Основные подходы и методы оценки земли

Стандартами оценки для определения соответствующего договору вида стоимости объекта являются Стандарты оценки, утвержденные Постановлением Правительства Российской Федерации от 06 июля 2001 года № 519 «Об утверждении стандартов оценки». Использование названных выше стандартов обосновывается обязательностью их применения оценщиком в рамках оценочной деятельности.

Оценка земли подразделяется на массовую кадастровую оценку земельных участков и рыночную оценку единичных участков.

Целью кадастровой оценки является одновременное установление кадастровой стоимости всех земельных участков административно-территориальных образований по оценочным зонам (кластерам) на определенную дату. Государственная кадастровая оценка земель проводится по единой методике в целях обеспечения сопоставимости результатов оценки на территории всей Российской Федерации. В соответствии с гл. 31 «Земельный налог» Налогового кодекса РФ налоговая база определяется как кадастровая стоимость земельных участков.

Рыночная стоимость земельного участка определяется исходя из его наиболее эффективного использования. Целью рыночной оценки земельного участка является определение рыночной (инвестиционной, специальной) стоимости единичного земельного участка на дату оценки независимыми оценщиками в соответствии с принятыми стандартами и методами оценки.

В мировой практике для кадастровой и единичной оценки земельных участков применяются три подхода, которые основываются на информации о сделках на рынке земли и иной недвижимости и уровне арендной платы и доходности использования земельных участков. Данная информация дополняется также анализом ценообразующих факторов, включая качество и местоположение земельных участков, произведённые на них улучшения, уровень социального и инженерно-транспортного обустройства территории и так далее:

- доходный;

- сравнительный;

- затратный.

В соответствии с Методическими рекомендациями по определению рыночной стоимости земельных участков, утвержденными распоряжением Минимущества России от 6 марта 2002 г. № 568-р, оценщик при проведении оценки обязан использовать (или обосновать отказ от использования) данные подходы к оценке. В рамках каждого из подходов оценщик вправе самостоятельно выбирать конкретные методы оценки. При этом учитывается объём и достоверность доступной для использования того или иного метода рыночной информации.

Подходы и методы оценки земельных участков можно проиллюстрировать с помощью схемы (рис. 4).

Рис. 4. Подходы и методы оценки земельных участков

В учебной литературе встречаются иные методы расчёта стоимости земельных участков: метод затрат на освоение, метод затрат на воспроизводство инфраструктуры и метод типовых инвестиционных контрактов.

Итоговая величина оценочной стоимости земельного участка выводится исходя из результатов, полученных различными методами. При сравнении этих данных предпочтение целесообразно отдавать оценкам, базирующимся на основе более полной и достоверной информации. Существенные расхождения стоимости земли, рассчитанной разными подходами, указывают либо на ошибки в оценках, либо на несбалансированность земельного рынка.