При оценке недвижимости используется метод амортизационных затрат замещения

Стоимость недвижимости - Восстановительная стоимость здания – обесцененный взнос + рыночная стоимость здания и участка

Этапы затратного подхода
- Расчет стоимости земельного участка с учетом наиболее эффективного использования (Сз).
- Расчет стоимости замещения или восстановительной стоимости (Свс или Сзам).
- Расчет накопленного износа (всех видов) (Сизн):
· физический износ - износ, связанный со снижением работоспособности объекта в результате естественного физического старения и влияния внешних неблагоприятных факторов;
· функциональное устаревание - износ из-за несоответствия современным требованиям, предъявляемым к подобным объектам;
· Экономическое устаревание (внешний износ, Ив) – вызывается внешними по отношению к объекту факторами: изменением ситуации на рынке, изменением финансовых и законодательных условий, изменением внешнего окружения и пр. внешний износ - износ в результате изменения внешних экономических факторов.

- Расчет стоимости объекта с учетом накопленного износа: Сон=Свс-Сизн.

- Определение итоговой стоимости недвижимости: Сит= Сз+Сон.

42.

Износ (устаревание) представляет собой потерю стоимости объекта с течением времени из-за снижения его полезности. В зависимости от природы факторов, приводящих к снижению стоимости, выделяют следующие три вида износа (устаревания).

Устранимый износ - это износ, устранение которого физически возможно и экономически целесообразно, т.е. производимые затраты на устранение того или иного вида износа способствуют повышению стоимости объекта в целом.

Физический износ (Иф) – это потеря стоимости за счет естественных процессов в ходе эксплуатации. Физический износ является результатом нормального снижения полезности объекта процессе эксплуатации и обусловлен протеканием естественных физических процессов (разложения, сухого гниения, появления ржавчины, выветривания цементного раствора), а также разного рода техногенными причинами, например, аварий, ДТП.

Функциональное устаревание (моральный износ, Им) – это потеря стоимости вследствие относительной неспособности объекта обеспечить полезность по сравнению с новыми объектами, созданными для таких же целей. Он обычно вызван научно-техническим прогрессом и связанным с ним внедрением новых технологий создания аналогичных объектов, а также наделением данных объектов дополнительными потребительскими свойствами. Экономическое устаревание (внешний износ, Ив) – вызывается внешними по отношению к объекту факторами: изменением ситуации на рынке, изменением финансовых и законодательных условий, изменением внешнего окружения и пр.

Дадим несколько пояснений. Введение налогов на автомобили с большим объемом двигателя снижает спрос на них, что, в свою очередь, приводит к снижению их стоимости. Совокупность всех присущих объекту износов и устареваний называется накопленным износом.

Для определения величины накопленного износа используются сл. методы:

1. Метод сравнения продаж. Основан на определении величины накопленного износа как разницы между стоимостью нового строительства и стоимостью сооружения на дату оценки. Наличие достоверных данных о продаже подобных объектов и стоимости свободных участков земли являются необходимым условием

2. Бухгалтерский метод расчета износа. Основан на определении отношения хронологического возраста к его нормальному стоку службы.

3. Метод разбивки. Заключается в подробном рассмотрении и учете всех видов износа.

• аддитивный – простое суммирование различных величин износа;

• мультипликативный – позволяет учесть взаимное влияние различных видов износа и реализуется по следующей формуле:

Эффективный возраст (ЭВ) рассчитывается на основе хронологического возраста здания с учетом его технического состояния и сложившихся на дату оценки экономических факторов, влияющих на стоимость оцениваемого объекта.

Физическая жизнь здания (ФЖ) - период эксплуатации здания, в течение которого состояние несущих конструктивных элементов здания соответствует определенным критериям (конструктивная надежность, физическая долговечность и т.п.)

Хронологический возраст (ХВ) - период времени, прошедший со дня ввода объекта в эксплуатацию до даты оценки

Экономическая жизнь (ЭЖ) определяется временем эксплуатации, в течение которого объект приносит доход.

Физический износ - постепенная утрата изначально заложенных при строительстве технико-эксплуатационных качеств объекта под воздействием природно-климатических факторов, а также жизнедеятельности человека.

Методы расчета физического износа зданий следующие:
· нормативный (для жилых зданий);
· стоимостной;
· метод срока жизни.

Определение физического износа зданий методом срока жизни. Показатели физического износа, эффективного возраста и срока экономической жизни находятся в определенном соотношении, которое можно выразить формулой:

ИЗНОС =

Физический износ можно рассчитать как для отдельных элементов здания с последующим суммированием рассчитанных обесценений, так и для здания в целом.

ИЗНОС =

43.

Доходный подход – совокупность методов оценки стоимости имущества, основанных на определении ожидаемых доходов от объекта оценки, которые оцениваемый объект может принести.

С помощью доходного подхода определяется рыночная и инвестиционная стоимость, а так же другие виды стоимости, которые основываются на принципе полезности, в частности ликвидационная стоимость.

Доходный подход базируется на учете принципов наиболее эффективного использования и ожидания, в соответствии с которыми стоимость объекта оценки, определяется как текущая стоимость ожидаемых доходов от наиболее эффективного использования объекта оценки, включая доход от его возможной перепродажи.

Д.П. применяется, когда существует достоверная информация, позволяющая прогнозировать будущие доходы, которые объект оценки способен приносить.

Доходный подход используется при определении:
- инвестиционной стоимости, поскольку потенциальный инвестор не оплатит за объект большую сумму, чем текущая стоимость будущих доходов от этого объекта;
- рыночной стоимости.

Основными методами доходного подхода являются:

1. Метод дисконтированных доходов / денежных потоков (непрямая капитализация доходов) – метод, при использовании которого на основе ставки дисконтирования рассчитывается текущая стоимость ожидаемых будущих денежных потоков в прогнозный и в постпрогнозный периоды с учетом необходимых корректировок.

Ставка дисконтирования - норма сложного процента, которая применяется при пересчете в определенный момент времени стоимости денежных потоков, возникающих в результате использования имущества.

Применяется метод ДДП, когда:
• потоки доходов и расходов носят сезонный характер;
• оцениваемая недвижимость - крупный многофункциональный коммерческий объект;
• объект недвижимости строится или только что построен и вводится (или введен в действие).

2. Метод капитализации доходов / денежных потоков (прямая капитализация доходов) – метод, при котором на основе ставки капитализации рассчитывается текущая стоимость ожидаемых будущих денежных потоков только за один репрезентативный период.

Метод капитализации доходов используется, если:

• потоки доходов стабильны длительный период времени, представляют собой значительную положительную величину;

• потоки доходов возрастают устойчивыми, умеренными темпами.

Капитализация дохода - это процесс, определяющий взаимосвязь будущего дохода и текущей стоимости объекта.

Ставка капитализации - это отношение рыночной стоимости имущества к приносимому им чистому доходу.

Общее между методами: прогнозирование доходов и преобразование их в текущую стоимость.

Различие: длительность периода прогнозирования

Этапы доходного подхода:

1. Расчет валового дохода от использования объекта на основе анализа текущих ставок и тарифов на рынке аренды для сравнимых объектов.

2. Оценка потерь от неполной загрузки (сдачи в аренду) и невзысканных арендных платежей производится на основе анализа рынка, характера его динамики применительно к оцениваемой недвижимости. Рассчитанная таким образом величина вычитается из валового дохода, а итоговый показатель является действительным валовым доходом.

3. Расчет расходов, связанных с объектом оценки:

- операционных (эксплуатационных) – издержки по эксплуатации объекта;

- фиксированных – затраты на обслуживание кредиторской задолженности (процентов по кредитам, амортизационных отчислений, налогов платежей и т.д.);

- резервы – издержки на покупку (замену) принадлежностей для объекта недвижимости.

4. Определение величины чистого дохода от продажи объекта.

5. Расчет коэффициента капитализации.

44.

Основными методами доходного подхода являются:

1. Метод дисконтированных доходов

2. Метод капитализации доходов / денежных потоков (прямая капитализация доходов) – метод, при котором на основе ставки капитализации рассчитывается текущая стоимость ожидаемых будущих денежных потоков только за один репрезентативный период.

Метод капитализации доходов используется, если:

• потоки доходов стабильны длительный период времени, представляют собой значительную положительную величину;

• потоки доходов возрастают устойчивыми, умеренными темпами.

Капитализация дохода - это процесс, определяющий взаимосвязь будущего дохода и текущей стоимости объекта.

Ставка капитализации - это отношение рыночной стоимости имущества к приносимому им чистому доходу.