Расчет прибыли предпринимателя

Прибыль предпринимателя является по существу премией за риск вложения инвестиций в проект строительства объекта недвижимости либо ставкой отдачи на капитал при альтернативных инвестициях (равных по уровню рисков и сроку проекта строительства).

Для обоснования ставки прибыли предпринимателя (ПП) учитываются:

1) безрисковая ставка дохода (Пб) – минимальная ставка по рублевым депозитам для юридических лиц, сроком на один год и более;

2) среднерыночная ставка дохода (Пр) – ожидаемый предпринимателем доход в виде премии за использование капитала, инвестированного в строительство недвижимости. Принимается по рыночным данным г. Москвы (Московской области);

3) мера систематического риска (β), которая характеризует амплитуду отклонения общего дохода, получаемого от Объекта оценки, по сравнению с изменениями на рынке в целом. Данный коэффициент рассчитывается с учетом рисков вложения инвестиций (табл. 11.2).

Таблица 11.2

Расчет меры систематического риска β

Факторы риска вложения инвестиций	Уровень фактора риска
1. Риски, связанные с политическими решениями		0,5	1,0	1,5	2,0
2. Риски, связанные с региональными особенностями
3. Риски, связанные с влиянием окружающей среды
4. Риски, связанные с маркетингом
5. Риски, связанные с инвестициями в определенный тип недвижимости
6. Риски, связанные со временем реализации объекта недвижимости
7. Риски, связанные с недозагрузкой недвижимости
8. Риски, связанные с управленческим учетом и финансированием
9. Сумма взвешенных рисков
10. Количество рисков
11. Средневзвешенное значение меры систематического риска стр.9/стр.10

Расчет ставки прибыли предпринимателя производится по формуле:

ПП = Пб + β(Пб – Пр) (11.2)

Ставка налога на добавленную стоимость по состоянию на 2010 г. составляет 18 %.

Помимо прибыли предпринимается необходимо учесть прибыль проектной организации (3 %), прибыль риэлтора (3…8 %), затраты на процедуры согласований, разрешений, оформлений прав на земельный участок (до 50 %), косвенные затраты по благоустройству территории, издержки на рекламу и прочие дополнительные расходы (до 10 %). Если предприниматель нанимает генподрядчика-строителя, то необходимо учесть и его прибыль (8…30 %). Большинство этих затрат связано в первую очередь с домами постройки 90-х годов и более поздних периодов времени.