Сущность и виды объектов недвижимости

Недвижимая собственность (имущество) – важнейшая из составных частей национального богатства всех стран мира (более 50%). Недвижимое имущество является важнейшим экономическим ресурсом и играет роль той пространственной среды, в которой осуществляется любая человеческая деятельность.

Деление имущества на движимое и недвижимое берет свое начало со времен Римского права. В России термин "недвижимое имущество" был введен Петром I в 1714 г. Указом "О порядке наследования в движимых и недвижимых имуществах". C тех пор оно стало общепринятым в дореволюционной России. В начале 20-х годов 20-го века в нашей стране названное деление имущества было признано "буржуазным" и в связи с отменой частной собственности на землю было упразднено.

Переход страны в начале 90-х годов к рыночным отношениям потребовал существенного изменения действовавшего законодательства. 21 октября 1994 г. Государственной Думой был принят новый Гражданский Кодекс РФ, в котором раскрыто понятие недвижимости. В ст.130 [4] сказано, что к недвижимым вещам (недвижимости) относятся земельные участки, участки недр и все, что прочно связано с землей, т.е. объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в т.ч. леса, многолетние насаждения, здания, сооружения. К недвижимым вещам относятся также подлежащие государственной регистрации воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания, космические объекты, предприятия в целом как имущественные комплексы. Законом к недвижимым вещам может быть отнесено и другое имущество.

Российское законодательство приравнивает к недвижимому имуществу и явно движимые вещи не по родовым или видовым признакам, а по целесообразности распространения на них специального правового режима, установленного для объектов недвижимости.

Недвижимостью признается также предприятие в целом как имущественный комплекс, в состав которого входят все виды имущества, предназначенные для обеспечения его деятельности, включая земельные участки, здания, сооружения, оборудование, инвентарь, сырье, продукцию, права требования, долги, а также права на обозначения, индивидуализирующие предприятие, его продукцию, работы и услуги, и другие исключительные права. Предприятие в целом или его часть могут быть объектом купли-продажи, залога, аренды и других сделок, связанных с установлением и прекращением вещных прав.

В международной практике под недвижимостью понимается земельный участок и все, что находится под ним (природные ресурсы) и над ним (строения, деревья, водные объекты, воздушное пространство), а также права на эти объекты. В России частные лица имеют права не на все недра, соответствующие их земельному участку, а только на общераспространенные полезные ископаемые (глина, песок и т.п.). Залежи угля, нефти, руды и т.п. не включаются в состав недвижимого имущества частного собственника, т.к. недра принадлежат государству полностью. Воздушное пространство также имеет общественный характер и принадлежит государству.

Каждый объект недвижимости имеет родовые (сущностные) признаки, отличающие его от движимых вещей, и видовые (частные, специфические) признаки, отличающие однородные по этому признаку группы объектов недвижимости от других групп недвижимости.

Родовые признаки характеризуют неподвижность объекта, прочную связь с землей (физическую и юридическую, прямую и косвенную), его неперемещаемость в пространстве без ущерба назначению, долговечность, сохранность натурально-вещественной формы в течение всего срока службы, постепенный перенос стоимости объекта на продукцию (услуги) и накопление амортизации. Видовые признаки характеризуют функциональное назначение, происхождение недвижимости, технические и технологические характеристики, форму собственности и т.д.

Понятие недвижимости многогранно и является синтезом материальных, экономических, правовых и социальных свойств (рис. 1.1).

Рис.1.1. Недвижимость как совокупность материальных, экономических, правовых и социальных свойств [16]

Физические, экономические, социальные и правовые свойства недвижимости тесно связаны между собой. Местоположение объектов недвижимости существенно влияет на их стоимость, доходность, ликвидность, и, таким образом, физические ее свойства определяют экономические. Социальные свойства также находятся в зависимости от местоположения, которое определяет престижность недвижимости, пригодность для проживания и др. Местоположение недвижимости влияет на правовой режим использования. Например, для земли, находящейся в зонах отдыха, пограничных зонах, зонах, подлежащих застройке государственными дорогами и объектами, устанавливается особый правовой режим использования и оборота.

Недвижимость является:

· объектом деятельности в ряде отраслей и служит определенной гарантией стабильности бизнеса;

· одним из важнейших ресурсов в обеспечении эффективной деятельности любого хозяйствующего субъекта;

· важнейшим имущественным компонентом собственников.

Недвижимость как экономический объект может быть и товаром, и капиталом. Недвижимость как товар – это объект различных сделок, удовлетворяющий реальные и потенциальные потребности сторон сделок. Недвижимость как капитал – это ее способность приносить доход. Как правило, капитал принимает форму ресурсов для производства товаров и услуг.

Классификация объектов недвижимости:

1. По функциональному назначению: производственные и непроизводственные. При производственном назначении недвижимость прямо или косвенно участвует в создании товаров или услуг. При непроизводственном - не участвует в создании товаров, но обеспечивает условия для обслуживания и проживания населения.

2. По воспроизводимости: воспроизводимые (здания, сооружения, многолетние насаждения) и невоспроизводимые (земельные участки, природные месторождения, природные водные бассейны).

3. По степени готовности к эксплуатации: введенные в эксплуатацию, незавершенное строительство, требующие капитального ремонта или реконструкции.

4. По форме собственности: частные, государственные, коллективные, общественных организаций.

5. По отраслевой принадлежности: промышленные, строительные, сельскохозяйственные, жилищно-коммунальные, культурно-бытовые.

Кроме того, выделяют [1]:

Здания - строительно-архитектурные объекты, назначением которых является создание условий для производственного процесса, проживания, социально-культурного обслуживания, хранения материальных ценностей. В состав зданий входят внутренние коммуникации, необходимые для их эксплуатации: система отопления, внутренняя сеть водопровода, газопровода, канализации со всеми устройствами, внутренняя сеть силовой и осветительной электропроводки со всей осветительной арматурой, внутренние телефонные и сигнализационные сети, вентиляционные устройства общесанитарного назначения, подъемники и лифты.

Сооружения - инженерно-строительные объекты, предназначенные для создания и выполнения технических функций (шахты, тоннели, нефтяные скважины, дороги, плотины, эстакады и др.) или для обслуживания населения (стадионы, бассейны, сооружения городского благоустройства и др.). В состав сооружений входят все устройства, составляющие с ними единое целое.

Виды сооружений:

· Градостроительные: наземные и подземные сооружения.

· Энергообеспечивающие: нефтяные базы, теплоэлектростанции.

· Инфраструктурные: транспортные и терминальные сооружения.

· Промышленные: доменные и мартеновские печи, стапели.

· Экологические: заводы по утилизации отходов, очистные сооружения.

· Передаточные устройства: нефте- и газопроводы, ЛЭП.

В зависимости от градостроительных требований и культурной значимости здания и сооружения подразделяются на классы [11]:

а) Гражданские:

I класс – театры, музеи, зрелищные сооружения, жилые дома высотой более 10 этажей.

II класс – школы, больницы, детские учреждения, торговые здания, жилые дома 6-9 этажей.

III класс – жилые дома 3-5 этажей, общественные здания малой вместимости.

IV класс – жилые дома 1-2 этажа, общественные здания с минимальными требованиями.

б). Промышленные:

I класс – крупные электростанции, метрополитен, непрерывное производство большой мощности.

II класс – большинство зданий основного и подсобного вспомогательного производства.

III класс – склады с малоценным сырьем, деревянные сооружения.

IV класс – здания без требований долговечности и огнестойкости.

Тип зданий по группам капитальности:

I группа – особо капитальные.

II группа – обыкновенные.

III группа – каменные облегченные.

IV группа – деревянные смешанные.

V группа – сборно-щитовые, каркасные.

VI группа – каркасно-камышитовые.

Многолетние насаждения - плодово-ягодные, технические, защитные, декоративные и озеленительные насаждения всех видов; искусственные насаждения ботанических садов, других научно-исследовательских учреждений и учебных заведений для научно-исследовательских целей.

В РФ для обозначения "пограничных" состояний между движимыми и недвижимыми вещами используют термины "существенные неотделимые части" и "принадлежности недвижимых вещей". К первым относят то, что не может быть отторгнуто без соразмерного ущерба и объекту недвижимости, и отделяемой части (например, лифт, система водоснабжения и др.). Ко вторым относят вещи, которые могут быть отделены от недвижимости по решению собственника.

При отнесении того или иного пограничного предмета к недвижимости или к личной собственности учитывают одновременно три фактора [16]:

1). Характер связи с объектом недвижимости (сильная, слабая).

2). Намерение сторон (оставить или изъять при сделке).

3). Срок использования (если срок службы меньше года, предмет не является компонентом недвижимости).

Для оценки и управления недвижимостью необходимо иметь представление об основных элементах зданий и сооружений, их характеристиках и качестве на всех этапах жизненного цикла объекта [11]:

1. Конструктивные элементы:

· Основание и фундамент.

· Каркас и несущие стены.

· Междуэтажные перекрытия и покрытия.

· Лестничные марши, крыльца, балконы.

· Стены наружные.

· Стены внутренние и перегородки.

· Заполнение оконных и дверных проемов.

· Крыши и кровли.

· Зенитные и аэрационные фонари.

· Полы.

· Подвесные и подшивные потолки.

· Внутренняя и наружная отделка.

2. Инженерные сети:

· Отопление.

· Вентиляция и кондиционирование.

· Внутренний водопровод.

· Внутренняя канализация.

· Электроосвещение.

· Силовое электрооборудование.

· Контрольно-измерительные приборы и аппаратура.

· Связь и сигнализация.

· Внутренние промышленные трубопроводы.

· Инженерное и вспомогательное оборудование.

· Наружные сети: водопровод, канализация, электроснабжение, теплогазоснабжение, технологические трубопроводы.