Принцип спроса и предложения

Заключается в требовании выявления взаимосвязи между потребностью в объекте имущества и ограниченностью его предложения. Равновесие между спросом и предложением определяет величину цены имущества.

Принцип конкуренции При определенных рыночных условиях уровень прибыли на данном сегменте рынка превышает уровень, необходимый для оплаты факторов производства, на данном сегменте рынка обостряется конкуренция, что, в свою очередь, приводит к снижению среднего уровня доходности.

Принцип жизненного цикла (изменение основных свойств имущества)

Стоимость имущества обычно не остается постоянной, а изменяется с течением времени. Типичный жизненный цикл объекта состоит из четырех основных этапов: этап выведения объекта имущества на рынок; этап роста (развития); этап зрелости; этап упадка.

Принцип соответствия

Показывает, в какой мере архитектурный стиль, уровень соответствующих удобств и услуг, предлагаемых к продаже объектов недвижимого имущества, адекватен потребностям и ожиданиям рынка.

(Принцип зависимости (внешнего развития) Стоимость конкретного объекта недвижимого имуществаподвержена влиянию окружающих объектов и сама влияет настоимость других объектов в данном районе.)

30.

Принцип наиболее эффективного использования (далее – НЭИ) – относится одновременно ко всем трем группам и является синергетическим воплощением всех описанных принципов. НЭИ объекта имущества – это использование, выбранное из достаточного числа альтернативных вариантов, рационально оправданных и правомочных, которое юридически допустимо, физически возможно, финансово оправдано, наиболее рентабельно (т.е. дает оптимальные стоимостные результаты, обеспечивает наивысшую текущую стоимость объекта на дату оценки).

При данном принципе объект оценки имеет наибольшую стоимость.

Пользователь рассматривает возможность обеспечения максимально продуктивного использования объекта, путем выбора из перечня потенциально полезных функций той функции, которая юридически разрешена, физически реализуема, экономически целесообразна, финансово выполнима. Реализация 4 принципа обязательна при определении рыночной стоимости недвижимости, крупных транспортных средств, бизнеса.

31.

Информация используемая в оценке должна удовлетворять требованиям достаточности и достоверности.

Принцип достаточности. Информация считается достаточной, если использование дополнительной информации не ведет к существенному изменению характеристик, использованных при проведении оценки объекта оценки, а также не ведет к существенному изменению итоговой величины стоимости объекта оценки (п. 19 ФСО №1);

Отчет об оценке не должен содержать информацию, не использующуюся при проведении оценки при определении промежуточных и итоговых результатов, если она не является обязательной согласно требованиям федеральных стандартов оценки и стандартов и правил оценочной деятельности, установленных саморегулируемой организацией, членом которой является оценщик, подготовивший отчет (п. 4 ФСО №3).

Принцип достоверности – информация считается достоверной, если данная информация соответствует действительности и позволяет пользователю отчета об оценке делать правильные выводы о характеристиках, исследовавшихся оценщиком при проведении оценки и определении итоговой величины стоимости объекта оценки, и принимать базирующиеся на этих выводах обоснованные решения (п. 19 ФСО №1).

Информация, используемая при проведении оценки вкл:

Обзор макроэкономической ситуации в стране

Аналитическую информацию о рынке и сегменте рынка, к которой относится объект оценки

Информация об объекте оценки: сведения об обремененностях (сервитут, залог) Сервиту́т - ограниченное право пользования чужой вещью; информация о физ. свойствах объекта; технические и эксплуатационные характеристики объекта.

10. В тексте отчета об оценке должны присутствовать ссылки на источники информации, используемой в отчете, позволяющие делать выводы об авторстве соответствующей информации и дате ее подготовки, либо приложены копии материалов и распечаток. В случае, если информация при опубликовании на сайте в сети Интернет не обеспечена свободным и необременительным доступом на дату проведения оценки и после даты проведения оценки или в будущем возможно изменение адреса страницы, на которой опубликована используемая в отчете информация, или используется информация, опубликованная не в периодическом печатном издании, распространяемом на территории Российской Федерации, то к отчету об оценке должны быть приложены копии соответствующих материалов.

11. Информация, предоставленная заказчиком (в том числе справки, таблицы, бухгалтерские балансы), должна быть подписана уполномоченным на то лицом и заверена в установленном порядке, и в таком случае она считается достоверной, если у оценщика нет оснований считать иначе.

12. В случае, если в качестве информации, существенной для величины определяемой стоимости, используется экспертное мнение, в отчете об оценке должен быть проведен анализ данного значения на соответствие рыночным условиям, описанным в разделе анализа рынка.

32.

При составлении отчета об оценке оценщик должен придерживаться следующих принципов:

· в отчете должна быть изложена вся информация, существенная с точки зрения стоимости объекта оценки (принцип существенности);

· информация, приведенная в отчете об оценке, использованная или полученная в результате расчетов при проведении оценки, существенная с точки зрения стоимости объекта оценки, должна быть подтверждена (принцип обоснованности);

· содержание отчета об оценке не должно вводить в заблуждение пользователей отчета об оценке, а также допускать неоднозначного толкования (принцип однозначности);

· состав и последовательность представленных в отчете об оценке материалов и описание процесса оценки должны позволить полностью воспроизвести расчет стоимости и привести его к аналогичным результатам (принцип проверяемости);

· отчет об оценке не должен содержать информацию, не использующуюся при проведении оценки при определении промежуточных и итоговых результатов, если она не является обязательной согласно требованиям федеральных стандартов оценки и стандартов и правил оценочной деятельности, установленных саморегулируемой организацией, членом которой является оценщик, подготовивший отчет (принцип достаточности).

33.

При оценке гос. собственности используются расчетные методики, основанные на стоимости денег во времени. Временная теория стоимости денег исходит из предположения, что деньги, являясь специфичным товаром, со временем меняют свою стоимость, и как правило обесцениваются. Рубль сегодня стоит дороже, чем завтра.

Изменение стоимости денег со временем происходит под влиянием ряда факторов.

1. Инфля́ция — повышение общего уровня цен на товары и услуги

2. Способность денег приносить доход со временем, при условии разумного инвестирования в альтернативные проекты.

Приведение денежных сумм, возникающих в разное время к сопоставимому виду, называется, временной оценкой денежных потоков.

Денежный поток – денежные суммы, возникающие в определенной хронологической последовательности.(прибыль, арендная плата, инвестиции)

Различают положительный денежный поток – прибыль, выручка, чистый операционный доход. Чистый операционный доход (ЧОД) - действительный валовой доход за минусом операционных расходов за год (за исключением амортизационных отчислений):

Отрицательный денежный поток – инвестиции.

Денежный поток, в котором все суммы различны по величине, называются обычными.

Денежный поток, в котором все суммы равновеликие и возникают через одинаковые промежутки времени – называют АННУИТЕТ

Временная оценки Д.П. учитывает риски, связанные с инвестированием капитала. Уровень риска должен соответствовать ставке дохода на вложенный капитал (процентная ставка).

Ставка дохода на вложенный капитал – это процентное соотношение между чистым доходом и вложенным капиталом. Временная оценка Д.П. основана на использовании 6 функций сложного процента.

1) Будущая стоимость единицы

2) Накопление единицы за период

3) Фактор фонда замещения

4) Текущая стоимость единицы

5) Текущая стоимость единичного аннуитета

6) Взнос за амортизацию единицы

Расчеты с использованием сложного процента осуществляется с помощью комплекса программ. С помощью финансового калькулятора.

Начисление простых или сложных процентов может осуществляться в начале расчетного периода,(антисипативное начисление) 2-3%, и в конце расчетного периода(декурсивное начисление).

При антисипативном начислении процентная ставка называется учетной ставкой.

34.

Аннуитет (обычный) — это серия равновеликих платежей, пер­вый из которых осуществляется через один период, начиная с на­стоящего момента, т.е. платеж производится в конце рассматрива­емых периодов.

Будущая стоимость денежной единицы -показывает рост 1 ден.ед., положенной на депозит, при накоплении по сложному проценту. Позволяет определить будущую стоимость единицы при заданных в периоде процентной ставки и текущем взносе.

Если начисление % осуществляется чаще 1 раза в год, то необходимо откорректировать период накопления и процентную ставку.

FV = PV *(1+ i/2)^n*2 полугодие

FV = PV *(1+ i/4)^n*4 ежеквартально

FV = PV *(1+ i)^n,

где: FV – будущая стоимость (future value), ден. ед.;

PV – текущая стоимость (present value), ден. ед.;

i – процентная ставка

n– период накопления

Правило 72 и 69 используется для примерного расчета срока удвоения первоначального вклада при существующей процентной ставке.

n=69/i+0,35

n=72/i

Наиболее точный результат можно получить, если процентная ставка находится в диапазоне от 3 до 18%

35.

Аннуитет (обычный) — это серия равновеликих платежей, пер­вый из которых осуществляется через один период, начиная с на­стоящего момента, т.е. платеж производится в конце рассматрива­емых периодов.

Будущая стоимость денежной единицы -показывает рост 1 ден.ед., положенной на депозит, при накоплении по сложному проценту. Позволяет определить будущую стоимость единицы при заданных в периоде процентной ставки и текущем взносе.

Если начисление % осуществляется чаще 1 раза в год, то необходимо откорректировать период накопления и процентную ставку.

FV = PV *(1+ i/2)^n*2 полугодие

FV = PV *(1+ i/4)^n*4 ежеквартально

FV = PV *(1+ i)^n,

где: FV – будущая стоимость (future value), ден. ед.;

PV – текущая стоимость (present value), ден. ед.;

i – процентная ставка

n– период накопления

Текущая стоимость реверсии показывает текущую стоимость 1 ден.ед., которая должна быть получена единовременно в будущем. Позволяет рассчитать текущую стоимость при заданной процентной ставке, периоде и конкретной суммы в будущем. Процентная ставка – это ставка дисконта или ставка дохода на основную сумму.

PV=FV/(1+i)^n

36.

Накопление единицы за период показывает, какой по истечении всего срока будет будущая стоимость серии равных сумм, депонированных в конце каждого из периодических интервалов. Позволяет определить будущую стоимость периодических, равновеликих взносов при заданных: периоде, процентной ставке, и величине аннуитета.

Аннуитет (обычный) — это серия равновеликих платежей, пер­вый из которых осуществляется через один период, начиная с на­стоящего момента, т.е. платеж производится в конце рассматрива­емых периодов.

FV= *PMT

PMT – ануитетный платеж (периодичный, равновеликий; payment), ден. ед.

FV – будущая стоимость (future value), ден. ед.;

i – процентная ставка

n– период накопления

PV – текущая стоимость (present value), ден. ед.;

Текущая стоимость единичного аннуитета – дает возможность определить текущую стоимость взноса, обеспечивающего в будущем получение заданных равновеликих поступлений, при известных: числе периодов и процентной ставке. Первое поступление происходит в конце первого периода; последующие – в конце каждого последующего периода:

PV= PMT*

Авансовый аннуитет -Аннуитет, платежи по которому осуществляются в начале каждого периода в отличие от обычного аннуитета, в котором выплаты производятся в конце каждого периода.

37.

Ипотечная постоянная - коэффициент, показывающий отношение величины ежегодных выплат по кредиту к сумме кредита.

PMT=PV*

PMT – ауитетный платеж (периодичный, равновеликий; payment), ден. ед.

FV – будущая стоимость (future value), ден. ед.;

i – процентная ставка

n– период накопления

PV – текущая стоимость (present value), ден. ед.;

Фактор фонда возмещения – позволяет рассчитать величину равновеликих взносов при заданных: будущей стоимости, процентной ставки и периоде. Позволяет рассчитать величину периодически депонируемой суммы, необходимой для накопления нужной стоимости, при заданной ставке процента. Депонирование — процесс организованного хранения чего-либо.

PMT=FV*

38.

Все шесть стандартных функций сложного процента строятся на основе базовой формулы (1+i)ⁿ, которая описывает накопленную сумму денежной единицы. Поэтому все факторы являются производными от этого базового уравнения. Каждый из них предусматривает, что процент приносит деньги, находящиеся на депозитном счете, естественно, только до тех пор, пока они остаются на депозитном счете. Каждый из них учитывает эффект сложного процента. Три функции, являются прямыми, три получают как обратные им величины. Расчеты, требующие умножения, выполняются и через деление на обратную величину и наоборот.

Сумма фактора фонда возмещения и ставки периодического процента равна взносу на амортизацию единицы. Таким образом, взнос на амортизацию единицы является суммой двух величин, то есть заемщики выплачивают в течение срока кредита первоначальную сумму кредита и процент за кредит. В том случае, когда основная сумма кредита не амортизируется до истечения срока кредита и выплачивается только процент, заемщик может вносить на отдельный счет периодические платежи, рассчитанные по фактору фонда возмещения. Если фонд возмещения приносит процент по той же ставке, что и полученный кредит, то по окончании срока накопленная сумма может погасить остаток долга.

Взнос на амортизацию единицы соотносится со ставкой процента так, чтобы взнос всегда превышал периодическую ставку процента вне зависимости от срока кредита.

Текущая стоимость обычного аннуитета никогда не может превысить фактор, равный частному от деления 1 денежной единицы на периодическую ставку процента. Например, если годовая ставка равна 10%, то максимальное значение рассчитывается: 1 д.е.: 0,1 == 10. Максимальное значение этого фактора при любой ставке процента показывает сумму, достаточную для генерирования 1 д.е. за период на протяжении неограниченного времени.

Остаток 10 д.е. при 10%-й ставке принесет за год 1 д.е. процента.

39.

При оценке любых объектов гос. собственности одновременно используются 3 подхода: затратный, сравнительный, доходный.

При невозможности использования какого-либо подхода. Необходимо обосновать отказ от его использования. Для получения итоговой стоимости осуществляется согласование результатов расчета стоимости разными методами. Согласование осуществляется с использованием весовых коэффициентов. Вес каждого подхода определяет субъективно оценщик, в зависимости от цели оценки и назначения оценки. Либо используются нормативные документы, в соответствии с которым, к наибольшему значению применяется коэф. 0,6; средний – 0,3; наимен. – 0,1. При использовании 2 подходов – 0,8 и 0,2.

Затратный подход – совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на определении затрат, необходимых для воспроизводства или замещения объекта оценки с учетом износа и устаревания.

З.П. основан на принципах; 1. Замещения 2. Сбалансированности 3. Оптимальной величины 4. Оптимального разделения имущественных прав 5. Наиболее эффективного использования