатель отказал арендатору в заключении договора на новый срок, но в течение года со дня истечения срока договора с ним заключил договор аренды с дру­гим лицом, арендатор вправе по своему выбору потребовать в суде перевода на себя прав и обязанностей по заключенному договору и возмещения убытков, причиненных отказом возоб­новить с ним договор аренды, либо только возмещения таких убытков.

4. Часть 4 данной статьи устанавливает права арендаторов
земельных участков по распоряжению этими земельными участ­
ками. Как вытекает из ст. 262 ч. 4 ГК такое распоряжение
допускается, если предусмотрено законодательством (как это
имеет место в данном случае) или договором с собственником.
Перечень сделок, которые могут совершать арендаторы земель­
ных участков, ограничены указанными в данной норме, и рас­
ширительному толкованию не подлежат.

Необходимо иметь в виду, что совершение сделок, указанных в ч. 4 комментируемой статьи, допускается лишь при условии сохранения целевого назначения земельных участков и при на­личии документов, удостоверяющих права на эти участки. Если за право заключения договора аренды земельного участка плата не взималась (случаи, когда она не взимается, определены ч. 11

ст. 31 Кодекса о земле), до совершения таких сделок арендатору следует внести плату за право заключения договора аренды зе­мельного участка либо приобрести земельный участок в част­ную собственность. В противном случае совершение упомяну­тых сделок повлечет прекращение права аренды земельного уча­стка (см. комментарий к ст. 31, 47, 64, 70).

Предоставление арендованного земельного участка в субаренду возможно только при условии соблюдения его целевого назначе­ния. Субаренда земельных участков комментируемым кодек­сом подробно не урегулирована. Поэтому при отсутствии специ­альных норм о субаренде земельных участков следует руковод­ствоваться нормами Кодекса о земле и ГК об аренде (см. ком­ментарий к ст. 3, 17, 47, 64).

Особенности залога права аренды земельных участков уста­новлены ст. 50 Кодекса о земле (см. комментарий к ст. 50).

Права аренды земельных участков до внесения их в качестве вклада в уставный фонд хозяйственных товариществ и обществ подлежат обязательной оценке их стоимости¹.

5. Часть 5 ст. 69 впервые в практике земельно-правового регулирования предусмотрела преимущественное право владель­цев, пользователей земельных участков на приобретение их в собственность, аренду. Данная норма указывает на преимуще­ственное право только при приобретении уже имеющихся у зем­левладельцев, землепользователей участков в частную собствен­ность или аренду. Это связано с особым механизмом, который применяется при предоставлении земельных участков на этих правах и который предусматривает административный и аук­ционный порядок (см. комментарий к ст. 34, 17 Кодекса о земле). Законодательство не закрепляет порядок реализации этого преимущественного права, однако из содержания ч. 5 видно, что оно применяется по отношению к уже находящемуся у лица земельному участку. Поэтому представляется, что это право мо­жет быть реализовано при возникновении ситуации, при кото-

¹ Об оценочной деятельности в Республике Беларусь: Указ Президента Республики Беларусь от 13 октября 2006 г. № 615 // НРПА. 2006. № 168. 1/7999; 2007. N° 83. 1/8471; 2008. № 27. 1/9376; № 248. 1/10094, № 287. 1/10229; 2009. № 27. 1/10431.

рой на этот участок смогут претендовать другие лица (напри­мер, при смене титула, проведении аукциона).

6. По общему правилу, установленному Указом № 667, зе­мельные участки, находящиеся в государственной собственнос­ти, предоставляются в частную собственность по результатам аукционов. Согласно ст. 12 Кодекса о земле без проведения аукциона земельные участки могут предоставляться негосудар­ственным юридическим лицам Республики Беларусь для об­служивания принадлежащих им на праве собственности капи­тальных строений (зданий, сооружений), расположенных на при­обретаемых ими в частную собственность земельных участках. Предоставление земельного участка в собственность добросовес­тному арендатору в иных случаях должно осуществляться по результатам аукциона. Часть 6 комментируемой статьи не кон­кретизирует, как при этом должно реализовываться преимуще­ственное право добросовестного арендатора земельного участка на приобретение при прочих равных условиях используемого земельного участка в частную собственность.

7. Представляется, что в случае, установленном ч. 7 ком­ментируемой статьи, с субарендатором должен заключаться но­вый договор аренды земельного участка на срок, равный остав­шемуся сроку прекратившегося договора субаренды. Если одно­временно с договором аренды земельного участка договор суба­ренды этого земельного участка не прекращается, можно приве­сти его условия в соответствие с условиями прекращенного до­говора аренды, не заключая новый договор.

8. На земельных участках, предоставленных во временное пользование для огородничества, граждане Республики Беларусь при необходимости с учетом условий отвода имеют право воз­водить в связи со срочным характером землепользования толь­ко временные строения индивидуального или общего пользова­ния для хранения огородного инвентаря и иных хозяйственных" целей. Этому праву корреспондирует установленная в ч. 6 ст. 70 Кодекса о земле обязанность снести за свой счет возведенные временные строения, если срок в установленном порядке не про­длен, к моменту прекращения права временного пользования земельным участком без какой-либо компенсации (см. также комментарий к ст. 42).

Из этой нормы видно, что права землепользователей, полу­чивших земельные участки для указанной цели, ограничены в части такого права, как возведение капитальных строений (см. ч. 1 данной статьи). Другие права по использованию земельно­го участка за ними сохраняются.

9. Часть 9 комментируемой статьи предусматривает особен­ности осуществления прав субъектами, в общей долевой соб­ственности которых находятся капитальные строения (здания, сооружения), расположенные на неделимом земельном участке. Названные субъекты осуществляют права, предусмотренные на­стоящей статьей, пропорционально своим долям в праве соб­ственности на капитальные строения (здания, сооружения).

При этом следует иметь в виду, что реализовать права по отчуждению земельных участков и прав на земельные участки землепользователи могут лишь с учетом положений комменти­руемого Кодекса, предусматривающего единство судьбы земель­ного участка и расположенного на нем недвижимого имуще­ства, а также положений главы 16 ГК (Общая собственность). Так, ст. 17, 50, 51 предусматривает возможность предоставле­ния в аренду, ипотеку, отчуждения по сделкам купли-продажи, мены, дарения земельных участков, находящихся в частной соб­ственности и предоставленных для строительства и (или) обслу­живания капитальных строений (зданий, сооружений), только вместе с этими строениями. С другой стороны, указанные строе­ния могут отчуждаться только вместе с земельными участками, если эти земельные участки находятся в частной собственнос­ти, кроме случаев продажи строений на снос (см. комментарий к ст. 17, 50, 51). При этом законодательство не рассматривает неделимый земельный участок в качестве самостоятельного пред­мета сделок (см. комментарий к ст. 10). С учетом сказанного часть неделимого земельного участка или право на нее может отчуждаться сособственником строения, но лишь вместе с при­надлежащей ему долей капитального строения (здания,соору­жения).

Представляется также, что предусмотренное правило о том, что землепользователи в указанных случаях осуществляют свои права пропорционально долям в праве собственности на капи­тальные строения (здания, сооружения), не следует рассматри-

вать как императивное. Это связано с тем, что в ряде случаев доля сособственников капитального строения (здания, сооруже­ния) может быть незначительной (например, доля собственни­ков помещений в многоэтажных зданиях). Поэтому, по нашему мнению, сособственники строения могут определить и иной по­рядок осуществления своих прав как землепользователей, что допускается ст. 250 ГК.

10. Иные права землепользователей предусмотрены как ком­ментируемым Кодексом (например, ст. 22), так и иным законо­дательством. В частности, землепользователи имеют право на судебную защиту (ст. 60 Конституции Республики Беларусь, ст. 10 ГК) и самозащиту своих прав (ст. 13). Землепользовате­ли, в связи с деятельностью которых на чужих земельных участ­ках установлены ограничения, в случаях, предусмотренных за­конодательством, наделяются правом ограниченного использо­вания таких земельных участков (см. комментарий к ст. 18).

Статья 70. Обязанности землепользователей

Землепользователи обязаны:

использовать земельные участки, а также расположенные на них строения в соответствии с их целевым назначением и условиями от­вода земельных участков;

осуществлять мероприятия по охране земель, предусмотренные частью первой статьи 89 настоящего Кодекса;

своевременно вносить плату за пользование земельными участ­ками;

осуществлять благоустройство земельных участков;

соблюдать установленные в соответствии с настоящим Кодексом и иными законодательными актами сроки занятия земельных участ­ков, в том числе строительства на них капитальных строений (зда­ний, сооружений), а также иные условия отвода земельных участков;

не нарушать права иных землепользователей;

возвратить предоставленные им во временное пользование или аренду земельные участки по истечении срока, на который они пре­доставлялись, либо своевременно обратиться за его продлением;

соблюдать установленные ограничения (обременения) прав на зе-мельный участок, в том числе условия земельного сервитута.

Собственники земельных участков при совершении сделок с зе­мельным участком, арендаторы земельных участков при предостав­лении арендованного земельного участка в субаренду, передаче сво­их прав и обязанностей по договору аренды земельного участка дру­гим лицам, использовании права аренды земельного участка в ка­честве предмета залога, вклада в уставный фонд хозяйственных то­вариществ и обществ обязаны предоставить заинтересованным ли­цам имеющуюся информацию об установленных ограничениях (об-ременениях) прав на земельный участок, в том числе земельных сер-витутах.

Собственники земельных участков при утрате гражданства Рес­публики Беларусь, за исключением случаев наследования земель­ного участка, обязаны произвести отчуждение земельного участка в течение одного года со дня утраты гражданства Республики Беларусь.

Арендаторы земельных участков, находящихся в государствен­ной собственности, за право заключения договоров аренды которых в соответствии с частью одиннадцатой статьи 31 настоящего Кодек­са плата не взималась, до совершения сделок по предоставлению арендованного земельного участка в субаренду, передаче арендато­рами своих прав и обязанностей по договору аренды земельного уча­стка другим лицам, использованию права аренды земельного участ­ка в качестве предмета залога, вклада в уставный фонд хозяйствен­ных товариществ и обществ в установленном законодательными ак­тами порядке обязаны приобрести земельный участок в частную соб­ственность или внести плату за право заключения договора аренды земельного участка.

Члены садоводческих товариществ, дачных кооперативов при выбытии или исключении из членов садоводческого товарищества, дачного кооператива обязаны произвести отчуждение земельного участка в течение одного года со дня прекращения членства в садо­водческом товариществе, дачном кооперативе в соответствии с тре­бованиями части третьей статьи 51 настоящего Кодекса.

Пользователи земельных участков к моменту прекращения права временного пользования земельным участком, предоставленным для огородничества, строительства (установки) временного индивидуаль­ного гаража для хранения транспортного средства, обязаны снести за свой счет возведенные на нем временные строения.

На землях запаса и землях общего пользования обязанности зем­лепользователей, предусмотренные настоящей статьей, осуществля­ются соответственно Минским городским, городскими (городов об­ластного подчинения), районными, сельскими, поселковыми испол­нительными комитетами или уполномоченными ими юридическими лицами.

При отчуждении капитальных строении (зданий, сооружений), в том числе входящих в состав предприятий как имущественных ком­плексов, землепользователи обязаны в установленном законодатель­ством порядке обратиться за осуществлением регистрационных дей­ствий в отношении соответствующих земельных участков, необходи­мых для обслуживания этих капитальных строений, если иное не установлено Президентом Республики Беларусь.

Землепользователи неделимого земельного участка, на котором расположены капитальные строения (здания, сооружения), находя­щиеся в их общей долевой собственности, осуществляют обязаннос­ти, предусмотренные настоящей статьей, пропорционально своим долям в праве собственности на эти капитальные строения (здания, сооружения).

Землепользователи осуществляют и иные обязанности, предус­мотренные законодательными актами.

Комментарий

1. Использование земельных участков по целевому назначе­нию является одним из основных принципов земельных отно­шений. Закрепление данной обязанности применительно к рас­положенным на земельных участках строениям связано с еще одним принципом земельных отношений - единства судьбы зе­мельного участка и капитальных строений на нем. Земельные участки должны использоваться и в соответствии с условиями их отвода, т.е. условиями, определенными в соответствии с зако­нодательством об охране и использовании земель и содержащи­мися в решении об изъятии и предоставлении земельного участ­ка требованиями, без выполнения которых невозможно начать занятие земельного участка, осуществление иных прав на этот земельный участок либо прекращение этих прав.

С учетом целевого назначения земельного участка землеполь­зователи должны осуществлять мероприятия по охране земель, предусмотренные ч. 1 ст. 89 Кодекса о земле, в том числе благо­устройство земельных участков. Если земельный участок, нахо­дящийся в частной собственности, предоставлен в аренду, на наш взгляд, целесообразно предусмотреть в нем, кто - собствен­ник или арендатор земельного участка - должен выполнять те или иные мероприятия по охране земель.

За пользование земельными участками собственники, владель­цы и пользователи земельных участков обязаны уплачивать зе-

мельный налог, арендаторы и субарендаторы земельных участ­ков - арендную плату в соответствии со ст. 32 Кодекса о земле, иными актами законодательства (см. комментарий к ст. 32).

Сроки занятия земельных участков, обязательные для со­блюдения землепользователями, предусмотрены ст. 60, 67 ком­ментируемого Кодекса, а также Указом № 667 (см. коммента­рий к ст. 60, 67).

Срок строительства капитальных строений (зданий, соору­жений) определяется в строительном проекте. Этим сроком ог­раничивается срок действия разрешения на производство строи­тельно-монтажных работ *. Статья 62 Закона Республики Бе­ларусь от 5 июля 2004 г. № 300-3 «Об архитектурной, градо­строительной и строительной деятельности в Республике Бела­русь» предусмотрены случаи, когда производится приостановле­ние строительства, консервация объекта незавершенного строи­тельства.

Необходимо обратить внимание на то, что сроки строитель­ства жилых домов, дач закреплены Указом Президента Респуб­лики Беларусь от 7 февраля 2006 г. № 87 «О некоторых мерах по сокращению не завершенных строительством незаконсерви-рованных жилых домов, дач»². В настоящее время его действие приостановлено ³. В соответствии с данным законодательным актом строительство капитальных строений в виде жилого дома, дачи на земельных участках, предоставленных до 1 апреля 2006 г. для строительства и обслуживания жилого дома, для дачного строительства, должно быть завершено гражданином до 1 апреля 2009 г. Строительство данных строений на земель­ных участках, предоставленных для указанных целей после 1 апреля 2006 г., должно быть завершено гражданином в тече­ние трех лет с даты получения разрешения на строительство,

¹ Об архитектурной, градостроительной и строительной деятельности в
Республике Беларусь: Закон Республики Беларусь от 5 июля 2004 г.
№ 300-3 // НРПА. 2004. № 109. 2/1049; 2006. № 78. 2/1214; 2006. № 106.
2/1233; № 107. 2/1235; № 122. 2/1259; 2008. № 14. 2/1416.

² О некоторых мерах по сокращению не завершенных строительством не-
законсервированных жилых домов, дач: Указ Президента Республики Бе­
ларусь от 7 февраля 2006 г. № 87 // НРПА. 2006. № 24. 1/7258; 2009.
№ 41. 1/10450.

³ О внесении дополнений и изменений в некоторые указы Президента Рес­
публики Беларусь по вопросам строительства, изъятия и предоставления
земельных участков: Указ Президента Республики Беларусь от 6 февраля
2009 г. № 64 // НРПА. 2009. № 41. 1/10450.....-о- - *.

выданного местным исполнительным и распорядительным ор­ганом, но не позднее 3,5 года с даты получения документа, удо­стоверяющего государственную регистрацию права частной соб­ственности либо пожизненного наследуемого владения на та­кой земельный участок. Срок строительства может быть про­длен местным исполкомом, но не более чем на один год, с уче­том материального положения гражданина по его заявлению. Течение срока не прерывается при приобретении по основаниям, предусмотренным законодательством (за исключением насле­дования), земельных участков, на которых расположены не за­вершенные строительством незаконсервированные жилой дом, дача. При наследовании таких земельных участков строитель­ство дома, дачи должно быть завершено в течение трех лет с даты получения наследником свидетельства о праве на наслед­ство. В случае невозможности окончания строительства в срок, граждане обязаны осуществить консервацию не завершенных строительством жилых домов, дач и благоустройство земель­ных участков, на которых расположены такие дом, дача, кото­рая приостанавливает течение срока строительства, установлен­ного названным Указом. Срок консервации не может превы­шать трех лет.

Необходимо учитывать, что неисполнение обязанностей, пре­дусмотренных абзацами вторым - шестым ч. 1 комментируе­мой статьи, является основанием для прекращения прав на земельные участки (см. комментарий к ст. 60, 62-64).

Статья 65 КоЗ среди прочих предусматривала обязанности не нарушать права иных землепользователей, а также в уста­новленном порядке обеспечивать установление земельного сер­витута. В комментируемом Кодексе первая из них сохранена, а вместо второй закреплена обязанность соблюдать установлен­ные ограничения (обременения) прав на земельный участок, в том числе условия земельного сервитута. Такое изменение пред­ставляется вполне логичным, поскольку земельный сервитут устанавливается по соглашению сторон правоотношения (оно может и не быть достигнуто), или судом, если для этого будут иметься основания. Подлежащие соблюдению землепользовате­лями условия земельного сервитута устанавливаются догово­ром об установлении сервитута или постановлением суда, а ог­раничения (обременения) прав на земельный участок - решени-

ем уполномоченного государственного органа или постановле­нием суда (см. комментарий к ст. 18, 45).

Срок, на который земельные участки предоставляются во временное пользование или аренду, закреплен ст. 16, 17 Кодек­са о земле. Согласно ст. 592 ГК арендатор обязан письменно уведомить арендодателя о желании заключить новый договор в срок, указанный в договоре аренды, а если в договоре такой срок не указан, - в разумный срок до окончания действия дого­вора. Порядок продления срока пользования земельным участ­ком, предоставленным во временное пользование, установлен главой 7 Положения о порядке изъятия и предоставления зе­мельных участков, утвержденного Указом № 667.

Заинтересованное в продлении срока временного пользова­ния земельным участком лицо не позднее чем за два месяца до окончания этого срока должно обратиться в местный исполни­тельный комитет, предоставивший этот участок *, с заявлени­ем о продлении ему срока временного пользования земельным участком, обоснованием необходимости его продления и указа­нием предполагаемого срока продления. Местный исполнитель­ный комитет рассматривает заявление о продлении срока вре­менного пользования земельным участком в течение 5 рабочих дней со дня его подачи и в случае признания необходимости продления этого срока поручает землеустроительной и геодези­ческой службе в течение 7 рабочих дней подготовить и вести в местный исполнительный комитет соответствующий проект ре­шения. Решение о продлении срока временного пользования зе­мельным участком принимается местным исполнительным ко­митетом в течение пяти рабочих дней со дня его представления данной службой.

В случае принятия решения об отказе в продлении срока временного пользования земельным участком местный испол­нительный комитет в течение трех рабочих дней после приня­тия такого решения сообщает об этом юридическому лицу, граж­данину, индивидуальному предпринимателю с указанием соот­ветствующих законодательству оснований отказа, а также по-

¹ Если предоставление земельного участка осуществлялось Президентом Республики Беларусь, Советом Министров Республики Беларусь, а также до 27 ноября 1996 г. Президиумом Верховного Совета Республики Бела­русь, продление срока временного пользования земельным участком осу­ществляется областным, Минским городским исполнительным комитетом.

ручает землеустроительной и геодезической службе обеспечить выполнение действий, связанных с прекращением права ука­занного лица на земельный участок, предоставленный ему во временное пользование, согласно законодательству об охране и использовании земель.

2. При совершении сделок с земельными участками установ­ленные ограничения (обременения) прав на эти земельные учас­тки не прекращаются (если только сделки не направлены на прекращение ограничений (обременении), даже если при этом происходит переход права на земельный участок. Однако нали­чие ограничений (обременении) может отрицательно сказаться на правах лица, заключающего сделку, причинить ему убытки, если заинтересованное лицо заранее не предупреждено о «юри­дической ущербности вещи»¹, т.е. земельного участка.

3. Утрата гражданства Республики Беларусь является осно­ванием принудительного изъятия земельного участка из част­ной собственности граждан (см. комментарий к ст. 60). Час­тью 3 комментируемой статьи установлен срок, в течение кото­рого владелец земельного участка имеет право самостоятельно распорядиться этим участком - произвести его отчуждение спо­собами, предусмотренными законодательством (см. коммента­рий к ст. 51). Возможность отчуждать земельный участок по­казывает, что на это время за гражданином сохраняются права и обязанности собственника, в том числе право отчуждать этот участок другим гражданам или исполкому.

При наследовании право частной собственности на земель­ный участок сохраняется только за иностранными гражданами и лицами без граждансва, которые имеют право иметь земельные участки в частной собственности (см. комментарий к ст. 12).

4. Обязанность, закрепленная в ч. 4 комментируемой ста­
тьи, распространяется только на арендаторов земельных участ­
ков, находящихся в государственной собственности, и связана с
закреплением платности приобретения права заключения дого­
воров аренды земельных участков, находящихся в государствен­
ной собственности. Плата не взимается только в случаях, опре-

¹ Комментарий к Гражданскому кодексу Республики Беларусь: В 2 кн. Кн. 2. / отв. ред. В.Ф. Чигир. Минск, 1999. С. 105.

деленных ч. 11 ст. 31 Кодекса о земле. Неисполнение арендато­ром требования, установленного ч. 4 ст. 70 Кодекса о земле, является безусловным препятствием к совершению указанных сделок, а если они будут совершены — влечет прекращение права аренды земельного участка (см. комментарий к ст. 31, 64).

5. Обязанность членов садоводческих товариществ, дачных кооперативов, предусмотренная в ч. 5 ст. 70, вытекает из право­вой природы кооперативных организаций. Прекращение член­ских отношений в этих организациях ведет к утрате правовой связи между гражданином, у которого имеется земельный учас­ток, и потребительским кооперативом. Обязанность произвести отчуждение земельного участка возлагается на гражданина не­зависимо от причин, по которым членство прекращено. Специ­альным законодательством урегулирован только порядок пре­кращения членства в садоводческом товариществе (см. коммен­тарий к ст. 39), однако установленное в ст. 70 Кодекса о земле требование об отчуждении участка распространяется и на чле­нов дачных кооперативов, даже при отсутствии специального законодательства об этих кооперативах.

В соответстветствии с Положением о садоводческом товари­ществе, утвержденным Указом Президента Республики Бела­русь от 28 января 2008 г. № 50 ^х, член товарищества вправе выйти из товарищества по своему усмотрению в любое время независимо от согласия других членов товарищества путем по­дачи заявления в правление в порядке и сроки, установленные уставом товарищества. Членство в товариществе прекращается со дня подачи такого заявления (п. 18).

Исключение из состава членов товарищества производится по решению общего собрания в случаях:

неоднократного (два и более раза) в течение шести месяцев подряд невыполнения (нарушения) обязанностей, перечислен­ных в абзацах втором-четвертом, шестом, седьмом, девятом ч. 1 п. 19 настоящего Положения;

невнесения взносов в течение шести месяцев подряд со дня наступления срока их внесения (п. 20).

¹ О мерах по упорядочению деятельности садоводческих товариществ: Указ Президента Республики Беларусь от 28 января 2008 г. № 50 // НРПА. 2008. № 29. 1/9400; 2009. № 27. 1/10432. i

Комментируемая норма ст. 70 некорректно использует неко­торые понятия, которые характеризуют прекращение членства в садоводческом товариществе.

Так, говорить об обязанности произвести отчуждение участ­ка в результате выбытия или исключения из потребительского кооператива не совсем точно, поскольку п. 21 Положения о садоводческом товариществе под выбытием понимает такие ос­нования прекращения членства, как исключение и выход по собственному усмотрению. Было бы целесообразно привести ст. 70 в соответствие с законодательством о коллективном са­доводстве (поскольку дачное строительство пока не урегулиро­вано), закрепив обязанность отчуждать участок при выбытии иа кооператива (выходе и исключении).

Кроме того, содержащаяся в ч. 5 ст. 70 формулировка «про­извести отчуждение земельного участка» без указания на право, на котором этот участок находится у члена кооператива, явля­ется неточной, допускающей расширительное толкование. Она не соответствует другим нормам Кодекса о земле (ст. 47, 51), которые закрепляют право только собственника отчуждать зе­мельные участки, а также противоречит Положению о садовод­ческих товариществах.

Пункт 21 этого Положения предусматривает, что лицо, вы­бывшее из состава членов товарищества (по собственному ус­мотрению либо в результате исключения), обязано в течение одного года со дня прекращения членства в товариществе про­извести отчуждение находящихся у него на праве частной co6^j ственности земельного участка, садового домика, хозяйствен­ных строений и сооружений, необходимых для ведения кол­лективного садоводства, а в случае нахождения у него земель­ного участка на праве пожизненного наследуемого владения или аренды - распорядиться садовым домиком, хозяйствен­ными строениями и сооружениями, а также погасить задолжен­ность по взносам и пене.

Поэтому в ст. 70 следовало закрепить обязанность отчуж­дать земельные участки, только находящиеся в частной соб­ственности граждан.

6. Поскольку предоставление земельных участков во вре­менное пользование для огородничества, а также строительства

(установки) временного индивидуального гаража для хранения транспортного средства характеризуется срочным характером землепользования и не предусматривает возведение на них ка­питальных строений, к моменту прекращения данного права, если срок временного пользования в установленном порядке не продлен, пользователь земельного участка обязан снести за свой счет возведенные на нем временные строения без какой-либо компенсации (см. комментарий к ст. 41, 42).

7. Обязанности землепользователей в отношении земель за­паса и земель общего пользования как земель, на которые от­сутствуют субъективные права лиц, в соответствии с ч. 7 ком­ментируемой статьи осуществляют соответствующие местные исполнительные комитеты или уполномоченные ими юридичес­кие лица. Заметим, что субъективные права лиц отсутствуют и на свободные (незанятые) земельные участки различных катего­рий земель, включаемые в фонд перераспределения земель, что также должно быть отражено в указанной норме.

Следует отметить и некорректность формулировки, имеющу­юся в комментируемой части, которая выражается в следую­щем. В соответствии со ст. 34 Закона о местном управлении и самоуправлении местным советам депутатов принадлежит пра­во распоряжения землями на соответствующей территории в порядке, установленном законодательством Республики Бела­русь. Их полномочия по распоряжению землями переданы мест­ным исполнительным и распорядительным органам на основе ст. 14 указанного Закона. Право распоряжения землями мест­ные исполнительные и распорядительные органы осуществляют путем предоставления их в установленном порядке во владение и пользование организациям и гражданам. Поскольку комму­нальная собственность на землю не установлена, местные ис­полнительные и распорядительные органы, осуществляя право­мочия по распоряжению землями, действуют от имени государ­ства в целом. Особенностью же такого субъекта права собствен­ности на землю, как государство, является то, что оно осуществ­ляет пользование земельными участками опосредованно — пу­тем получения платы за землю¹. Местные исполнительные и

¹ Жариков Ю.Г. Земельное право: учебник / Ю.Г. Жариков, В.Х. Улюка-ев, В.Э. Чуркин. М., 2003. С. 69.

распорядительные органы осуществляют контроль, учет, распре­деление и перераспределение и иные функции государственного регулирования и управления в отношении всех земель, находя­щихся в их ведении.

В литературе указывается, что поскольку местные исполни­тельные комитеты не являются хозяйствующими субъектами и вообще не отнесены гражданским законодательством к юриди­ческим лицам, вызывает сомнение возможность предоставления им правомочий по владению и пользованию земельными участ­ками. В этом случае произойдет объединение в одном лице фун­кций использования и государственного контроля за этим ис­пользованием, что вряд ли целесообразно¹.

Поскольку правовой статус и порядок использования земель запаса, земель общего пользования и свободных (незанятых) земельных участков фонда перераспределения земель в законо­дательстве прописан недостаточно четко, к таким землям сложно применить нормы о правах и обязанностях землепользователей. «Закрепление» земельных участков за различными организаци­ями и выделение их кому-либо, если это не оформлено в уста­новленном порядке, также не будет иметь юридической силы и скорее относится к административным мерам воздействия, чем к экономико-правовым методам управления, так как в законо­дательстве установлен закрытый перечень видов прав на зе­мельные участки.

Необходимо более четко установить в Кодексе о земле усло­вия и порядок использования и охраны земель запаса, земель общего пользования, свободных (незанятых) земельных участ­ков фонда перераспределения земель, а также создать условия, стимулирующие распределение этих земель между заинтересо­ванными землепользователями. Главным образом, земельные участки целесообразно предоставить в пользование различным организациям, учрежденным местными исполнительными коми­тетами (например, коммунальным унитарным специализирован­ным предприятиям) или другим организациям, в т.ч. частной формы собственности, с четким определением целей и условий пользования.

¹ Помелов А.С. Порядок на земле и земельные отношения // Земля Бела­руси. 2003. № 2. С. 14.

8. Частью 8 комментируемой статьи установлена обязан­ность землепользователей обратиться за осуществлением реги­страционных действий в отношении земельных участков, необ­ходимых для обслуживания отчуждаемых капитальных строе­ний (зданий, сооружений), в том числе входящих в состав пред­приятий как имущественных комплексов, если иное не уста­новлено Президентом Республики Беларусь. При этом следует иметь в виду, что согласно ст. 17, 50, 51 комментируемого ко­декса земельные участки и расположенные на них объекты не­движимого имущества составляют единый предмет сделки по отчуждению, а исходя из положений ст. 66¹ Закона о государ­ственной регистрации недвижимого имущества, в отношении сделки с несколькими объектами недвижимого имущества осу­ществляется одна государственная регистрация. Статья 10 на­званного Закона предусматривает, что государственная регист­рация возникновения, перехода, прекращения права, ограниче­ния (обременения) права на капитальное строение (здание, со­оружение), незавершенное законсервированное капитальное стро­ение, основанием которых является зарегистрированная сделка, осуществляется одновременно с государственной регистрацией возникновения, перехода, прекращения права, ограничения (об­ременения) права на земельный участок, на котором располо­жены эти капитальное строение (здание, сооружение), незавер­шенное законсервированное капитальное строение.

9. Положения ч. 9 комментируемой статьи, устанавливаю­щей, что землепользователи неделимого земельного участка, на котором расположены капитальные строения (здания, сооруже­ния), находящиеся в их общей долевой собственности, осуще­ствляют обязанности пропорционально своим долям в праве собственности на эти объекты, корреспондируют ч. 8 ст. 69 на­стоящего Кодекса, которая устанавливает аналогичный поря­док осуществления прав указанными субъектами см. также ком­ментарий к ст. 69).

10. Комментируемая статья достаточно полно закрепила обя­
занности землепользователей. Необходимо обратить внимание
на то, что не указанные в ней обязанности должны быть пре­
дусмотрены только законодательными актами.

Статья 71. Защита прав землепользователей

Нарушенные права землепользователей подлежат восстановле­нию в соответствии с настоящим Кодексом и иными актами законо­дательства.

(Первое предложение части второй не приводится как не всту­пившее в силу.)* Споры, связанные с возмещением убытков, разре­шаются судом.

Решения государственных органов, осуществляющих государ­ственное регулирование и управление в области использования и охраны земель в соответствии с их компетенцией, предусмотренной настоящим Кодексом и иными актами законодательства, должност­ных лиц, осуществляющих государственный контроль за использо­ванием и охраной земель в соответствии с их компетенцией, предус­мотренной актами законодательства, в том числе решения об отказе в предоставлении земельных участков, а также иные действия (без­действие) этих органов, должностных лиц могут быть обжалованы в вышестоящие государственные органы, вышестоящему должностно­му лицу и (или) в суд.

* Первое предложение части второй статьи 71 Кодекса Республи­ки Беларусь о земле не вступило в силу в соответствии с частью восьмой статьи 100 Конституции Республики Беларусь.

Комментарий

Защита прав землепользователей, закрепленных в ст. 3, 69 комментируемого Кодекса, является одним из основных прин­ципов земельных отношений (см. комментарий к ст. 5). Защи­те подлежат и иные права, составляющие содержание земель­ных правоотношений и принадлежащие другим субъектам (на­пример, права лиц, заинтересованных в предоставлении им зе­мельных участков).

Кодексом о земле предусмотрены следующие способы защи­ты прав землепользователей:

— возмещение землепользователям убытков, причиняемых изъятием или временным занятием земельных участков, сно­сом расположенных на них объектов недвижимого имущества, ограничением (обременением) прав на земельные участки, в том числе установлением земельных сервитутов (см. комментарий к ст. 73, 75);

— обжалование решений государственных органов, осуще­ствляющих государственное регулирование и управление в об­ласти использования и охраны земель, должностных лиц, осу-

ществляющих государственный контроль за использованием и охраной земель, а также иных действий (бездействия) этих ор­ганов, должностных лиц.

Защита прав землепользователей может также осуществ­ляться способами, предусмотренными нормами гражданского законодательства, а именно путем:

— признания права;

— восстановления положения, существовавшего до наруше­ния права;

— пресечения действий, нарушающих право или создающих угрозу его нарушения;

— признания оспоримой сделки недействительной и приме­нения последствий ее недействительности, установления факта ничтожности сделки и применения последствий ее недействи­тельности;

— самозащиты права;

— присуждения к исполнению обязанности в натуре;

— возмещения убытков (в том числе и не связанных с изъя­тием или временным занятием земельных участков, сносом расположенных на них объектов недвижимого имущества, огра­ничением (обременением) прав на земельные участки);

— взыскания неустойки;

— компенсации морального вреда;

— прекращения или изменения правоотношения;

— неприменения судом противоречащего законодательству акта государственного органа или органа местного управления и самоуправления и иными способами, предусмотренными зако­нодательством (ст. 11 ГК).

Отношения по защите права собственности и других вещ­ных прав на земельный участок отдельно урегулированы гла­вой 20 ГК, нормы которой предоставляют право как собствен­нику, так и иному землепользователю истребовать свой земель­ный участок из чужого незаконного владения, а также требо­вать устранения всяких нарушений его права, хотя бы эти на­рушения и не были соединены с лишением владения.

Землепользователи могут обжаловать в исполнительный комитет или суд в соответствии с подведомственностью земель-

ных споров (см. комментарий к ст. 92, 94), решения государ­ственных органов и должностных лиц об изъятии и предостав­лении, изменении основного целевого назначения земельных участков, об установлении ограничений (обременении) прав на земельный участок, решения по земельным спорам, другие ре­шения, нарушающие их права. Кроме того, землепользователи вправе обжаловать иные действия (бездействие) этих органов, должностных лиц, например, отказ в переводе земельного участ­ка из одной категории в другую *.

Статья 72. Возврат самовольно занятого земельного участка»

Самовольным занятием земельного участка является использо­вание земельного участка без документа, удостоверяющего право на него, за исключением случаев использования гражданами земель­ных участков, предоставленных им до 1 января 1999 года для строи­тельства и (или) обслуживания жилого дома, обслуживания зарегис­трированной организацией по государственной регистрации квар­тиры в блокированном жилом доме, ведения личного подсобного хозяйства, коллективного садоводства, дачного строительства, стро­ительства и эксплуатации индивидуального гаража для хранения транспортного средства, сведения о которых внесены в земельно-ка­дастровую документацию, случая, предусмотренного частью первой статьи 44 настоящего Кодекса, а также иных случаев использования земельных участков гражданами, индивидуальными предпринима­телями, юридическими лицами, предусмотренных решениями госу­дарственных органов, осуществляющих государственное регулирова­ние и управление в области использования и охраны земель в соот­ветствии с их компетенцией, предусмотренной настоящим Кодексом и иными актами законодательства, либо по постановлению суда.

Самовольно занятый земельный участок возвращается по его принадлежности без возмещения лицу затрат, произведенных им за время незаконного использования. Приведение земельного участка в пригодное для использования состояние, включая снос возведенных на нем строений, производится за счет лица, самовольно занявшего земельный участок.

Возврат самовольно занятого земельного участка производится на основании решения Минского городского, городского (города об­ластного подчинения), районного, сельского, поселкового исполни-

¹ Положение о порядке перевода земель из одних категорий и видов в другие и отнесения земель к определенным видам, утвержденное Указом № 667.

тельного комитета, принятого в соответствии с его компетенцией, и по представлению соответствующего территориального органа Госу­дарственного комитета по имуществу Республики Беларусь в срок, указанный в этом решении, либо по постановлению суда.