Договор найма жилого помещения и другие основания удовлетворения потребности в жилье

Договор найма жилого помещения – соглашения, по которому одна сторона (наймодатель) обязуется предоставить за плату другой стороне (нанимателю) жилое помещение во владение и пользование для проживания в нем (ч.1 ст. 49 ЖК).

Это определение является определением типа гражданско-правового договора. Такой вывод мы делаем на основании 2 данных:

· это определение расположено в общих положениях ЖК

· то, что в ГК есть гл. 35, т.е. целая глава с отсылочной нормой, которая так и называется наем жилого помещения

Это сделано для того, чтобы подчеркнуть его гражданско-правовую принадлежность, а также то, что на эти отношения распространяются все принципы ГП.

Этот тип (жилищные правоотношения) в соответствии с Жилищным кодексом и другими законодательными актами имеет множество видов:

· договор найма жилого помещения гос. жилищного фонда (п.1 ст. 102 ЖК)
основания для заключения этого договора следующие:
достижение совершеннолетия (эмансипация, вступление в брак до достижения совершеннолетия). Исключения: дети сироты, дети, оставшиеся без попечения имеют право стоять на учете нуждающихся с даты первоначального приобретения этого статуса, а в случае смерти родителей, состоявших на учете, с даты их принятия на учет в составе семьи родителей (ст. 34 ГК);

нахождение на учете нуждающихся в улучшении жилищных условий;

в жилых домах респ. ЖФ совместное решение администрации гос. органа или государственной организации в хоз. ведении или опер. управления которых нах. эти жилые помещения и профсоюзного комитета, принятое при участии общественной комиссии по жилищным вопросам (при ее наличии) с последующем сообщении о принятом решении в исполком по месту нахождения предоставляемого жилья. А в жилых домах ком. ЖФ решение местного исполнительного и распорядительного органа, принятое при участии общественной комиссии по жилищным вопросам или совместное решение администрации гос. организации в хоз. ведении или опер. управлении которых находятся эти жилые помещения и профсоюзного комитета, принятое при участии общественной комиссии по жилищным вопросам (при ее наличии)

· договор найма жилого помещения социального пользования гос. ЖФ (ст. 114 ЖК)
основания для заключения такого договора те же, что и при заключении предыдущего договора, только участие общественной комиссии по жилищным вопросам или профсоюзного комитета при принятии о предоставлении такого жилья не требуется, но кроме того потенциальный наниматель такого жилья должен быть внесен в особый список при постановке на учет нуждающихся в улучшении жилищных условий.
Граждане, которые имеют право на предоставление социального жилья, перечислены в ст. 111 ЖК. По наличию юр. фактов их можно разделить на 2 категории:
к первой относятся
1)граждане, жилые помещения которых в следствие чрезвычайных ситуациях природного или техногенного характера, боевых действий, террористических акций, стали негодными для проживания, в том числе и частное жилье.
2) граждане, имеющие заболевания и граждане в составе семей которых имеются дети, имеющие заболевания, указанные в перечне, определяемым минздравом при наличии которых признается невозможным совместное проживание с лицами, страдающими ими в одной комнате или однокомнатной квартире
3) дети сироты и дети, оставшиеся без попечения родителей
герои Беларуси, герои советского союза, герои социалистического труда, полная кавалерия трудовой славы и т.д.
4) ветераны и инвалиды ВОВ и инвалиды боевых действий из числа
5) категорий, установленных ст. 2 и 4 Закона «О ветеранах»
6) граждане, в том числе уволенные в запас из числа военнослужащих и приравненных к ним категориям (ОВД, следственного комитета, органов финн. расследований, органов подразделений по ЧС и комитетом гос. контроля)
7) инвалиды с детства в связи с боевыми действиями ВОВ либо ее последствиями
8) граждане, заболевшие лучевой болезнью, вызванную последствиями Чернобыльской катастрофы АЭС и другими авариями такими
9) неработающие одинокие инвалиды 1 и 2 группы
10) неработающие одинокие пенсионеры
11) граждане, в составе семей который имеются дети-инвалиды
Вторая категория
1) малообеспеченные. Это граждане, у которых среднемесячный совокупный доход на каждого члена семьи не превышает утв. бюджета прожиточного минимума в среднем на душу населения, исчисленного за 12 месяцев, предшествующих месяцу постановки на учет (и на день предоставления жилого помещения социального пользования) и которые располагаю заявленным имуществом, общая стоимость которого не превышает размера стоимости квартиры типовых потребительских качеств исходя из максимальной нормы предоставления жилого помещения государственного жилищного фонда на одного члена семьи (это норма 20 кв. метров)
2) должен присутствовать один из следующих факторов:
а) инвалиды 1 и 2 группы
б) граждане, проживавшие в домах интернатах для престарелых и инвалидов, которым при освидетельствовании установлена 3 группа инвалидности или инвалидность снята
в) пенсионеры
г) многодетные семьи, а также матери, которым присвоен звание «мать-героиня» и подобные награды
д) мать, которая взявшая на воспитание троих или более сирот или детей, оставшихся без попечения родителей
е) ветераны боевых действий
ж) члены семей погибших граждан, указанных в ст. 22 Закона «О ветеранах»
Граждане, которым предоставляется социальное жилище предоставляются вне очереди перечислены в п.4 ст. 12 ЖК.
Жилые помещения социального пользования не подлежат приватизации, обмену по тому же вопросу, разделу в предоставлении по договору поднайма (п.3 ст. 110 ЖК). Не допускается также изменение такого договора по основаниям, предусмотренным п.2-4 ст. 60 ЖК (п.6 ст. 112).
Заселенные жилые помещения социального пользования не подлежат исключению из состава жилых помещений социального пользования (п.4 ст. 110 ЖК).
Граждане, имеющие право на получение жилья, могут воспользоваться им лишь однажды, за исключением случаев предоставления такого жилья при выселении из другого жилого помещения социального пользования, а также при улучшении жилищных условий малообеспеченных граждан (ст. 111 ЖК).

· договор найма служебного жилого помещения государственного жилищного фонда (п.1 ст. 117 ЖК)
основания заключения договора
предоставляется на период сохранения трудовых (служебных) отношений;
заключается с гражданами, нуждающимися в улучшении жилищных условий;
по основаниям, которые определены в ст. 117 ЖК:
а) по решению Президента РБ некоторым категориям граждан, которые вкл. в реестр главы гос.;
б) в порядке, устанавливаемом Совмином РБ в случае:
- прибытие молодых специалистов, получающих образование за счет бюджета на работу по распределению в соответствии с договором о целевой подготовке специалиста;
- найма работников на территории с радиоактивным загрязнением более 5 кюри на кв. км.;
- переезда из другого населенного пункта при назначении на должность, переводе работника в связи с обоснованными причинами при условии, что из числа работников в данном населенном пункте для занятия вакансии нет равноценной замены;
в) по решению райисполкома, согласованного с облисполкомом гражданам, проживающим в сельской местности и работающим в организациях сельского хозяйства, а также работающим в санаториях и других организациях в сельской местности.
г) служебные помещения предоставляются также и иным категориям граждан:
- судьи и прокурорские работники
- военнослужащие (за искл. военносл. срочной службы и курсантов)
- лица, вкл. в списки граждан, которым предоставляется государственное жилье, построенное за счет бюджетных средств, направляемых на преодоление последствий ЧАЭС
- работники гос. инспекции охраны животного и растительного мира при Президенте РБ, являющиеся гос. служащими.
В п.5 ст. 117 ЖК предусмотрено предоставление служебно-жилых помещений и иным лицам, помимо вышеперечисленным, а также без учета вышеперечисленных оснований, но только в исключительных случаях и индивидуально по решению Совмина на основании мотивированных предложений гос. органов, а также на основании мотивированных предложений иных государственных организаций, внесенных в облисполкомы и Минский горисполком, нуждающихся в привлечении конкретного работника.
Постановление Совмина РБ №732 от 31.05.2007 г., в котором утв. Положение о порядке согласования и внесения в Совмин, облисполком, Мингорисполком мотивированных предложений о предоставлении гражданам служебных жилых помещений.
Служебные жилые помещения не подлежат приватизации, обмену, разделу и сдаче в поднаем, если иное не установлено Президентом РБ. Заселенные служебные жилые помещения, как правило, не подлежат исключению из состава служебных. Такой договор является срочным и подлежит расторжению в связи с утратой оснований для проживания в служебном жилом помещении.
Типовой договор найма жилого помещения государственного жилищного фонда, типовой договор найма жилого помещения социального пользования государственного жилищного фонда, типовой договор найма служебного жилого помещения государственного жилищного фонда, утв. Постановлением Совмина РБ от 17.03.2006 г. №371 «Об утверждении типовых договоров найма жилищного помещения гос. жил. фона».

· особый правовой режим установлении для специального служебного жилищного фонда
Указом от 19.05.1999 г. №286 «О создании специального служебного жилищного фонда». Жилые помещения этого фонда предоставляются государственным служащим, занимающим должности в соответствии с перечнем, утвержденным этим Указом (Президент, Премьер министр и все высшие должностные лица). Положение «О специальном служебном жилищном фонде» утверждено Указом Президента РБ от 16.12.2002 №610. А типовой договор найма жилого помещения и пользования имуществом в специальном служебном фонде утв. Постановлением Совмина РБ от 07.03.2003 г. №318. Жилые помещения этого фонда не подлежат приватизации, обмену, разделу, бронированию и сдаче в поднаем.

· договор найма жилого помещения государственного жилищного фонда в общежитии (ст. 120 ЖК)
Положение «Об общежитиях», утв. Постановлением Совмина РБ от 15.09.1999 г. №1437 в ред. Постановления Совмина РБ от 14.12.2005 г. №1441. Этим же постановлением утв. и типовой договор найма жилого помещения в общежитии.
Основания:
такой договор заключается на период работы или учебы;
с лицами, нуждающимися в улучшении жилищных условий;
по совместному решению администрации государственного органа, другой государственной организации, в ведении которой находится общежитие и профсоюзного комитета при его наличии, принятому при участии общественной комиссии по жилищным вопросам, если иное не установлено законодательством.
При наличии в общежитии свободных мест и отсутствии у владельца общежития работников, нуждающихся в улучшении жилищных условий, жилые помещения могут быть предоставлены работникам другой организации. Необходимо в такой ситуации ходатайство организации работодателя, на основании которого администрация, владелец общежития и профсоюзный комитет принимают совместное решение о вселении, после чего заключается договор.
Жилое помещение в общежитии может быть предоставлено:
во внеочередном порядке (п.2 ст. 120 ЖК) (у кого жилье пострадало в результате бедствий стихийных и др.)
в первоочередном порядке (п.3 ст. 120 ЖК).
Жилые помещения в общежитии не подлежат приватизации, обмену, разделу, предоставлению по договору поднайма (п.2 ст. 119 ЖК).
Вселение членов семьи нанимателя в жилое помещение в общежитии допускается только с согласия администрации гос. органа другой организации, в ведении которых находится общежитие, и профсоюзного комитета при его наличии (п.5 ст. 120 ЖК).

· договор найма специального жилого помещения государственного жилищного фонда (п.1 ст. 122 ЖК)
Такой договор является срочным и прекращается в связи с утратой оснований, для проживания в специальном жилом помещении.
К специальным жилым помещениям гос. ЖФ относятся жилые помещения:
в стационарных учреждениях социального обслуживания (домах интернатах для престарелых инвалидов, для детей инвалидов, специальных домах для ветеранов и престарелых инвалидов и т.д.);
в детских домах семейного типа;
в детских интернатных учреждениях;
помещение маневренного фонда (помещение для временного проживания беженцев, помещение, предназначенное для временного отселения в безопасные районы в связи с введением военного положения, помещения, расположенные на территории иностранных государств, а также все иные помещения, которые перечислены в ст. 121 ЖК, но перечень не исчерпывающий).
Не по поводу всех этих помещений заключается договор (договор не заключается при предоставлении специальных жилых помещениях в домах интернатах для престарелых и инвалидов, в домах интернатах для детей инвалидов, детских интернатных учреждениях и детских домах семейного типа (п.9 ст. 122 ЖК)).
Специальные жилые помещения не подлежат приватизации, обмену, разделу и сдаче в поднаем (п.3 ст. 121 ЖК).
Основания предоставления этих жилых помещений, особенности владения и пользования ими определены в Положении о специальных жилых помещениях государственного жилищного фонда, которое утв. Постановлением Совмина от 24.09.2008 г. №1408. Этим же постановлением утв. типовой договор найма специального жилого помещения гос. жилищного фонда. Эти жилые помещения, как правило, предоставляются гражданам по решению местного исполнительного, распорядительного органа при участии общественной комиссии по жилищным вопросам, но отдельные виды специальных жилых помещений предоставляются, например, органами по труду, занятости и социальной защите (дома интернаты для ветеранов, престарелых, инвалидов), также они могут быть предоставлены учреждениями, в ведении которых находятся закрытые территории, управлениями образования исполкомов (детские дома семейного типа), Министерством иностранных дел (помещения, расположенные на территории иностранных государств), управлением делами Президента. В п.99 Положения, вышеназванного, урегулирован вопрос выселения из специальных жилых помещений. Выселение, как правило, производится при отпадении оснований, в связи с которыми эти помещения предоставлялись.

· Указом Президента РБ от 08.11.2011 г. №512 «О некоторых вопросах использования государственного жилищного фонда» из числа помещений гос. ЖФ создан фонд жилых помещений коммерческого использования (арендное жилье)
этот фонд сформирован для предоставления гражданам как состоящим на учете нуждающихся в улучшении жилищных условий, так и не состоящим на таком учете во временное владение и пользование за плату. Жилые помещения коммерческого использования предоставляется гражданам на условиях договора найма жилого помещения коммерческого использования гос. ЖФ. ЖК этот договор не регулируется (п.16 ст. 1 ЖК только назван). Договор заключается на срок, не превышающий 5 лет, естественно подлежит обязательной государственной регистрации в местном исполнительном, распорядительном органе. Наниматели таких жилых помещений имеют преимущественное право на заключение договора на новый срок при условии надлежащего исполнения своих обязанностей.
Типовой договор найма жилищного помещения коммерческого использования гос. ЖФ утв. Постановлением Совмина РБ от 27.12.2011 г. №1739. Базовая ставка платы за пользование таким помещением установлена в размере 0.2 б/в на 1 кв. метр общей площади жилого помещения в месяц в зависимости от местности, где расположено такое жилье, предусмотрен коэффициент. Естественно такие помещения не подлежат приватизации, обмену, разделу, продаже, сдаче в поднаем.
Порядок предоставления таких жилых помещений уст. решениями областных, Минского городского исполкома, а также локальными НПА организации, в ведении которых находятся эти жилые помещения на условиях, определяемых Президентов РБ (п.3 ст. 102 ЖК).

· срочный договор найма жилого помещения государственного жилищного фонда, заключаемый с некоторыми категориями граждан
в соответствии со ст. 146, 147, 148 ЖК (временно свободные жилые помещения, принадлежащие обязанным лицам, которые названы в 18 Декрете Президента «О защите детей»). Например, не заселенные жилые помещения, принадлежащие на праве собственности детям сиротам и детям, оставшимся без попечения родителей.

· договор найма жилого помещения частного жилищного фонда юридических лиц (п.2 ст. 162 ЖК)
Порядок предоставления таких жилых помещений, условия договора определяются этими организациями в соответствии с локальными нормативными правовыми актами, в том числе с коллективными договорами. А вот жилые помещения в домах сельскохозяйственных организаций негосударственной формы собственности не предоставляются в порядке, определенном ЖК по совместному решению администрации и профсоюзного комитета, а при его отсутствии, только по решению администрации.
Типовой договор найма жилого помещения частного жилищного фонда юридических лиц утв. Постановлением Совмина от 24.09.2008 г. №1408.

· договор найма жилого помещения в домах частного жилищного фонда граждан (ст. 154 ЖК)
Форма такого договора утв. Постановлением Совмина РБ от 12.09.2006 г. №1191.

· договор найма жилого помещения в домах, принадлежащих организациям застройщиков (ОЗ) (ЖСК, ЖК), когда член такой организации не является собственником жилого помещения (п.3 ст. 200 ЖК)
Титульный пользователь в такой доме – член ЖСК.
Основаниями для заключения двух последних из перечисленных видов договора найма является лишь достижения нанимателем 18 летнего возраста и свободное волеизъявление сторон.

· договор найма служебного жилого помещения частного жилищного фонда (ст. 164 ЖК)
условия таких договоров определяются этими организациями.

Таким образом, договор найма жилого помещения, будучи договорным типом, имеет, по крайней мере 12 видов и является по прежнему важнейшим из способов удовлетворения потребности гражданина в жилье, когда эти потребности удовлетворяются за счет пользования чужим жильем, т.е. пользование жильем без права собственности на него, т.е. то, что мы определили жилищное правоотношения.

Другими основаниями возникновения права пользования чужим жильем, регулируемыми ЖК, являются:

· договор поднайма
Гл. 9 ЖК. Утверждена форма договора поднайма жилого помещения в домах государственного жилищного фонда. Это Постановление Совмина от 12.09.2006 г. №1191, когда наниматель сам, будучи нанимателем, заключает вторичные правоотношения.

· временное безвозмездное владение и пользование жилим помещением без заключения договора (временные жильцы)
Ст. 69 ЖК

· завещательный отказ
Ст. 70 ЖК

· получатель ренты, заключивший договор пожизненного содержания с иждивением
Ст. 71 ЖК

· член семьи
П. 62 ст. 1 и ст. 24 ЖК

· членство в организации застройщиков (ОЗ)
Гл. 31 ЖК

В ЖК урегулированы также основания удовлетворения гражданина потребности в жилье путем приобретения права собственности на него:

· приватизация занимаемого жилого помещения государственного жилищного фонда
Гл. 23

· купля-продажа, мена
Ст. 73 ЖК. Указ №388 за 2010 г.

· другие гражданско-правовые сделки
о переходе права собственности (дарение и рента). Гл. 11 ЖК.

· наследование жилых помещений
Ст. 153 ЖК

· оформление права собственности на жилое помещение членом организации застройщиков (ОЗ)
Ст. 194 ЖК

· предоставление жилья в собственность вместо снесенного в связи с изъятием земельного участка для государственных нужд
Ст. 158 ЖК (болезненное правоотношение). Указ №58 за 2010 г. Предусматривает 4 альтернативы, но реальных только 2, потому что остальные на практике практически не применяются

· предоставление жилья в собственность в случае признания жилого дома в следствие ЧС (чрезвычайных ситуаций) природного и техногенного характера, боевых действий, актов терроризма не соответствующим установленным для проживания санитарным и техническим требованиям, аварийным или грозящим обвалом
Ст. 159, 160 ЖК

· предоставление жилья в собственность вместо утраченного в связи с капитальным ремонтом или реконструкцией многоквартирного жилого дома
Ст. 161, Указ №657 за 2007 г.

· индивидуальное строительство одноквартирного или блокированного дома (имеет несколько выходов на территории вокруг дома)

· участие в долевом строительстве многоквартирного дома
Указ №396 за 2006 г. «О долевом строительстве многоквартирных жилых домов». Там же содержатся правила заключения договора и там же форма примерного договора создания объекта долевого строительства.

Думается, что это все основания, но нынешнее жилищное законодательство очень плохо структурировано, поэтому возможно больше.