Данные продаж незастроенных земельных участков

Район	Средняя стоимость земли, руб.	Средняя стоимость объекта, руб.	Доля земли в общей стоимости объекта
	33 011 37 836 36 294	183 962 199 954 189 090	0,179 0,189 0,192

Необходимо определить стоимость земли.

Решение:

Определяем типичное отношение стоимости земли к общей стоимости объекта недвижимости:

Средняя доля земли равна: (0,179+0,189+0,192) /3 = 0,187.

Далее используем полученное значение для анализа сопоставимых продаж. Если оцениваемый объект (земельный участок с типовым домом) был недавно продан за 188985 руб., то стоимость земли определяется следующим образом:

Стоимость земли равна: 188985 * 0,187 = 35340,2 руб.

4.1.3 Метод выделения

Метод выделения (extraction – извлечение, изъятие) является разновидностью метода распределения. Стоимость земли выделяется из стоимости собственности вычитанием стоимости улучшений с учетом их износа. Этот метод можно рекомендовать для оценки загородных участков, им6еющих застройку, лучше всего типовыми объектами, для которых вклад улучшений мал и достаточно легко определяется.

Метод применяется при отсутствии информации о продажах свободных участков в ближних окрестностях. Данный метод объединяет метод сравнения продаж и элементы одного из методов затратного подхода

Условиями применения метода являются следующие:

­ наличие информации о ценах сделок с едиными объектами недвижимости, аналогичными единому объекту недвижимости, включающему в себя оцениваемый земельный участок. При отсутствии информации о ценах сделок допускается использование цен предложения (спроса);

­ соответствие улучшений земельного участка варианту его наиболее эффективного использования.

Метод предполагает следующую последовательность действий:

­ определение элементов, по которым осуществляется сравнение единого объекта недвижимости, включающего в себя оцениваемый земельный участок, с объектами аналогами;

­ определение по каждому из элементов сравнения характера и степени отличий каждого аналога от единого объекта недвижимости, включающего в себя оцениваемый земельный участок;

­ определение по каждому из элементов сравнения корректировок цен аналогов, соответствующих характеру и степени отличий каждого аналога от единого объекта недвижимости, включающего в себя оцениваемый земельный участок;

­ корректировка по каждому из элементов сравнения цен каждого аналога, сглаживающая их отличия от единого объекта недвижимости, включающего в себя оцениваемый земельный участок;

­ расчёт рыночной стоимости единого объекта недвижимости, включающего в себя оцениваемый земельный участок, путем обоснованного обобщения скорректированных цен аналогов;

­ расчёт стоимости замещения или стоимости воспроизводства улучшений оцениваемого земельного участка;

­ расчёт рыночной стоимости оцениваемого земельного участка путем вычитания из рыночной стоимости единого объекта недвижимости, включающего в себя оцениваемый земельный участок, стоимости замещения или стоимости воспроизводства улучшений земельного участка.

VL= V – (VI – DI), (1)

где VL – стоимость земельного участка;

V – рыночная стоимость единого объекта недвижимости, определенная методом сравнения продаж;

VI – стоимость замещения или стоимость воспроизводства улучшений оцениваемого земельного участка;

DI – размер накопленного износа улучшений.

Сумма затрат на создание улучшений земельного участка может определяться с использованием укрупненных и (или) элементных стоимостных показателей.

К укрупненным стоимостным показателям относятся как показатели, характеризующие параметры объекта в целом – квадратный, кубический, погонный метр, так и показатели по комплексам и видам работ.

К элементным стоимостным показателям относятся элементные цены и расценки, используемые при определении суммы затрат на создание улучшений.

Укрупненные и элементные стоимостные показатели, рассчитанные в зафиксированном на конкретную дату уровне цен (базисном уровне цен), могут быть пересчитаны в уровень цен на дату оценки с использованием системы текущих и прогнозных индексов изменения стоимости строительства.

Расчёт суммы затрат на создание улучшений с использованием элементных стоимостных показателей может осуществляться также с использованием ресурсного и ресурсно - индексного методов. Ресурсный (ресурсно - индексный) метод состоит в калькулировании в текущих (прогнозных) ценах и тарифах всех ресурсов (элементов затрат), необходимых для создания улучшений.

При определении суммы затрат на создание улучшений земельного участка следует учитывать прибыль инвестора - величину наиболее вероятного вознаграждения за инвестирование капитала в создание улучшений. Прибыль инвестора может рассчитываться как разность между ценой продажи и затратами на создание аналогичных объектов. Прибыль инвестора также может быть рассчитана как отдача на капитал при его наиболее вероятном аналогичном по уровню рисков инвестировании.

При определении стоимости замещения или стоимости воспроизводства учитывается величина накопленного износа улучшений.

Накопленный износ улучшений может определяться в целом или в денежном выражении как сумма физического, функционального и части экономического износа, относящегося к улучшениям.

Физическим износом является потеря стоимости улучшений, обусловленная ухудшением их физических свойств.

Функциональным износом является потеря стоимости улучшений, обусловленная несоответствием объемно-планировочного решения, строительных материалов и инженерного оборудования улучшений, качества произведенных строительных работ или других характеристик улучшений современным рыночным требованиям, предъявляемым к данному типу улучшений.

Экономическим износом является потеря стоимости единого объекта недвижимости, обусловленная отрицательным воздействием внешних по отношению к нему факторов.

Физический и функциональный износ могут быть устранимыми и неустранимыми. Экономический износ, как правило, является неустранимым. При этом износ является устранимым, если затраты на его устранение меньше, чем увеличение стоимости объекта недвижимости в результате его устранения.

Ограниченность метода выделения заключается в том, что он может дать необъективную оценку стоимости зданий и сооружений, возраст которых превышает 10 лет, поскольку с течением времени вероятность воспроизводства устаревшего объекта недвижимости уменьшается, а сложность расчёта накопленного износа возрастает. Кроме того, в условиях высокой инфляции очень сложно рассчитать стоимость затрат на воспроизводство зданий и сооружений.

Пример 6. Используя метод сравнения продаж, определим рыночную стоимость единого объекта недвижимости, которая составила – 581000 руб.

Методом «единицы сравнения» затратного подхода определим стоимость замещения улучшений, которая составила – 425560 руб.

Таким образом, рыночная стоимость земельного участка равна 581000 - 425560 = 155440 руб.

Пример 7. Исходные данные. Оценивается единый объект недвижимости, включающий земельный участок и типовое здание.

Общая площадь здания – 985 м².

Время постройки – январь 1987 г.

Типичный срок экономической жизни здания – 80 лет.

Физический износ здания рассчитывается исходя из срока его жизни. С учетом нормальной эксплуатации здания величина эффективного возраста принята хронологическому возрасту здания. Другие виды износа отсутствуют.

Стоимость единого объекта недвижимости в расчёте на 1 м² общей площади здания, определенная методом сравнения продаж, составляет 45000 руб.

Анализ рынка показывает, что затраты на создание улучшений, то есть прямые и косвенные издержки на строительство аналогичного здания составляют 38500 руб./ м².

Прибыль инвестора составляет 20 % от затрат на строительство.

Оценить стоимость земельного участка методом выделения на дату оценки – январь 2007 г.

Решение:

1. Расчёт рыночной стоимости единого объекта недвижимости:

45000 * 985 = 44325000 (руб.);

2. Расчёт стоимости воспроизводства здания:

38500 + (38500 * 0,2) = 46200 (руб. / м²);

Износ = (Эффективный возраст/срок экономической жизни)*100 %= = 20 / 80 * 100% = 25%;

Стоимость воспроизводства здания составит:

46200 * 985 * (1 - 0,25) = 34130250 (руб.).

3. Расчёт стоимости земельного участка:

44325000 – 34130250 = 10194750 (руб.).