Экономическое обоснование градостроительных проектов

Всякий проект реконструкции либо нового строительства требует экономической оценки с точки зрения его экономической эффективности. Причем такую оценку целесообразно проводить и по проектам, которые не несут коммерческой нагрузки, - школы, больницы, клубы, площади, фонтаны и т.п. Оценка необходима для выбора наиболее эффективного с точки зрения целевого назначения объекта в расчете на сумму затрат.

Если для жилых домов, школ, поликлиник, больниц, детских садов сравнение вариантов архитектурно-планировочных решений не представляет особой трудности, то, например, при строительстве театра, концертного зала, стадиона и других уникальных объектов выбор варианта весьма сложен, поскольку наряду с производственно-экономическими аспектами здесь присутствуют и эстетические и другие виртуальные факторы.

В общем виде экономическая эффективность представляет собой частное от деления результата на затраты, а именно:

ЭЭ = Р: К,

где:

ЭЭ - экономическая эффективность проекта,

Р - результаты, получаемые от данного проекта (в натуральных

единицах),

К - капиталовложения (затраты) на осуществление проекта (в рублях).

В зависимости от градостроительной сферы в качестве экономической эффективности используются различные показатели, например:

- для школьных зданий – затраты на одно ученическое место;

- для больниц – затраты на одно койко-место;

- для поликлиник – затраты на 10 посещений в смену;

- для детских дошкольных учреждений – затраты на одно место ребенка;

- для магазинов – затраты на 1 кв. м торговой площади;

- для зрительных залов – затраты на одно зрительское место и т.д.

При обосновании основной части градостроительных проектов (за исключ6ние типовых, где такое сравнение выполнено институтом типового проектирования) требуется сравнение различных вариантов архитектурно-планировочных решений. При этом важно заметить, что зачастую эксперты выбирают из них нередко не самый дешевый по затратам на измеряемую единицу эффекта.

Экономическую эффективность капитальных вложений в градостроительное мероприятие различают:

- абсолютная (общая);

- сравнительная (относительная).

а) Показатели общей (абсолютной) эффективности градостроительных мероприятий.

Такие показатели рассчитываются в целом по городскому хозяйству за определенный период, как правило, один год, например:

- эффективность строительства школ;

- эффективность муниципального жилищного строительства;

- эффективность строительства дорог, тротуаров и т.п.

ЭЭгод = Р: Кгод,

где:

- ЭЭгод - эффективность мероприятия в расчете за год;

- Р - результаты мероприятия (суммарные либо в расчете за год);

- Кгод - общие капиталовложения (затраты) на осуществление

мероприятия.

В тех сферах, где результатом внедренческого мероприятия становится увеличение эксплуатационных параметров, может использоваться показатель увеличения мощности (вместимости зрительного зала, стадиона и т.п.; прироста посещений в поликлинике; вместимости школы, больницы и т.д.). Такие расчеты проводятся по следующей формуле:

ЭЭгод = (Нмощ - Смощ): К,

где:

- ЭЭгод - прирост мощности объекта в расчете на год в расчете на рубль капиталовложений;

- Нмощ - новая мощность объекта в расчете на год эксплуатации (в натуральных измерителях);

- Смощ - старая (до реконструкции) мощность объекта в расчете на год эксплуатации;

- К - общие капиталовложения (суммарные затраты) в осуществление мероприятия.

б) Показатели сравнительной (относительной) экономической эффективности градостроительного мероприятия.

Такие показатели применяются при сравнении двух и более вариантов внедренческого мероприятия: реконструкции или нового строительства объекта ЖКХ; замены оборудования в производственном подразделении и т.п.

В качестве универсального показателя оценки эффективности капитальных вложений используется коэффициент сравнительной экономической эффективности, который рассчитывается при сравнении двух вариантов осуществления мероприятия по следующей формуле:

Е = (С1 - С2): (К2 - К1),

где:

- К1, К2 - общие капиталовложения по первому и второму варианту;

- С1, С2 - годовая производительность или вместимость реконструируемого либо строящегося объекта по первому и второму варианту (в основном в натуральных измерителях).

Следует заметить, что в расчете коэффициента сравнительной экономической эффективности для предприятий, деятельность которых оценивается по коммерческому принципу (прибыль), показатели годовой производительности (С1 и С2)берутся в денежном выражении (то есть себестоимость по первому и второму варианту).

Для коммерческих объектов на основании расчетов сравнительной экономической эффективности определяют срок окупаемости капиталовложений по формуле:

Ток = 1/Е (лет).

В коммерческих объектах коэффициент сравнительной экономической эффективности показывает, какая доля капиталовложений окупается в течение года. Что касается некоммерческих объектов, то для сравнения вариантов с использованием фактора финансовой выгоды можно использовать косвенные измерители соответствующих натуральных величин в рублях, например:

- для больниц себестоимость одного койко-места за год, умноженная на количество мест по первому и второму варианту;

- себестоимость одного посещения поликлиники, помноженная на количество таких посещений за год по первому и второму варианту;

- прирост дохода от пассажироперевозок за год в результате покупки трамвая и т.д.

Наиболее полное сравнение вариантов решения инвестиционной задачи проводится при разработке бизнес-планов внедренческого мероприятия, содержание которых в значительной степени обусловлено спецификой конкретной сферы городского хозяйства.

5 .4.1. Разработка бизнес-плана в городском хозяйстве.

В практику стратегического планирования городского хозяйства последних десятилетий всё более внедряется бизнес-процессный подход. Это объясняется, с одной стороны, возросшими требованиями к экономической эффективности инвестиционных проектов (в силу возрастания финансово-экономических функций муниципалитетов и регионов), с другой – необходимостью систематической корректировки инвестиционного процесса, обусловленной волатильностью среды на мега- и макроуровне.

В процессе реализации инвестиционного проекта выделяются следующие этапы:

1 этап – подготовительно–расчетный (маркетинговый поиск, разработка концепции, проработка вариантов и их технико-экономическое сравнение, принятие решения, разработка программы реализации с планом привлечения инвестиций и бюджетом и др.);

2 этап – инвестиционный (осуществление капитальных вложений, выполнение строительно-монтажных работ, приобретение оборудования, решение кадровых вопросов и др.);

3 этап – эксплуатационно-производственный (выпуск продукции или услуги от первой партии до того момента, когда предусмотренные данным проектом дополнительные денежные потоки прекращаются).

В соответствии с рассмотренными этапами инвестиционного проекта выделяют следующие элементы денежного потока:

— чистые инвестиции (чистый объем первоначальных вложений);

— чистый денежный поток по текущей деятельности;

— чистый денежный поток от завершения проекта.

Совокупный денежный поток в процессе выполнения инвестиционного проекта (отпроектирования до утилизации ставших непригодными оборудования, материалов и др.) выразится следующим образом:

NCF = - ∆ I + ∆ CF + ∆ LC,

где:

NCF – чистый денежный поток от реализации проекта;

∆ I – чистые начальные инвестиции;

∆ CF – чистые поступления от текущей деятельности;

∆ LC – чистые поступления от завершения проекта (ликвидационные).

Следует заметить, что в данном случае учитываются лишь приросты (или оттоки), относящиеся исключительно к данному проекту.

В свою очередь чистые начальные инвестиции представляют собой следующую алгебраическую сумму:

∆ I = ∆ FA + ∆ WC - ∆ I T,

где:

∆ I – чистые начальные инвестиции;

∆ FA – прирост основного капитала;

∆ WC – прирост оборотного капитала;

∆ I T – связанные с проектом налоговые льготы.

Таким образом, величина денежного потока, связанного с инвестиционным проектом, за один модульный период t (обычно – за один год) может быть рассчитана по следующей формуле:

∆ CF_t = (∆ R_t - ∆ VC_t - ∆ FC_t) ∙ (1 –T)

где:

∆ CF_t – изменение денежного потока в период t за вычетом налогов;

∆R_t – прирост реализации продукции либо услуг;

∆ VC_t, ∆ F C_t – прирост переменных и постоянных затрат;

Т – ставка налога на прибыль (в долях от единицы).

В завершающей стадии эксплутационного этапа инвестиционного проекта, когда исчерпаются все его производственные ресурсы, своеобразной премией становятся средства, вырученные от продажи отработавшего проектный срок оборудования, технической документации, зданий, сооружений, земельных участков и т.п. Этот завершающий элемент денежного потока рассчитывают по следующей формуле (См.: Финансовый менеджмент. Учебник для вузов./Под ред. акад. Г.Б. Поляка. – 2-е изд. перераб. и доп. М.: ЮНИТИ-ДАНА, 2004, сс. 262-288):

∆ LC = ∆ FA + ∆ WC,

где:

∆ LC – выручка от ликвидационных продаж;

∆ F A – выручка от продажи основных активов (ликвидационная);

∆ WC – выручка от продажи оборотных активов (ликвидационная).

Однако на практике ликвидационная стоимость продаваемых основных и оборотных активов существенно ниже их первоначальной стоимости (и цены). Причем в условиях дефицита времени, характерного для экономической неустойчивости среды на макроуровне, продажные цены «сбрасываемых» фондов особенно низки. Это объясняется тем, что в условиях волатильности экономической среды спрос на оборудование, а также определенные объекты недвижимости резко падает.

В инвестиционном проектировании наиболее распространены следующие методы оценки инвестиционных проектов:

а) Статистические методы оценки:

С1 – срок окупаемости;

С2 – учетная норма прибыли;

б) Динамические методы оценки:

Д1 – чистая современная стоимость;

Д2 – внутренняя норма доходности;

Д3 – модифицированная внутренняя норма доходности;

Д4 – дисконтированный срок окупаемости.

В общем виде названные методы оценки инвестиционных проектов сориентированы на получение наиболее достоверного ответа на следующие вопросы:

— какова возвратность инвестиций (капитальных вложений);

— какова отдача (доходность) от инвестиций.

В инвестиционной практике наиболее распространены следующие оценочные показатели:

— срок окупаемости инвестиций (РР);

— учетная норма прибыли (ARR);

— чистое современное значение инвестиционного проекта (NPV);

— внутренняя норма рентабельности (IRR);

— модифицированная внутренняя норма рентабельности (MIRR);

— индекс рентабельности проекта (PI);

— дисконтированный срок окупаемости (DPP).

Рассмотрим эти методы оценки инвестиционных проектов через призму решения размещенческой задачи в городском хозяйстве с позиций муниципально-частного партнерства (создания в черте города коммерческого объекта, призванного принести доход как частному инвестору, так и городской казне):