К определению урожайности оценочных культур, руб/га

*– значения стоимости, рассчитанные по варианту использования почв под пастбища

Использование в оценке скорректированной нормативной урожайности приводит при определённых соотношениях уровня плодородия почв и внутрихозяйственной удалённости объекта к отрицательным значениям рентного дохода на пашне (таб. 4). В этом случае для оценки необходимо определение рентного дохода при использовании таких рабочих контуров (почвенных контуров в пределах рабочих участков) под пастбища. Тем самым, во-первых, обеспечивается реализация одного из важнейших принципов рыночной оценки недвижимости – по варианту наиболее эффективного использования, а во-вторых, мы избегаем необходимости применения не совсем экономически обоснованного показателя – «абсолютной ренты», для оценки тех объектов, где при расчётах в условиях пашни получаются отрицательные значения рентного дохода.

Если в качестве критерия адекватности используемого метода оценки продуктивности угодий принять уровень сходимости результатов, полученных при использовании разных подходов к оценке, то, очевидно, что применение скорректированной нормативной урожайности обеспечивает более адекватную оценку. В настоящее время в рассматриваемом районе при размере земельной доли 10-12 га они продаются без выдела в натуре по 30–35 тысяч рублей. То есть, ориентировочная рыночная стоимость одного гектара сельскохозяйственных угодий находится на уровне, не превышающем 3–4 тысячи руб/га. Существующая кадастровая стоимость сельскохозяйственных угодий превышает их реальную рыночную стоимость в 8–10 раз.

Новый тур кадастровой оценки земель сельскохозяйственного назначения предполагает применение не стандартного коэффициента капитализации – 0,03, а его обоснование оценщиком. Его значение, базирующееся на учёте различных рисков, может в 4–6 раз превышать ту величину, которую использовали в первых двух турах оценки. Для сохранения прежней доли изъятия земельной ренты, равной отношению процентной ставки земельного налога к коэффициенту капитализации, ставка земельного налога должна быть увеличена в той же пропорции, в какой возрастёт коэффициент капитализации земельной ренты в новом туре оценки в сравнении с предыдущим. Ориентировочно ставка земельного налога, отвечающая прежним условиям изъятия земельной ренты (до 10% от рассчитанной величины годовой ренты), должна возрасти в 5 раз. То есть верхний порог процентной ставки земельного налога необходимо увеличить до 1,5%.

В четвёртой главе «Применение инструментария экономической оценки в управлении земельными ресурсами» раскрывается значение экономической оценки в реализации системного подхода к управлению земельными ресурсами. Управление земельными ресурсами на любом структурном уровне нуждается в обосновании критерия эффективности предполагаемых воздействий, опирающегося на соотношение затрат и эффекта. Одновременно на соотношении этих параметров базируется и экономическая оценка земель доходным подходом. Нормативный чистый (рентный) доход, как базовый показатель оценки, одновременно является и критериальным показателем эффективности управления, когда под управлением понимается землеустройство, обоснование инвестиционных проектов.

Определение нормативного чистого (рентного) дохода предполагает полный учёт всех параметров, связанных с обеспечением воспроизводственных процессов (земельных, материальных и трудовых ресурсов). Только такой подход отвечает принципам устойчивого развития экономического роста и реализации современных подходов к управлению земельными ресурсами.