Земельний кадастр і грошова оцінка землі

Земельний кадастр призначений для забезпечення заінтересованих підприємств, установ, організацій і громадян відомостями про землю з метою організації її раціонального використання та охорони, регулювання земельних відносин, землеустрою, обґрунтування розмірів плати за землю.

Цільове призначення кадастру визначається суспільно-економічними умовами виробництва. За умов приватної власності на землю він є спеціальним державним обліково-оціночним заходом. Дані кадастру використовуються при формуванні податкової системи, визначенні ціни на землю, оформленні її купівлі або продажу, здійснення орендних операцій та ін.

Земельний кодекс України передбачає його введення за рахунок засобів державних і місцевих бюджетів.

Земельний кадастр - це система необхідних відомостей і документів про правовий режим земель, їх розподіл поміж власниками землі і землекористувачами за категоріями земель, про їх оцінку, класифікацію, кількісну та якісну характеристику і народногосподарську цінність.

Розробка кадастру сприяє організації ефективного використання і охорони земель, розміщенню і спеціалізації сільськогосподарського виробництва, меліорації земель та хімізації сільського господарства, обґрунтуванню закупівельних цін та ін.

Основними складовими частинами державного земельного кадастру є: кадастрове зонування, кадастрові зйомки, державна реєстрація земельних ділянок, облік кількості і якості земель, їх бонітування, економічна і грошова оцінка земельних ділянок.

Кадастрове зонування передбачає встановлення меж кадастрових зон та кварталів, меж оціночних районів і зон, місця розташування, обмежень щодо використання земель.

Кадастрові зйомки являють собою комплексом робіт, виконаних для визначення і оновлення меж земельних ділянок.

Кількісний облік земельних ресурсів передбачає постійне системне ведення і оновлення інформаційних даних, які характеризують кожну земельну ділянку за площею і складом угідь.

Облік якості землі відображає відомості, які характеризують земельні угіддя за природними і придбаними властивостями, від чого залежить їх родючість.

Бонітування і якісна оцінка землі здійснюється за даними обліку якості землі. Її мета полягає в тому, щоб на основі найбільш важливих природних властивостей або ознак ґрунтів, які корелюють з урожайністю, виділити ґрунтові відміни, ґрунтові класи і агровиробничі групи ґрунтів, систематизувати їх за природною якістю і господарською цінністю для вирощування певних сільськогосподарських культур.

Така систематизація – це відносна оцінка видів ґрунтів як природного тіла за сумою відповідних властивостей (вмістом гумусу, поживними елементами, температурним і водним режимами, конфігурацією і особливостями рельєфу тощо) і оцінюється в балах (показник бонитету) за 100-бальною шкалою. Вищим балом оцінюються ґрунти з кращими властивостями і з найбільшою продуктивністю.

Економічна оцінка характеризує продуктивну здатність землі як засобу виробництва.

Відмінність її від бонітування полягає в тому, що земля оцінюється не як природне тіло, а як засіб виробництва в нерозривному зв'язку з економічними умовами виробництва. Це означає, що однакові в природному відношенні грунти, які належать за своєю ґенезою, физико-хімічними і біологічними властивостями до того самого бонітету, можуть дістати різні бали економічної родючості через різні умови господарювання (місцеположення, спеціалізація, дорожні умови).

Для регулювання економічних відносин саме і використовують дані економічної оцінки землі.

Оцінка здійснюється в двох аспектах:

- загальна оцінка;

- часткова оцінка (ефективність вирощування окремих сільськогосподарських культур або видів багаторічних культурних насаджень).

Критерієм загальної економічної оцінки землі є:

- вартість валової продукції (грн./га), оціненої за єдиними спеціально розробленими кадастровими цінами;

- окупність витрат, яка визначається відношенням вартості продукції до витрат на її отримання;

- диференціальний дохід, який є додатковим чистим доходом на землях кращої якості і місцеположення.

Критерієм часткової оцінки є врожайність культури в ц/га, окупність витрат, диференціальний дохід від кожної вирощеної культури.

Результати часткової оцінки ефективності вирощування окремих культур дають можливість підприємствам правильно вирішувати проблему добору ефективного для них галузей рослинництва при наявності у них різноякісних земель, а також найбільш обґрунтовано визначити планову врожайність і ті параметри господарської діяльності, які пов'язані з її рівнем (обсяги реалізації продукції, витрати на її перевезення і доробку).

На підставі одержаних базисних критеріїв за кожним оціночним районом складаються оціночні шкали в абсолютних і відносних величинах. Вони використовуються для кількісного порівняння економічної родючості земельних ділянок.

Дані економічної оцінки мають велике значення для обґрунтованого регулювання земельних відносин, крім цього вони є основою для грошової оцінки земельної ділянки різного цільового призначення. Така оцінка визначається на рентній основі.

Залежно від призначення і порядку проведення грошова оцінка земельних ділянок, згідно нового земельного кодексу, може бути нормативною і експертною.

Нормативна грошова оцінка земельних ділянок здійснюється для визначення розміру земельного податку, орендної плати, втрат сільськогосподарського і лісогосподарської виробництва, економічного стимулювання, раціонального використання і охорони земель.

Експертна оцінка використовується при здійсненні цивільно-правових угод щодо земельних ділянок.

Грошова оцінка землі - це розрахункова величина, і її не можна ототожнювати з поняттям ціни землі.

Ціна землі визначається в процесі купівлі-продажу земельних ділянок з урахуванням на них попиту і пропозиції, місцеположення, бонитету тощо.

Грошова оцінка земель сільськогосподарського призначення здійснюється по одержаному сукупному рентному доходу, що є сумою диференціального і абсолютного рентного доходу.

Диференціальний дохід визначається за формулою:

Д р.р. = (У х Ц - ВВ) - (ВВ х Кр): Ц, де (8.1)

У - врожайність зернових з 1 га;

Ц - ціна реалізації 1 ц зерна, грн.;

ВВ - виробничі витрати на 1 га, грн.;

Кр - коефіцієнт рентабельності, який дорівнює 0,35.

Як бачимо, для оцінки орних земель диференціальний рентний дохід розраховується тільки по зернових культурах. Це обумовлено необхідністю однакового підходу до оцінки земель в різних зонах України. Таким вимогам відповідають як раз зернові культури, оскільки займають вони до 50% в структурі посівних площ і вирощуються у всіх регіонах країни.

Для того, щоб з нівелювати вплив інфляції, диференціальний дохід розраховують в натуральних показниках. Це досягається завдяки діленням першої частини формули (У х Ц - ПЗ) - (ПЗ х Кр) на ціну 1-го центнера зерна. По Україні рентний дохід з 1 га орних земель складає 7,4 ц.

Величина абсолютного рентного доходу з гектара угідь, визначена згідно прийнятій методиці і дорівнюватиме 1,6 ц. Тому сукупний рентний дохід складає 9,0 ц/га (7,4 + 1,6).

Завдяки визначенню сукупного рентного доходу завжди можна здійснити грошову оцінку землі згідно зі зміною ціни на зерно як на внутрішньому, так і на зовнішньому ринку.

Визначення диференціального рентного доходу на землях під багаторічними насадженнями, природними сіножаттями і пасовищами здійснюється на основі співвідношень диференціальних рентних доходів цих угідь і рентного доходу на орних землях.

Грошова оцінка сільськогосподарських земель (орних, багаторічних насаджень, сінокосів і пасовищ) з урахуванням фактора капіталізації рентного доходу здійснюється за формулою:

ДО = (Д р.д_. + Ар.д_.) х Тк х Ц, де (8.2)

А р.д_. - абсолютний рентний дохід (постійна величина 1,6 ц/га);

Тк - строк капіталізації рентного доходу, встановлений з урахуванням світового досвіду (дорівнює 33 рокам);

Ц - поточна ціна 1 ц зерна, грн. або в $ США.