Теоретическая часть. Недвижимость – это специфический товар, обращающийся в инвестиционной сфере

Недвижимость – это специфический товар, обращающийся в инвестиционной сфере. К наиболее существенным отличиям данно­го товара можно отнести его экономические и физические характе­ристики.

В современных условиях субъекты различных форм собственности Российской Федерации, физические и юридические лица имеют право на проведение оценки принадле­жащих им объектов недвижимости.

Рыночная стоимость – это «наиболее вероятная цена, которую дает недвижимость в конкурентной и открытой рыночной среде при соблюдении всех условий, необходимых для заключения честной сделки, при этом покупатель и продавец действуют благоразумно и информированно, считая, что на цену не оказывается неправомер­ного влияния.

Основные принципы оценки недвижимости объединены в четы­ре группы:

1. Принципы, основанные на представлениях собственника о поезности объекта.

2. Принципы, основанные на эксплуатационных характеристиках оцениваемого объекта.

3. Принципы, обусловленные влиянием рыночной среды.

4. Принцип наилучшего и наиболее эффективного использования.

Рынок недвижимости – это механизм, обеспечивающий взаимо­действие физических или юридических лиц с целью обмена имею­щихся прав на недвижимость на деньги либо другие активы. Рынок недвижимости является составной частью рынка инвестиций и пред­ставляет его реальный сектор, функционирующий параллельно с сектором финансовых инвестиций.

Рынки недвижимости отличаются от других рынков экономически­ми характеристиками и эффективностью.

Участники рынка – это группа лиц или компаний, которые вступают в отношения друг с другом с целью осуществления операций с недвижимостью.

Существует несколько признаков классификации рынка недвижимости.

Схематично этапы оценки недвижимости включают:

1. Постановка задания на оценку.

2. Сбор информации и предварительный анализ данных.

3. Анализ наилучшего и наиболее эффективного использования.

4. Выбор и применение приемлемых подходов и методов к оценке недвижимости.

5. Согласование предварительных результатов оценки и выве­дение итоговой величины стоимости.

6. Подготовка отчета об оценке и согласование результатов с заказчиком.

Информационное обеспечение оценки объектов недвижимости включает следующие операции:

- определение массива необходимых сведений;

- выбор информационных источников;

- сбор необходимой информации;

- систематизация, обработка и анализ;

- описание информации в отчете.

Наилучшее и наиболее эффективное использование объекта не­движимости представляет вариант использования свободного или застроенного участка земли, который юридически возможен и соответствующим образом оформлен, физически осуществим, обеспечи­вается соответствующими финансовыми ресурсами и дает макси­мальную стоимость.

Обычно анализ наиболее эффективного использования прово­дится по нескольким альтернативным вариантам и включает следую­щие направления:

- рыночный анализ;

- анализ реализуемости варианта;

- анализ наиболее эффективного использования.

Критерии анализа наиболее эффективного использования:

- юридическая допустимость;

- физическая осуществимость;

- финансовая обеспеченность;

- максимальная продуктивность.

Оценка максимальной продуктивности в за­висимости от оценки коэффициента капитализации, проводится с использованием следующих методов.

Первый метод: земельный участок рассматривается как незаст­роенный, коэффициенты капитализации для земли и строений раз­личны.

Второй метод: земельный участок рассматривается как незаст­роенный, коэффициенты капитализации для зданий и земли одина­ковы.

Третий метод: земельный участок рассматривается как незастро­енный, и известна рыночная цена продажи недвижимости предпола­гаемого назначения.

Четвертый метод: земельный участок рассматривается как за­строенный, строения требуют проведения некоторых улучшений.

Пятый метод: земельный участок рассматривается как застроен­ный, не требующий перестройки.

Определение наиболее эффективного использования земельных участков сельскохозяйственного назначения производится исходя из их неистощительного использования с учетом зональных особенностей ведения сельского хозяйства, обусловленных природно-экономическими условиями территории. Наиболее эффективным использованием сельскохозяйственных угодий признается применение такой системы ведения сельского хозяйства (земледелия) и севооборотов, которые приводит к повышению плодородия почвы и получению устойчиво высоких урожаев сельскохозяйственных культур при наибольшем выходе продукции с каждого гектара и наименьших затратах труда на единицу продукции.

Во многих литературных источниках приводят, как правило, сле­дующую классическую последовательность расчета чистого опера­ционного дохода, основанную на отражении реального движения де­нежных средств:

1. Потенциальный валовой доход.

Минус: потери доходов от недозагрузки (недоиспользования ак­тива).

Минус: потери от неплатежей (Базой в данном случае является разность потенциального валового дохода и потерь от недозагрузки).

Плюс: дополнительные доходы (Доходы, имеющие косвенное отношение к оцениваемому объекту).

2. Действительный валовой (эффективный) доход.

3. Минус операционные расходы:

– текущие операционные расходы (постоянные расходы + переменные расходы.)

– расходы капитального характера.

4. Чистый операционный доход.

5. Минус расходы по обслуживанию долга.

6. Наличность до налогообложения.

Необходимо подчеркнуть, что потенциальный валовой доход (ПВД) рассчитывается на основе анализа рыночных данных по дохо­дам объектов, аналогичных оцениваемому, но обязательно с учетом анализа договоров, уже заключенных по оцениваемому объекту.

При оценке ПВД достаточно важной является структура арендно­го платежа, который зависит от типа аренды. В общем случае разли­чают три типа аренды: валовую аренду, чистую аренду и абсолютно чистую аренду.

Рассмотрим метод прямой капитализации. Вобщем случае оценка рыночной стоимости с использованием доходного подхода включает в себя ряд следующих обязательных этапов:

1. Анализ наиболее эффективного использования (НЭИ) объекта оценки.

2. Сбор рыночной информации о доходности объектов-аналогов (объектов, сопоставимых с объектом оценки по найденному НЭИ объекта оценки и наиболее близкому к нему составу и уровню ценообразующих факторов).

3. Оценка уровня доходов объекта оценки при его НЭИ на основе анализа доходов объектов-аналогов – оценка чистого опера­ционного дохода объекта оценки.

4. Оценка затрат на доведение объекта оценки до НЭИ.

5.Оценка норм капитализации или дисконтирования на основе соответствующих показателей объектов аналогов, инвестиции в которые сопоставимы по уровню рисков с инвестициями в объект оценки с учетом дополнительных рисков, связанных с затратами на доведение его до НЭИ.

6. Капитализация доходов в нынешнюю стоимость с учетом за­трат на доведение его до НЭИ и формирование мнения о ко­нечном результате: оценке рыночной стоимости доходным подходом.

Метод капитализации по норме отдачи на капитал в зависимости от предполагаемой динамики изменения потока доходов и расходов подразделяется на метод анализа дисконтированных денежных пото­ков (DCF-анализ) и метод капитализации по расчетным моделям. DCF-анализ предполагает представление доходов, расходов и факто­ров дисконтирования в явном виде для каждого года прогноза. А ме­тод капитализации по расчетным моделям представляет собой неко­торое конечное алгебраическое выражение, являющееся функцией дохода первого года, тенденции его изменения в будущем и коэффи­циента капитализации, построенного на базе нормы отдачи на капи­тал и нормы его возврата.

Если метод DCF-анализа используется для произвольных пото­ков расходов и доходов, то капитализация по расчетным моделям оценки применяется тогда, когда оцениваемый объект недвижимос­ти генерирует постоянные или регулярно изменяющиеся доходы. Это возможно в том случае, если объект недвижимости находится в функциональном состоянии и его использование соответствует наи­более эффективному.

Рассмотрим метод анализа дисконтированных денежных потоков. Во всех случаях оценки, когда ставка процента фонда возмеще­ния меньше нормы отдачи на капитал, характер изменения сово­купного дохода собственника имеет тенденцию к снижению.

Ипотечно-инвестиционный анализ является моделью доходного подхода, которую целесообразно использовать для оценки объектов недвижимости, приобретаемых с участием ипотечного кредита.

Ипотечная постоянная рассчитывается как отношение годовой величины расходов по обслуживанию долга, включающих как пога­шение основного долга, так и сумму уплачиваемых процентов, к пер­воначально полученному кредиту.

Ипотечная постоянная рассчитывается как отношение годовой величины расходов

Возможность использования заемных средств в инвестиционном процессе обычно называется финансовым левериджем. Качество финансового левериджаявляется важнейшим фактором, определяю­щим эффективность использования инвестором заемных средств. В зависимости от условий, на которых предоставляется кредит, фи­нансовый леверидж может быть оценен как положительный, отрица­тельный либо нейтральный.

Для определения стоимости объекта недвижимости методом ры­ночных сравнений, как правило, используется следующая последо­вательность действий:

1. Исследование рынка и сбор информации о сделках или предло­жениях по покупке или продаже объектов, аналогичных оценивае­мому объекту.

2. Проверка точности и надежности собранной информации и со­ответствие ее рыночной конъюнктуре.

3. Выбор типичных для рынка оцениваемого объекта единиц сравнения (например, цена за единицу площади, единицу объема, квартиру, комнату, место в кинотеатре, номер в гостинице) и прове­дение сравнительного анализа по выбранной единице.

4. Сравнение сопоставимых объектов (объектов аналогов) с оце­ниваемой недвижимостью (объектом оценки) с использованием еди­ницы сравнения и внесение поправок в цену каждого сравниваемого объекта относительно оцениваемого объекта.

5. Сведение откорректированных значений цен объектов-анало­гов, полученных в ходе их анализа, в единое значение или диапазон значений стоимости.

В зависимости от вида приносимого недвижимостью дохода мож­но использовать валовой рентный мультипликатор (ВРМ) и общий коэффициент капитализации (ОКК).

Валовой рентный мультипликатор – это показатель, отражающий соотношение цены продажи и валового дохода объекта недвижимос­ти. Валовой рентный мультипликатор применяется для объектов, по которым можно достоверно оценить либо потенциальный, либо дей­ствительный валовой доход. Данный показатель рассчитывается по аналогичным объектам недвижимости и используется как множи­тель к адекватному показателю оцениваемого объекта.

Этапы оценки недвижимости при помощи валового рентного мультипликатора:

1. Оценивается валовой доход оцениваемого объекта, либо по­тенциальный, либо действительный.

2. Подбирается не менее трех аналогов оцениваемому объекту, по которым имеется достоверная информация о цене продажи и величине потенциального либо действительного дохода.

3. Вносятся необходимые корректировки, увеличивающие сопос­тавимость аналогов с оцениваемым объектом.

4. По каждому аналогу рассчитывается валовой рентный мульти­пликатор.

5. Определяется итоговый ВРМ как средняя арифметическая рас­четных ВРМ по всем аналогам.

6. Рассчитывается рыночная стоимость оцениваемого объекта как произведение среднего ВРМ и расчетного адекватного ва­лового дохода оцениваемого объекта.

Общий коэффициент капитализацииприменяется к чистому опе­рационному доходу объекта недвижимости. Общий коэффициент капитализации (ОКК) определяется отношением чистого операци­онного дохода (ЧОД) сопоставимого аналога к его цене:

Основные этапы расчета стоимости объекта недвижимости при помощи общего коэффициента капитализации:

1. Рассчитывается чистый операционный доход оцениваемого объекта недвижимости.

2. Подбирается не менее трех аналогов оцениваемому объекту, по которым имеется достоверная информация о цене продажи и вели­чине чистого операционного дохода.

3. Вносятся необходимые корректировки, увеличивающие сопос­тавимость аналогов с оцениваемым объектом.

4. По каждому аналогу рассчитывается общий коэффициент ка­питализации.

5. Определяется итоговый ОКК как средняя арифметическая рас­четных ОКК по всем аналогам.

6. Рассчитывается рыночная стоимость оцениваемого объекта как отношение чистого операционного дохода оцениваемого объекта к среднему ОКК по отобранным аналогам.

Подбор аналогов, сопоставимых с оцениваемым объектом, про­водится в соответствующем по назначению сегменте рынка недви­жимости; идентификация объектов включает такие параметры, как степень риска, уровень дохода и т.д.

Далее рассмотрим этапы оценки недвижимости затратным подходом.После обследо­вания района, участков и строений, а также сбора необходимой ин­формации оценщик выполняет следующую процедуру оценки стои­мости затратным подходом.

1. Оценка стоимости земельного участка, как незастроенного, с учетом варианта его наиболее эффективного использования.

2. Расчет прямых и косвенных затрат для строительства зданий на дату оценки.

3. Определение величины предпринимательской прибыли, соот­ветствующей требованиям рынка.

4. Расчет полной восстановительной стоимости зданий как сум­мы прямых, косвенных затрат и предпринимательской прибыли.

5. Расчет общего накопленного износа здания, как суммы физи­ческого, функционального и внешнего старения.

6. Расчет остаточной стоимости зданий, как разницы между пол­ной восстановительной стоимостью и расчетной величиной общего накопленного износа.

7. Расчет стоимости объекта недвижимости, как суммы стоимос­ти земельного участка и остаточной стоимости строений.

8. Корректировка стоимости объекта недвижимости на:

– стоимость элементов движимого имущества, прикрепленных к оцениваемым строениям (оборудование, мебель, аппаратура и др.);

– стоимость безусловного права собственности, относительно оцениваемого имущественного права, чтобы получить показатель стоимости конкретного имущественного права в недвижи­мости.

В оценочной практике используются следующие методы опреде­ления полной восстановительной стоимости:

1) метод сравнительной единицы.

2) метод разбивки по компонентам.

3) метод количественного обследования.

Выбор метода определяется целью оценки и необходимой точно­стью расчета.

Теория оценки недвижимости выделяет три основных метода расчета износа:

1) метод рыночной выборки.

2) метод срока службы.

3) метод разбивки.

Первые два метода применяют главным образом для определения общей суммы износа. Метод разбивки используют для распределе­ния известной суммы общего износа между физическим, функци­ональным и внешним старением.