Затратный подход к определению стоимости земли

При оценке земли затратный подход используется для определения стоимости улучшений, находящихся на земельном участке, для выделения земельной составляющей в стоимости единого объекта недвижимости.

Затратный подход широко используется в практике оценки природных ресурсов. Затраты, необходимые на перемещение, замещение или воссоздание природного объекта, рассматриваются как минимальная экономическая оценка природного объекта и являются основанием для расчёта компенсационных платежей для физического возмещения теряемого природного объекта.

Несмотря на относительную простоту и возможность широкого использования, затратный подход содержит в себе принципиальное противоречие с точки зрения природного ресурса, которое заключается в том, что чем выше качество природного ресурса и меньше затрат на его использование, тем ниже его стоимостная оценка, проведенная методом суммирования затрат на его освоение. В городах – наоборот.

В соответствии с Методическими рекомендациями по определению рыночной стоимости земельных участков, элементы затратного подхода в части расчёта стоимости воспроизводства или замещения улучшений земельного участка используются в методе остатка и методе выделения. В случае использования иных методов в отчете об оценке целесообразно раскрыть их содержание и обосновать использование. К таким методам относятся оценка земель населенных пунктов исходя из затрат на воспроизводство или замещение инфраструктуры, а также оценка земель поселений по условиям инвестиционных контрактов.

4.3.1 Оценка земель населённых пунктов исходя из затрат на воспроизводство инфраструктуры

Для земель населенных пунктов оценка может проводиться исходя из затрат на воспроизводство или замещение инфраструктуры. При оценке земель населенных пунктов данным методом необходимо рассчитать величину затрат на воспроизводство улучшений городских земель, то есть всей инженерной инфраструктуры города или поселка с выделением доли, приходящейся на оцениваемый земельный участок. К затратам на воспроизводство относятся расходы на магистральные сети и головные сооружения систем водоснабжения, канализации, теплоснабжения, электроснабжения, газоснабжения, улично-дорожную сеть и другое. Поскольку на практике в условиях высокой инфляции сложно рассчитать стоимость затрат на создание и воспроизводство инфраструктуры, то проще определить стоимость замещения существующей инфраструктуры города по укрупненным показателям. Стоимость замещения рассматривается как стоимость создания аналогичной системы улучшений городских земель исходя из современных стандартов, рассчитанная на основе текущих цен материалов, оборудования и трудозатрат по землям многоэтажной жилой застройки.

Последовательность оценки городских земель по затратам на возмещение инфраструктуры:

Этап 1. Определение площади жилой застройки, к которой относятся территории жилых кварталов, за вычетом земель объектов коммунально-бытового обслуживания.

Этап 2. Определение себестоимости строительства одного квадратного метра жилых домов по типовому проекту.

Этап 3. Исходя из полученной площади замещения и средней себестоимости многоэтажного типового строительства, определяется ориентировочная стоимость замещения всех жилых домов.

Этап 4. Исходя из полученной оценки стоимости замещения многоэтажных жилых домов и доли капитальных затрат города на создание инфраструктуры, составляющей, например, в Москве от 30 до 40 % стоимости строительства жилого дома, рассчитывается интервальная оценка стоимости замещения городской инфраструктуры по землям жилой застройки.

Этап 5. Исходя из интервальной оценки стоимости замещения городской инфраструктуры многоэтажной жилой застройки и общей площади земель, получаем оценку стоимости замещения улучшений одного гектара городских земель многоэтажной жилой застройки.

4.3.2 Оценка стоимости земельных участков по условиям инвестиционных контрактов

К затратному подходу относится метод оценки городских земель по условиям инвестиционных контрактов. Данный метод используется для оценки городских земель в крупных городах. Например, в Москве сложилось два метода предоставления земельных участков в долгосрочную аренду под коммерческое строительство:

1) путем выкупа права долгосрочной аренды на земельных конкурсах;

2) на основе заключения инвестиционных контрактов.

Второй метод возник в связи с предоставлением земельных участков на условиях последующего раздела построенного или реконструированного за счет средств инвестора объекта между городом – собственником земли и инженерной инфраструктуры и инвестором – арендатором земельного участка. Типичными условиями инвестиционных контрактов является переход 30-50% площадей построенного объекта в собственность городских властей. Таким образом, фактическая оплата покупки права долгосрочной аренды земельного участка осуществляется в натуральной форме. Стоимость права долгосрочной аренды является пропорциональной площади здания и той нагрузке на инфраструктуру, которую оно создает.

Стоимость земельного участка определяется как текущая стоимость платежа за землю в натуральной форме по условиям данного инвестиционного контракта. Для определения стоимости права долгосрочной аренды земельного участка необходимы следующие данные, содержащиеся в исходно – разрешительной документации для проектирования и строительства в Москве:

‒ площадь земельного участка;

‒ проектируемые площади жилых и нежилых помещений;

‒ срок строительства и реализации проекта;

‒ наличие и стоимость обременений.

Процедура оценки стоимости права долгосрочной аренды земельных участков, предоставляемых под строительство и реконструкцию капитальных коммерческих строений и сооружений,предусматривает следующую последовательность расчётов.

Этап 1. Определяется характеристика здания, планируемого для строительства на данном земельном участке (полезная и общая площадь, этажность и тому подобное)

Этап 2. На основе условий инвестиционного контракта рассчитывается количество передаваемых городу жилых и нежилых площадей. Так, в Москве примерное соотношение распределения построенных площадей зданий между городом и инвестором составляет в Центральном Административном округе – 50/50,за пределами ЦАО – 40/60.

Этап 3. Определяется рыночная стоимость одного квадратного метра площадей жилого и нежилого назначения в планируемом здании.

Этап 4. Определяется общая стоимость площадей здания, которые должны перейти городу после завершения строительства по условиям инвестиционного контракта.

Этап 5. Определяется ориентировочный срок реализации инвестиционного проекта.

Этап 6. Определяется возможный период времени, необходимый для продажи доли полезных площадей здания, которые должны перейти городу после завершения строительства.

Этап 7. Определяется ставка дисконтирования.

Этап 8. Рассчитывается текущая стоимость будущего платежа в натуральной форме (этап 4) с учетом времени строительства (этап 5), продажи (этап 6) и значения ставки дисконтирования (этап 7).

Данная текущая стоимость будущего платежа в натуральной форме представляет собой инвестиционную стоимость оцениваемого земельного участка при отсутствии каких-либо обременений.

Например, в Москве при наличии обременений их стоимость вычитается из текущей стоимости переходящих городу площадей. К типичным обременениям относятся затраты на строительство и реконструкцию общегородских инженерных коммуникаций и сооружений, затраты на снос существующих строений, принадлежащих городу, затрата по переселению жителей из сносимых зданий, затраты на перебазирование промышленных предприятий и другие виды затрат, предусмотренные действующим законодательством Москвы.

4.3.3 Метод изъятия

Метод изъятия определяет рыночную стоимость непосредственно земельного участка как разницу между рыночной стоимостью всего объекта недвижимости, то есть земельного участка с улучшениями и восстановительной стоимостью улучшений за вычетом их износа. Данный метод расчёта основывается на технике остатка для земли.

Этот метод используют при определении лучшего и наиболее эффективного использования земельного участка как свободного, а также если на рынке отсутствуют данные о совершённых сделках с незастроенными земельными участками.

Алгоритм оценки земельного участка методом изъятия показан на рис. 5.

Рис. 5. Алгоритм оценки земельного участка методом изъятия

4.3.3 Метод определения затрат на освоение

Этот метод применяется при оценке незастроенных массивов земли и позволяет определить общую стоимость земли при условии её разделения на отдельные земельные участки, которые затем будут проданы. Из денежной выручки от продажи участков вычитаются все издержки на их освоение, предпринимательская прибыль, и таким образом определяется стоимость неосвоенной земли.

Этапы определения затрат на освоение показаны на рис. 6.

Рис. 6. Этапы определения затрат на освоение

Вопросы и задания:

1. Какие методы оценки применяют для расчёта рыночной стоимости земельного участка?

2. В чём заключается экономическое содержание доходного подхода к оценке стоимости земельного участка?

3. На каких принципах оценки базируется доходный подход?

4. Для оценки каких земельных участков может быть использована техника остатка дохода, приходящегося на земельный участок?

5. В чём состоит экономическое содержание сравнительного подхода к оценке рыночной стоимости земельного участка?

6. Какие элементы сравнения используются при оценке земельных участков?

7. Раскройте экономическое содержание затратного подхода к оценке рыночной стоимости земельного участка и сферу его применения?

8. Из каких основных этапов состоит метод изъятия?

9. Какие этапы расчёта рыночной стоимости земли включает метод определения затрат на освоение?

[53] По данным еженедельников «Бюллетень недвижимости» и ежемесячного журнала «Загородное обозрение» за 2005 год, интернет-порталов www.bsn.ru, и www.zagorod.spb