Определение итогового значения стоимости оцениваемого земельного участка

Показатель/Объект	Объект оценки						Вес фактора
Цена продажи, руб.
Площадь, га		9,0	16,1	3,1	3,0	3,0	-
Цена продажи, руб./100 кв.м.		160 000	199 950	130 000	66 667	200 000
Построение таблицы корректировок	-
Наличие юридически оформленных прав собственности	собственность	собственность	собственность	собственность	собственность	собственность	-
Корректировка, руб./кв.м.	х	0%	0%	0%	0%	0%	-

Продолжение табл. 6

Скорректированная цена, руб./100 кв.м.	Х	160000,0	199950,3	130000,0	66666,7	200000,0	-
Условия финансирования	типичные	типичные	типичные	типичные	типичные	типичные	-
Корректировка, %	х						-
Скорректированная цена, руб./100 кв.м.	х	160000,0	199950,3		66666,7	200000,0	-
Условия сделки	сделка	предложение	предложение	предложение	предложение	предложение	-
Корректировка, %	х	-5%	-5%	-5%	-5%	-5%	-
Скорректированная цена, руб./100 кв.м.	х	152000,0	189952,7		63333,3	190000,0	-
Условия рынка (время продажи)	2005 г.	2005 г.	2005 г.	2005 г.	2005 г.	2005 г.	-
Базовая скорректированная цена, руб./100 кв.м.	х	152 000	189 953	123 500	63 333	190 000	-
Качественный анализ

Продолжение табл. 6

Наличие сетей и коммуникаций	рядом	рядом	есть	рядом	рядом	Есть	21%
Корректировка							-
Взвешенная корректировка	0,000	0,000	0,209	0,000	0,000	0,000
Транспортная доступность	отличная	хорошая	отличная	хорошая	хорошая	отличная	25%
Корректировка		-1		-1	-1		-
Взвешенная корректировка		-0,248	0,000	-0,248	-0,248	0,000
Престижность местоположения	высокая	средняя	высокая	средняя	средняя	высокая	30%
Корректировка		-1		-1	-1		-
Взвешенная корректировка		-0,295	0,000	-0,295	-0,295	0,000
Функциональное назначение	ИЖС	ИЖС	без профиля	без профиля	садоводство	ИЖС	25%

Окончание табл. 6

Корректировка			-1	-1	-2,0		-
Взвешенная корректировка		0,000	-0,248	-0,248	-0,496	0,000
Суммарная корректировка	0,000	-0,543	-0,039	-0,791	-1,039	0,000	х1
Построение множественной регрессионной модели:
Стоимость объекта: линейная зависимость, руб. / га	197492,1
Коэффициент детерминации	92,6%
Стоимость объекта: экспоненциальная зависимость, руб. / га	207040,1
Коэффициент детерминации	82,8%
Итоговое значение стоимости земельного участка, руб. / га	197492,1
Итоговое значение стоимости земельного участка, руб.	1 777 429

Таким образом, рыночная стоимость земельного участка площадью 900 000 кв.м., полученная при применении сравнительного подхода (без учета НДС), составила – 1 777 429 руб.

4.1.2 Метод распределения

Метод применяется для оценки застроенных земельных участков. Метод распределения (allocation – разнесение) основан на принципах сбалансированности, который утверждает, что для каждого типа недвижимости существует нормальное соотношение между стоимостью земли и стоимостью построек. Наиболее достоверно такое соотношение для новых улучшений, которые наиболее близко отражают оптимальное использование земли. С увеличением возраста построек отношение стоимости земли к общей стоимости собственности увеличивается.

Данный метод не даёт точного значения рыночной стоимости, он может применяться для оценки в условиях недостаточной информации о продажах свободных участков земли.

Условия применения метода:

­ наличие информации о ценах сделок с едиными объектами недвижимости, аналогичными единому объекту недвижимости, включающему в себя оцениваемый земельный участок. При отсутствии информации о ценах сделок допускается использование цен предложения (спроса);

­ наличие информации о наиболее вероятной доле земельного участка в рыночной стоимости единого объекта недвижимости;

­ соответствие улучшений земельного участка его наиболее эффективному использованию.

Метод предполагает следующую последовательность действий:

­ определение элементов, по которым осуществляется сравнение единого объекта недвижимости, включающего в себя оцениваемый земельный участок, с объектами - аналогами;

­ определение по каждому из элементов сравнения характера и степени отличий каждого аналога от единого объекта недвижимости, включающего в себя оцениваемый земельный участок;

­ определение по каждому из элементов сравнения корректировок цен аналогов, соответствующих характеру и степени отличий каждого аналога от единого объекта недвижимости, включающего в себя оцениваемый земельный участок;

­ корректировка по каждому из элементов сравнения цен каждого аналога, сглаживающая их отличия от единого объекта недвижимости, включающего в себя оцениваемый земельный участок;

­ расчёт рыночной стоимости единого объекта недвижимости, включающего в себя оцениваемый земельный участок, путем обоснованного обобщения скорректированных цен аналогов;

­ расчёт рыночной стоимости оцениваемого земельного участка путем умножения рыночной стоимости единого объекта недвижимости, включающего в себя оцениваемый земельный участок, на наиболее вероятное значение доли земельного участка в рыночной стоимости единого объекта недвижимости.

Пример 3. Информация, полученная в результате анализа статическими методами данных по сделкам, имеющимся в собственной базе данных оценщика, приведена в таблице 7. Площадь участка равна 1883 м².

Таблица 7