 |
Главная Случайная страница Контакты | Мы поможем в написании вашей работы! | |
Анализ факторов риска и расчёт поправки на риск
|
|
| Фактор риска | Риск | ||||||||||
| Низкий | Средний | Высокий | |||||||||
| 0,25 | 0,5 | 1,5 | 2,5 | ||||||||
| Климат, ресурсы, топография, грунты, почва; Связь с деловым центром, связь с жилыми территориями; Связь с коммунальными учреждениями; Состояние дорог; Подъезды; Вид использования по зонированию; Базовые потребности в варианте землепользования; Базовые потребности в приобретении предприятий; Тенденции изменения численности населения; Общее состояние мировой экономики в данной отрасли; Экономическая ситуация в стране; Экономическая ситуация на местном уровне; Состояние предприятий; Уровень занятости населения; Уровень доходов населения; | Х | Х | Х Х Х | Х Х | Х Х Х Х | Х Х | Х | Х Х | |||
Окончание табл. 9
| Ставки арендной платы; Налоги; Услуги муниципальных служб. | Х | Х |
| Количество наблюдений | |||||||||
| Взвешенный итог | 0,25 | 0,5 | |||||||
| ИТОГО | |||||||||
| Количество учтенных факторов | |||||||||
| Итоговая поправка | 2,15 |
Таким образом, по расчёту оценщика Кнзр составила 2,15%.
Кнзнл – процентная надбавка за низкую ликвидность актива:
Кнзнл = Кбр * (Время экспозиции аналогов, мес./12 мес.)
Из анализа рынка недвижимости следует, что время экспозиции, то есть период с момента выставления объекта недвижимости на открытый рынок до даты совершения сделки с ним для объектов, аналогичных оцениваемому, в среднем составляет 4 месяца.
Тогда:
Кнзнл = 10,39%* (4/12) = 3,460%
Таким образом, значение коэффициента капитализации для земли (ставка дохода на инвестиции) составит:
Коб = 10,39 + 2,15 + 3,46 = 16%
Следовательно, стоимость земельного участка равна:
3,23 руб./ м2 : 0,16 * 8000 м2 = 161600 руб.
4.2.2 Метод остатка (техника остатка дохода для земли)
Техника остатка для земли – универсальный метод оценки, но он наиболее эффективен при отсутствии сведений о сравнимых продажах свободных участков и наличии информации о доходности всего имущественного комплекса. В этом случае затратным подходом оценивается стоимость улучшений и с помощью коэффициента капитализации для зданий определяется часть чистого операционного дохода. Остальная часть чистого операционного дохода всей собственности с помощью коэффициента капитализации для земли преобразуется в ее стоимость.
Такой подход, сочетающий достоинства затратного и доходного методов, вполне корректен, так как арендатор недвижимости оплачивает владельцу цену использования всего арендуемого имущества без разбивки его составляющих, а коэффициенты капитализации отдельно для земли и зданий могут быть получены оценщиком по сравнимым объектам на местном рынке. Метод остатка для земли – вариант метода капитализации дохода, основанный на принципе избыточной продуктивности. Используют в случаях, когда улучшения сравнительно новы или еще не построены. Их стоимость может быть определена с высокой степенью точности, так же как и продолжительность их полезной жизни.
На практике возможно использование двух вариантов метода остатка. Первый вариант предусматривает определение остатка дохода, приходящегося на земельный участок, а второй предполагает расчёт остатка стоимости, относимого на земельный участок.
Расчёт при применении первого варианта проводят в такой последовательности:
1) вычисляют стоимость воспроизводства или замещения улучшений, соответствующих наиболее эффективному использованию оцениваемого земельного участка.
2) определяют чистый операционный доход от единого объекта недвижимости за определенный период времени на основе рыночных ставок арендной платы.
Расчёт производится в три стадии.
На первой стадии оценивается потенциальный валовый доход (ПВД).
ПВД рассчитывается на ежегодной основе по формуле:
ПВД = A * S, (3)
где А – ставка арендной платы за 1 м2 площади;
S – площадь (м2), сдаваемая в аренду (или другая единица измерения, приносящая доход).
На второй стадии оценивается действительный валовый доход (ДВД).
ДВД = ПВД – Потери + Прочие доходы (4)
На третьей стадии рассчитываются предполагаемые операционные расходы и расходы на замещение.
И затем определяется чистый операционный доход (ЧОД):
ЧОД = ДВД – Операционные расходы – расходы на замещение (5)
При этом из действительного валового дохода вычитают только те операционные расходы, которые, как правило, несет арендодатель.
Операционные расходы определяют, исходя из рыночных условий сдачи в аренду единых объектов недвижимости. Операционные расходы подразделяют на постоянные (не зависящие от уровня использования единого объекта недвижимости), переменные (зависящие от уровня использования единого объекта недвижимости) и расходы на замещение элементов улучшений со сроком службы меньшим, чем срок службы улучшений в целом. В состав операционных расходов не входят амортизационные отчисления по недвижимости и расходы по обслуживанию долговых обязательств по недвижимости.
Расходы на замещение элементов улучшений с коротким сроком службы рассчитывают путём деления суммы затрат на создание данных элементов улучшений на срок их службы. В процессе выполнения данных расчётов целесообразно учитывать возможность процентного наращивания денежных средств для замены элементов с коротким сроком службы.
Управленческие расходы включают в состав операционных не зависимо от того, кто управляет объектом недвижимости – собственник или управляющий.
При расчёте коэффициента капитализации для улучшений земельного участка следует учитывать наиболее вероятное изменение стоимости улучшений (например, при уменьшении стоимости улучшений – возврат капитала, инвестированного в улучшения).
3) рассчитывают чистый операционный доход, приходящийся на улучшения за определенный период времени, как произведение стоимости воспроизводства или замещения улучшений на соответствующий коэффициент капитализации доходов от улучшений.
Наиболее часто используют два метода расчёта коэффициента капитализации для улучшений:
а) метод анализа рыночных аналогов (рыночной выжимки). Коэффициент капитализации рассчитывается как средневзвешенная величина. При этом веса отражают степень похожести аналогов на объект оценки по основным пенообразующим факторам и являются результатом выбора оценщика;
б) метод определения коэффициента капитализации с учетом возмещения капитальных затрат. Рассчитанный данным методом коэффициент состоит из двух частей:
‒ ставки дохода (отдачи) на капитал
‒ нормы возврата (возмещения) капитала.
Известны три способа возмещения инвестированной суммы:
прямолинейный возврат капитала (метод Ринга) предполагает, что основную сумму возмещают ежегодно равными частями, общая сумма которых равна первоначально инвестированному капиталу.
Расчёт производят по формуле:
Ro=on+of= on + 1/n, (6)
где n – число периодов возврата капитала (число лет, месяцев)
равно-аннуитетное возмещение капитала (метод Инвуда), образованного по ставке дохода на инвестиции. Расчёт проводят по формуле:
Ro= on+of= on+ SFF (6)
Норма возврата инвестиций как составная часть коэффициента капитализации равна фактору фонда возмещения (SFF) при той же процентной ставке, что и по инвестициям.
возврат капитала по фонду возмещения (метод Хоскольда), образованного по безрисковой процентной ставке.
4) вычисляют остаток чистого операционного дохода для земли как разности чистого операционного дохода от единого объекта недвижимости за определенный период времени и чистого операционного дохода,приходящегося на улучшения за соответствующий период времени;
5) определяют рыночную стоимость земельного участка путём капитализации чистого операционного дохода для земли по формуле:
VL = (NOI – VB * RB) / RL, (8)
где VL – стоимость земли;
RB – стоимость улучшений;
RL – коэффициент капитализации для земли;
RB – коэффициент капитализации для улучшений.
Последовательность второго варианта метода остатка:
‒ рассчитывают стоимость воспроизводства или замещения улучшений, соответствующих наиболее эффективному использованию оцениваемого земельного участка;
‒ определяют чистый операционный доход от единого объекта недвижимости за определенный период времени на основе рыночных ставок арендной платы;
‒ определяют рыночную стоимость единого объекта недвижимости путем капитализации чистого операционного дохода за определенный период времени;
‒ рассчитывают рыночную стоимость земельного участка путем вычитания из рыночной стоимости единого объекта недвижимости стоимости воспроизводства или стоимости замещения улучшений.
При оценке земельного участка арендный ставки за пользование единым объектом недвижимости рассчитывают на базе рыночных ставок арендной платы (наиболее вероятных ставок арендной платы, по которым объект оценки может быть сдан в аренду на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на размере ставки арендной платы не отражаются какие-либо чрезвычайный обстоятельства). Для пустующих и используемых собственником для собственных нужд помещений также используют рыночные ставки арендной платы. В потенциальный доход включают и другие доходы, получаемые за счёт неотделимых улучшений недвижимости, но не включенные в арендную плату.
Операционные расходы определяют, исходя из рыночных условий сдачи в аренду единых объектов недвижимости. Операционные расходы подразделяют на постоянные (не зависящие от уровня использования единого объекта недвижимости), переменные (зависящие от уровня использования единого объекта недвижимости) и расходы на замещение элементов улучшений со сроком службы меньшим, чем срок службы улучшений в целом. В состав операционных расходов не входят амортизационные отчисления по недвижимости и расходы по обслуживанию долговых обязательств по недвижимости.
Расходы на замещение элементов улучшений с коротким сроком службы рассчитывают путём деления суммы затрат на создание данных элементов улучшений на срок их службы. В процессе выполнения данных расчётов целесообразно учитывать возможность процентного наращивания денежных средств для замены элементов с коротким сроком службы.
Управленческие расходы включают в состав операционных не зависимо от того, кто управляет объектом недвижимости – собственник или управляющий.
При расчёте коэффициента капитализации для улучшений земельного участка следует учитывать наиболее вероятное изменение стоимости улучшений (например, при уменьшении стоимости улучшений – возврат капитала, инвестированного в улучшения).
Пример 9. Стоимость строительства здания – 10,0 млн руб. Чистый операционный доход от сдачи объекта – 2,4 млн руб. Коэффициент капитализации для здания RB = 10%. Коэффициент капитализации для земли RL = 8%. Определить стоимость земли.
NOIв, =VB * RB = 10, 0 * 0, 1 = 1,0 млн руб.
NOIL = NOI – NOIв = 2, 4 - 1, 0 = 1,4 млн руб.
Стоимость земли будет равна:
VL = 1,4 / 0,08 = 17,5 млн руб.
Пример 10. Стоимость недавно построенных зданий и сооружений составляет 450000 руб., продолжительность их экономической жизни-50 лет. Ставка дохода на инвестиции Y в 12% определена на уровне других вариантов инвестиций с аналогичной степенью риска. Годовой чистый операционный доход (ЧОД от объекта) для первого года оценивают в 65000 руб.
При расчёте возмещения инвестиций в здания методом Ринга (прямолинейный возврат капитала) предполагается, что доход от здания и сооружений со временем постепенно снижается.
Ежегодная норма возврата капитала составляет 100%: 50 лет = 2%
Коэффициент капитализации для улучшений: 12%-ный доход на инвестиции + 2% -ный возврат инвестиций за 50 лет: 0,12 + 0,02 = 0,14.
Сумма дохода, относящаяся к улучшениям: 450000 руб.*0,14 = 63000 руб.
Следовательно, остаток дохода 65000 – 63000 = 2000 руб. приписывается земельному участку.
Капитализация 2000 руб. по 12%-й ставке дохода на инвестиции при неограниченном сроке получения дохода (так как земля не изнашивается) позволяет оценить земельный участок: 2000 / 0,12 = 16667 руб.
Отсюда, общая стоимость объекта недвижимости равна 450000 + + 16667 = 466667 руб.
Если бы прогнозировали получение равновеликих доходов от улучшений в течение 50 лет, то следовало бы применить метод Инвуда.
В этом случае доход, относимый к улучшениям составит 450000руб. * 0,120417 (фактор взноса на амортизацию единицы при n = 50, I = 12%) = 54188 руб.
Остаточный доход, относимый к земле:
65000 – 54188 = 10812 руб.
Стоимость земли оценивают капитализацией 10812 руб./ 0,12 = 90102 руб.
Общая стоимость объекта недвижимости составляет 450000 + 90102 = 540102 руб.
Пример 11. Улучшения на участке оценены методом затратного подхода. Стоимость замещения здания равна 425 560 руб. Балансовая стоимость оборудования: офисная мебель – 69 000 руб., оргтехника – 29800 руб., эксплуатируемое оборудование (шесть ремонтных постов) – 78000 руб. Общая стоимость всех улучшений на участке – 602360 руб.
Благоустройство: 65% территории, свободной от застройки, заасфальтировано; 35% – засеены травой.
Информация о доходах и расходах (получена в бухгалтерии предприятия и реконструирована для отчёта по оценке):
‒ годовой чистый операционный доход авторемонтного предприятия – 50 000 руб.;
‒ платные автостоянки (на данной территории под них отведено 25 мест) при аналогичном местоположении сдают в аренду одно машиноместо за 15 руб. в месяц;
‒ офисные помещения (600 м2) и торговые площади (350 м2) арендуют за 200 руб. и 150 руб. за 1 м2 в год соответственно;
‒ расходы по содержанию собственности оценены собственником в 72 руб. за 1 м2 общей площади в год;
‒ ставка земельного налога для авторемонтных предприятий составляет 9000 руб. / га (установлена законодательным органом города).
Норма дохода инвестора на собственные средства – 16% (см. расчёт коэффициента капитализации в предыдущем методе).
Так как здание достаточно новое и известна стоимость замещения улучшений, рассчитанная ранее затратным доходом с учётом накопленного износа, включая оборудование, можно использовать метод остатка для земли.
Для этого необходимо рассчитать доходность объекта. Так как по данным заказчика чистый годовой доход авторемонтного предприятия составляет 50 000 руб., то прогноз дохода от прочей коммерческой деятельности предприятия составляет:
потенциальный валовый доход от аренды, руб.:
офисных помещений – 200 руб./ м2 * 600 м2 = 120000,
торговых площадей – 150 руб./ м2 * 350 м2 = 52500,
автостоянок 15 руб. / маш. место за 1 место * 25 маш. мест*12 мес. = 4500.
Следовательно, потенциальный валовый доход в год составит
120000 + 52500 + 4500 = 177000 руб.
потери на поиск и смену арендаторов. В целом по городу предложение больших офисных помещений превышает спрос на них. Однако удобное расположение здания и сравнительно низкая ставка арендной платы делают его достаточно привлекательным для потенциальных арендаторов. Поэтому потери, связанные с поиском арендаторов, примем их равными 10%,в год составляет 177000 * 0,1 = 17700 руб.
Отсюда действительный валовый доход в год будет равен 177000 – 17700 = 159300 руб.;
расходы по содержанию здания в год, руб.: 72 руб./ м2 в год * 950 = 68400;
земельный налог (9000 руб.: 10 000 м2 * 0,35 = 0,315 руб./ м2) на участок 0,315 руб./ м2 * 8000 м2 = 2520 руб.
Общие операционные расходы за год составят:
68400 + 2520 = 70920 руб.:
чистый операционный доход за год составит
159300 – 70920 = 88380 руб.;
суммарный чистый операционный доход за год, руб.
по авторемонтному предприятию
офисным и торговым помещениям и автостоянке
Итого: 138380 руб.
Для определения дохода, относимого на улучшения, применим метод прямой капитализации. В этом случае коэффициент капитализации будет равен 0,18 (ставка дохода на инвестиции – 16%, возмещение капитализации – 2% при сроке экономической жизни объекта 50 лет).
Отсюда доход, относимый на улучшения, равен
602360 * 0,18 = 108425 руб./год.
Доход, относимый к земле: 138380 – 108425 = 29955 руб./год.
Стоимость земельного участка: 29955 / 0,16 = 187219 руб.
Если при использовании метода остатка для земли получается отрицательный остаточный доход, приписываемый земельному участку, то необходимо проверить, верны ли все допущения, принятые при расчётах коэффициента капитализации и доходов.
Если ошибки не выявлены, то возможны следующие выводы:
- здание является «избыточным улучшением» для данного участка земли, то есть доход, приписываемый зданию, не способен обеспечить требуемый доход на инвестиции и возврат инвестированного в здание капитала;
- требуется другой подход к управлению собственности, чтобы сделать ее более привлекательной (например, для арендаторов путем корректировки ставок и графика выплат арендных платежей, изменения состава нанимателей или уровня предоставляемых услуг).
4.2.3 Метод предполагаемого использования
Метод применяется для оценки застроенных и незастроенных земельных участков.
Метод предполагаемого использования применяется при условии возможности использования земельного участка способом, приносящим доход. Наиболее часто метод используется для оценки неосвоенных участков земли.
Последовательность выполнения расчётов:
1) определение суммы и временной структуры расходов, необходимых для использования земельного участка в соответствии с вариантом его наиболее эффективного использования;
2) определение величины и временной структуры доходов от наиболее эффективного использования земельного участка.
3) определение величины и временной структуры операционных расходов, необходимых для получения доходов от наиболее эффективного использования земельного участка;
4) определение ставки дисконтирования, соответствующей уровню риска инвестирования капитала в оцениваемый земельный участок.
5) расчёт стоимости земельного участка путем дисконтирования всех доходов и расходов, связанных с использованием земельного участка. При этом под дисконтированием понимается процесс приведения всех будущих доходов и расходов к дате проведения оценки по определенной оценщиком ставке дисконтирования.
Для приведения всех будущих доходов и расходов к дате проведения оценки используются ставки дисконтирования, получаемые на основе анализа ставок отдачи на капитал аналогичных по уровню рисков инвестиций.
Источником доходов может быть сдача в аренду, хозяйственное использование земельного участка или единого объекта недвижимости либо продажа земельного участка или единого объекта недвижимости в наиболее вероятные сроки по рыночной стоимости.
Расчёт доходов в варианте сдачи недвижимости в аренду должен предусматривать учет дохода от продажи единого объекта недвижимости в конце прогнозного периода.
Другой вариант метода предполагаемого использования получил название метода разбивки на участки.
Метод разбивки на участки представляет собой упрощенную модель инвестиционного анализа варианта наилучшего использования оцениваемой территории, не имеющей аналогов в сравнимых продажах. Как правило, это нестандартные крупные земельные массивы, для которых решается вопрос их рационального перспективного освоения.
Разбивка на участки, соответствующие типичным в данном районе условиям рыночных продаж, позволяет не только обосновать оптимальную гипотезу развития, но и оценить инвестиционную привлекательность всего земельного массива.
Метод разбивки на участки применяется в случае, когда оцениваемый участок достаточно велик и его можно разбить на несколько участков под недвижимость разного назначения. Например, на одной части участка предполагается разместить офисы, на другой - производство, на третьей - склады, на четвертой - гаражи и т.д. Данный метод является комбинированным, так как разные части участка оценивается разными методами сообразно их применению
Процедура оценки методом разбивки на участки включает следующие этапы:
‒ определение размеров и числа индивидуальных участков, требований к их благоустройству, соответствующих типичным условиям продаж в данном районе. Проводится анализ наиболее эффективного варианта застройки;
‒ расчёт цены продажи улучшенных участков, времени обращения и ожидаемой выручки от их реализации; Составляются сметы и расчёты всех затрат на освоение. Определяются затраты инвестора на освоение участков и их последующую продажу с учетом ожидаемой прибыли от вложений в улучшения;
издержки на улучшения обычно включают:
‒ расходы на разбивку, расчистку и планировку участков;
‒ расходы по устройству дорог, тротуаров, инженерных сетей, дренажа;
‒ налоги, страховка, гонорары ИТР;
‒ расходы на маркетинг;
‒ прибыль и накладные расходы подрядчика;
‒ прибыль предпринимателя и т.д.
‒ определение периода времени, необходимого на освоение и продажу.
‒ расчёт текущей стоимости земельного массива по ожидаемому чистому доходу с учетом нормы отдачи проекта и периодичности поступления денежных средств.
Таккак освоение территории обычно занимает некоторое время, и выручка от продаж поступает не единовременно, настоящая стоимость земельного массива определяется дисконтированием потока чистой выручки от продаж с учетом периодичности поступлений и предполагаемой нормы отдачи проекта.
Описанный метод следует использовать осторожно. Прогнозируемое освоение должно отражать наиболее вероятный вариант использования земли. Принятые в расчёт затраты должны включать прямые затраты на подготовку участка и прокладку коммуникаций, все косвенные затраты и обоснованный прогноз прибыли. До тех пор, пока земельный участок не поделен на площадки, прогнозируемые доходы и расходы следует дисконтировать на время реального заключения сделки. Однако после дробления каждая площадка становится отдельным владением, и его стоимость должна отражать наиболее вероятную цену продажи, за которую его можно будет предложить на данном рынке в данное время.
Пример 12. Имеется 30 участков по 10 соток. Каждый участок может быть продан по 750000 руб. Участки продаются равномерно по годам в течение 4-х лет. Норма отдачи инвестиций 10%. Определить настоящую стоимость земельного массива.
Решение. Считаем затраты инвестора (по строительным нормам):
1. Благоустройство 7200000 руб.
2. Управление проектом 300000 руб.
3. Маркетинг 600000 руб.
4. Налоги и страхование 300000 руб.
5. Предпринимательская прибыль 1200000 руб.
Итого: 9600000 руб.
Чистая выручка FV = 30 * 750 000 – 9600000 = 12900000 руб.
По таблице «Шесть функций денег (начисление процентов ежегодно)» определяем текущую стоимость единичного аннуитета = 3,16987.
PV = 12900000/4 * 3,16987 = 10222831 руб. – такова настоящая стоимость земельного массива.
Дата публикования: 2015-04-07; Прочитано: 448 | Нарушение авторского права страницы | Мы поможем в написании вашей работы!
