Договор купли-продажи 4 страница

При существенном нарушении плательщиком ренты своих обязательств получатель ренты вправе потребовать возврата недвижимого имущества, переданного в обеспечение пожизненного содержания, либо выплаты ему выкупной цены. При этом плательщик ренты не вправе требовать компенсацию расходов, понесенных в связи с содержанием получателя ренты.

КОНТРОЛЬНЫЕ ВОПРОСЫ:

1. Что составляет предмет договора ренты?

2. Какие разновидности ренты вы знаете?

3. Кто является субъектом договора ренты?

4. Какой режим субсидиарно применяется к ренте?

5. Когда имущество, передаваемое под выплату ренты, находится в залоге у получателя ренты?

6. Кто является получателем ренты при пожизненной ренте?

7. Какова форма договора ренты?

§ 2. Договоры по пользованию имуществом

Аренда (имущественный наем)

Стороны договора: арендодатель и арендатор. Стороны также могут именоваться наймодатель и наниматель, а в лизинге – лизингодатель и лизингополучатель.

Сдавать имущество в аренду вправе его собственник либо лицо, им уполномоченное.

Предмет договора: По договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Объект договора: непотребляемые вещи (которые не теряют своих натуральных свойств в процессе их использования): земельные участки и иные обособленные природные объекты, предприятия и другие имущественные комплексы, здания, сооружения, оборудование, транспортные средства и другие вещи.

Существенные условия договора: предмет договора, точное определение объекта аренды - в договоре должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды. При отсутствии этих данных в договоре условие об объекте считается не согласованным, а соответствующий договор не считается заключенным.

Форма договора: общеправовая. Договор аренды на срок более года, а если хотя бы одной из сторон договора является юридическое лицо, независимо от срока, должен быть заключен в письменной форме. Договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации.

Договор аренды имущества, предусматривающий переход в последующем права собственности на это имущество к арендатору, заключается в форме, предусмотренной для договора купли-продажи такого имущества.

Особенности договора

Гражданский кодекс РФ арендные отношения регулирует посредством общих положений и специальных разновидностей аренды: прокат, аренда транспортных средств, аренда зданий и сооружений, аренда предприятий, финансовая аренда (лизинг). Общие положения применяются к отдельным договорам аренды в непротиворечащей части или, как еще это называют, в субсидиарном (дополнительном) порядке.

При заключении договора аренды арендодатель обязан предупредить арендатора о всех правах третьих лиц на сдаваемое в аренду имущество (сервитуте, праве залога и т.п.). Неисполнение арендодателем этой обязанности дает арендатору право требовать уменьшения арендной платы либо расторжения договора и возмещения убытков.

Переход права собственности на сданное в аренду имущество к другому лицу аренда «следует» к новому собственнику.

Плоды, продукция и доходы, полученные арендатором в результате использования арендованного имущества, являются его собственностью.

Договор аренды может быть заключен как на определенный срок, так и на неопределенный срок (когда срок договора вообще не указан). В последнем случае каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за один месяц, а при аренде недвижимого имущества за три месяца.

В ряде случаев законодатель установил максимальные сроки аренды. Так, например, в соответствии со ст. 22 Земельного кодекса РФ при наследовании земельных участков лицами, не достигшими совершеннолетия, их законные представители могут передать эти земельные участки в аренду на срок до достижения наследниками совершеннолетия.

Договор аренды, заключенный на срок, превышающий установленный законом предельный срок, считается заключенным на срок, равный предельному.

Арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества. Имущество сдается в аренду вместе со всеми его принадлежностями и относящимися к нему документами (техническим паспортом, сертификатом качества и т.п.), если иное не предусмотрено договором. В противном случае арендатор вправе потребовать предоставления ему арендодателем таких принадлежностей и документов или расторжения договора, а также возмещения убытков.

Если арендодатель не предоставил арендатору имущество, арендатор вправе истребовать от него это имущество и потребовать возмещения убытков, причиненных задержкой исполнения, либо потребовать расторжения договора и возмещения убытков, причиненных его неисполнением.

Арендодатель отвечает за недостатки сданного в аренду имущества.

При обнаружении таких недостатков арендатор вправе по своему выбору:

- потребовать от арендодателя либо безвозмездного устранения недостатков, либо соразмерного уменьшения арендной платы, либо возмещения своих расходов на устранение недостатков;

- непосредственно удержать сумму понесенных им расходов на устранение данных недостатков из арендной платы, предварительно уведомив об этом арендодателя;

- потребовать досрочного расторжения договора.

Арендодатель, извещенный о намерении арендатора устранить недостатки имущества за счет арендодателя, может без промедления произвести замену имущества, либо безвозмездно устранить недостатки имущества.

Арендодатель не отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, которые были им оговорены при заключении договора аренды.

Арендная плата

Арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

Арендная плата устанавливается за все арендуемое имущество в целом или отдельно по каждой из его составных частей в виде:

- определенных в твердой сумме платежей, вносимых периодически или единовременно;

- установленной доли полученных в результате использования арендованного имущества продукции, плодов или доходов;

- предоставления арендатором определенных услуг;

- передачи арендатором арендодателю обусловленной договором вещи в собственность или в аренду;

- возложения на арендатора обусловленных договором затрат на улучшение арендованного имущества.

Стороны могут предусматривать в договоре аренды сочетание указанных форм арендной платы или иные формы оплаты аренды.

По общему правилу, размер арендной платы может изменяться по соглашению сторон в сроки, предусмотренные договором, но не чаще одного раза в год.

В случае существенного нарушения арендатором сроков внесения арендной платы арендодатель вправе потребовать от него досрочного внесения арендной платы в установленный арендодателем срок. При этом арендодатель не вправе требовать досрочного внесения арендной платы более чем за два срока подряд.

Арендатор обязан пользоваться арендованным имуществом в соответствии с условиями договора аренды, а если такие условия в договоре не определены, в соответствии с назначением имущества.

Арендатор вправе с согласия арендодателя сдавать арендованное имущество в субаренду и передавать свои права и обязанности по договору аренды другому лицу (перенаем), предоставлять арендованное имущество в безвозмездное пользование, отдавать арендные права в залог и вносить их в качестве вклада в уставный капитал юридических лиц или паевого взноса в производственный кооператив. В этих случаях, за исключением перенайма, ответственным по договору перед арендодателем остается арендатор.

Договор субаренды не может быть заключен на срок, превышающий срок договора аренды. К субаренде применяются правила о договорах аренды. Досрочное прекращение договора аренды влечет прекращение заключенного в соответствии с ним договора субаренды.

Если арендатор пользуется имуществом не в соответствии с условиями договора аренды или назначением имущества, арендодатель имеет право потребовать расторжения договора и возмещения убытков.

Арендодатель обязан производить за свой счет капитальный ремонт арендованного имущества, если иное не договором.

Нарушение арендодателем обязанности по производству капитального ремонта дает арендатору право по своему выбору:

- произвести капитальный ремонт и взыскать с арендодателя стоимость ремонта или зачесть ее в счет арендной платы;

- потребовать соответственного уменьшения арендной платы;

- потребовать расторжения договора и возмещения убытков.

Арендатор обязан поддерживать имущество в исправном состоянии, производить за свой счет текущий ремонт и нести расходы на содержание имущества.

По требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор:

- пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями;

- существенно ухудшает имущество;

- более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату;

- не производит капитального ремонта имущества, если такой ремонт является обязанностью арендатора.

Арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок.

По требованию арендатора договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда:

- арендодатель не предоставляет имущество в пользование арендатору либо создает препятствия пользованию имуществом;

- переданное арендатору имущество имеет препятствующие пользованию им недостатки, которые не были оговорены арендодателем;

- арендодатель не производит являющийся его обязанностью капитальный ремонт имущества;

- имущество в силу обстоятельств, за которые арендатор не отвечает, окажется в состоянии, не пригодном для использования.

Преимущественное право арендатора на заключение договора аренды на новый срок

Арендатор, надлежащим образом исполнявший свои обязанности, по истечении срока договора имеет при прочих равных условиях преимущественное перед другими лицами право на заключение договора аренды на новый срок.

Если арендодатель отказал арендатору в заключении такого договора, но в течение года заключил договор аренды с другим лицом, арендатор вправе по своему выбору потребовать в суде перевода на себя прав и обязанностей по заключенному договору и возмещения убытков.

Если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок.

По окончании договора арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором. Если арендатор возвращает имущество не во время, то он должен уплатить арендную плату за все время задержки.

Улучшения арендованного имущества

В процессе аренды имущества арендатор может улучшить такое имущество. Различают отделимые и неотделимые улучшения. К отделимым улучшениям относятся, например, установление новых дверей, приборов и т.д. К неотделимым (не отделимые без вреда для имущества) – пристройка, перепланировка, произведенные в законном порядке.

Отделимые улучшения арендованного имущества являются собственностью арендатора.

Неотделимые улучшения должны производиться с согласия арендодателя и являются его собственностью. Но арендатор имеет право на возмещение их стоимости. Стоимость неотделимых улучшений арендованного имущества, произведенных арендатором без согласия арендодателя, возмещению не подлежит.

В законе или договоре аренды может быть предусмотрено, что арендованное имущество переходит в собственность арендатора по истечении срока аренды или при внесении арендатором всей обусловленной договором выкупной цены.

КОНТРОЛЬНЫЕ ВОПРОСЫ:

1. Что составляет предмет договора аренды?

2. Что составляет объект договора аренды?

3. Какие разновидности договора аренды вы знаете?

4. Как соотносятся специальные режимы договора арены и общие положения договора аренды?

5. Как распределяются улучшения арендованного имущества?

1. Прокат

Стороны договора: арендодатель и арендатор.

Предмет договора: По договору проката арендодатель, осуществляющий сдачу имущества в аренду в качестве постоянной предпринимательской деятельности, обязуется предоставить арендатору движимое имущество за плату во временное владение и пользование.

Объект договора: только движимое имущество.

Существенные условия договора: предмет договора, точное определение объекта договора.

Форма договора: письменная.

Особенности договора

Имущество, предоставленное в прокат, используется для потребительских целей. Вместе с тем закон не запрещает использование проката для предпринимательских целей, например, прокат весов на рынке.

Договор проката является публичным договором и заключается на срок до одного года. Арендная плата по этому договору устанавливается в виде определенных в твердой сумме платежей, вносимых периодически или единовременно. К договору проката не применяются такие правила общих положений об аренде, как правила о возобновлении договора аренды на неопределенный срок и о преимущественном праве арендатора на возобновление договора аренды.

При заключении договора арендодатель обязан в присутствии арендатора проверить исправность сдаваемого в аренду имущества, а также ознакомить арендатора с правилами эксплуатации этого имущества.

При обнаружении арендатором недостатков имущества, препятствующих его использованию, он уведомляет об этом арендодателя, а последний обязан в 10-ти дневный срок безвозмездно устранить недостатки либо предоставить исправный объект проката.

Капитальный и текущий ремонт имущества, сданного в прокат, является обязанностью арендодателя.

Арендатор вправе отказаться от договора проката в любое время, письменно предупредив об этом арендодателя не менее чем за десять дней.

КОНТРОЛЬНЫЕ ВОПРОСЫ:

1. Что составляет предмет договора проката?

2. Кто является субъектом договора проката?

3. Что является объектом договора проката?

4. Сколько составляет максимальный срок договора проката?

2. Аренда транспортных средств

Договор аренды транспортных средств бывает двух видов: с предоставлением арендодателем услуг по эксплуатации (с экипажем) и без предоставления услуг по эксплуатации (без экипажа).

2.1. Аренда транспортных средств с предоставлением услуг по эксплуатации (с экипажем)

Стороны договора: арендодатель и арендатор.

Предмет договора: арендодатель предоставляет арендатору транспортное средство за плату во временное владение и пользование с оказанием услуг по управлению им и его технической эксплуатации, а арендатор обязуется принять транспортное средство и уплачивать арендную плату.

Объект договора: транспортные средства, в т.ч. воздушные и морские суда.

Существенные условия договора: предмет договора, точное указание объекта договора.

Форма договора: письменная. Не смотря на то, что объектом аренды выступают воздушные и морские суда, приравненные к недвижимому имуществу, договор аренды транспортных средств государственной регистрации не подлежит.

Особенности договора

К договору аренды транспортного средства с экипажем не применяются правила общих положений об аренде, касающиеся возобновления договора аренды на неопределенный срок и преимущественного права арендатора на заключение договора аренды на новый срок.

Предоставляемые арендодателем услуги по управлению и технической эксплуатации транспортного средства должны обеспечивать его нормальную и безопасную эксплуатацию в соответствии с целями аренды.

Члены экипажа являются работниками арендодателя. Они подчиняются распоряжениям арендодателя, относящимся к управлению и технической эксплуатации, и распоряжениям арендатора, касающимся коммерческой эксплуатации транспортного средства.

Расходы по оплате услуг членов экипажа, а также расходы на их содержание несет арендодатель.

Арендодатель обязан поддерживать надлежащее состояние сданного в аренду транспортного средства, включая осуществление текущего и капитального ремонта и предоставление необходимых принадлежностей.

На арендодателе лежит обязанность страхования транспортного средства, когда такое страхование является обязательным в силу закона или договора.

Арендатор несет расходы, возникающие в связи с коммерческой эксплуатацией транспортного средства, в том числе расходы на оплату топлива и других расходуемых в процессе эксплуатации материалов и на оплату сборов.

Арендатор вправе без согласия арендодателя сдавать транспортное средство в субаренду. Он также вправе без согласия арендодателя от своего имени заключать с третьими лицами договоры перевозки и иные договоры, если они не противоречат целям использования и назначению транспортного средства.

Ответственность за вред, причиненный третьим лицам арендованным транспортным средством, его механизмами, устройствами, оборудованием, несет арендодатель.

КОНТРОЛЬНЫЕ ВОПРОСЫ:

1. Что составляет предмет договора аренды транспортных средств с предоставлением услуг по эксплуатации (с экипажем)?

2. Какова форма договора аренды транспортных средств с предоставлением услуг по эксплуатации (с экипажем)?

3. Какие правила общих положений об аренде не применяются к договору аренды транспортных средств с предоставлением услуг по эксплуатации (с экипажем)?

4. Как соотносятся правовой режим общих положений об аренде и режим договора аренды транспортных средств с предоставлением услуг по эксплуатации (с экипажем)?

2.2. Аренда транспортного средства без предоставления услуг по управлению и технической эксплуатации

Стороны договора: арендодатель и арендатор.

Предмет договора: арендодатель предоставляет арендатору транспортное средство за плату во временное владение и пользование без оказания услуг по управлению им и его технической эксплуатации, а арендатор обязуется принять транспортное средство и уплачивать арендную плату.

Объект договора: транспортные средства, в т.ч. воздушные и морские суда.

Существенные условия договора: предмет договора, точное указание объекта договора.

Форма договора: письменная. Не смотря на то, что объектом аренды выступают воздушные и морские суда, приравненные к недвижимому имуществу, договор аренды транспортных средств государственной регистрации не подлежит.

Особенности договора

К договору аренды транспортного средства без экипажа не применяются правила общих положений об аренде, касающиеся возобновления договора аренды на неопределенный срок и преимущественного права арендатора на заключение договора аренды на новый срок.

Арендатор своими силами осуществляет управление арендованным транспортным средством и его эксплуатацию, как коммерческую, так и техническую. Он обязан поддерживать надлежащее состояние арендованного транспортного средства, включая осуществление текущего и капитального ремонта.

На арендаторе лежит обязанность по осуществлению расходов на содержание арендованного транспортного средства, его страхование, включая страхование своей ответственности, а также расходы, возникающие в связи с его эксплуатацией.

Арендатор вправе без согласия арендодателя сдавать арендованное транспортное средство в субаренду. Арендатор вправе без согласия арендодателя заключать с третьими лицами договоры перевозки и иные договоры, если они не противоречат целям использования и назначению транспортного средства.

Ответственность за вред, причиненный третьим лицам транспортным средством, несет арендатор.

Следует заметить, что транспортными уставами и кодексами (например, Воздушным кодексом РФ) могут быть установлены иные особенности аренды отдельных видов транспортных средств как с предоставлением услуг по эксплуатации, так и без.

КОНТРОЛЬНЫЕ ВОПРОСЫ:

1. Что составляет предмет договора аренды транспортных средств без предоставления услуг по эксплуатации (без экипажа)?

2. Какова форма договора аренды транспортных средств без предоставления услуг по эксплуатации (без экипажа)?

3. Какие правила общих положений об аренде не применяются к договору аренды транспортных средств без предоставления услуг по эксплуатации (без экипажа)?

4. Как соотносятся правовой режим общих положений об аренде и режим договора аренды транспортных средств без предоставления услуг по эксплуатации (без экипажа)?

3. Аренда зданий и сооружений

Стороны договора: арендодатель и арендатор.

Предмет договора: По договору аренды здания или сооружения арендодатель обязуется передать во временное владение и пользование или во временное пользование арендатору здание или сооружение.

Объект договор: недвижимое имущество.

Существенные условия договора: предмет договора, цена, точное определение объекта аренды: данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, в том числе данные, определяющие расположение недвижимости на соответствующем земельном участке либо в составе другого недвижимого имущества. При отсутствии этих данных договор не считается заключенным.

Форма договора: письменная, путем составления одного документа. В противном случае договор считается недействительным. Договор аренды здания или сооружения, заключенный на срок не менее года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.

Особенности договора

Правила аренды зданий или сооружений в непротиворечащей части применяются к аренде предприятий.

По договору арендатору одновременно с передачей права владения и пользования здания или сооружения передаются права на земельный участок, занятый этой недвижимостью и необходимый для ее использования.

При этом возможны два варианта: арендодатель является собственником земельного участка, и арендодатель не является собственником участка, а его пользователем.

В первом случае арендатору передается право аренды земельного участка, занятого недвижимостью.

Если договором не определено передаваемое арендатору право на соответствующий земельный участок, то к нему переходит на срок аренды здания или сооружения право пользования земельным участком.

Во втором случае, аренда здания или сооружения, находящегося на земельном участке, не принадлежащем арендодателю на праве собственности, допускается без согласия собственника этого участка, если это не противоречит условиям пользования таким участком, установленным законом или договором с собственником земельного участка.

Договор аренды здания или сооружения должен предусматривать размер арендной платы. При отсутствии согласованного сторонами в письменной форме условия о размере арендной платы договор аренды здания или сооружения считается незаключенным.

Установленная в договоре аренды здания или сооружения плата за пользование зданием или сооружением включает плату за пользование земельным участком, на котором оно расположено.

Когда земельный участок, на котором находится арендованное здание или сооружение, продается другому лицу, за арендатором здания или сооружения сохраняется право пользования земельным участком.

Передача здания или сооружения арендодателем осуществляются по передаточному акту. Уклонение одной из сторон от подписания акта рассматривается как отказ соответственно арендодателя от исполнения обязанности по передаче имущества, а арендатора от принятия имущества.

При прекращении договора аренды здания или сооружения арендованная недвижимость должна быть возвращена арендодателю также по передаточному акту.

КОНТРОЛЬНЫЕ ВОПРОСЫ:

1. Что составляет предмет договора аренды зданий и сооружений?

2. Какова форма договора аренды зданий и сооружений?

3. Что относится к недвижимому имуществу (зданиям и сооружениям)?

4. Как передаются по договору здания и сооружения?

5. Как соотносятся правовой режим общих положений об аренде и режим договора аренды зданий и сооружений?

4. Аренда предприятий

Стороны договора: арендодатель и арендатор.

Предмет договора: арендодатель обязуется передать во владение и пользование арендатору предприятие в целом как имущественный комплекс, а арендатор обязуется принять его и выплачивать арендную плату.

Объект договор: предприятие как единый имущественный комплекс. Предприятием как объектом прав признается имущественный комплекс, используемый для осуществления предпринимательской деятельности. Предприятие в целом как имущественный комплекс признается недвижимостью.

В состав предприятия как имущественного комплекса входят все виды имущества, включая земельные участки, здания, сооружения, оборудование, инвентарь, сырье, продукцию, права требования, долги, а также права на обозначения, индивидуализирующие предприятие и его продукцию (коммерческое обозначение, товарные знаки, знаки обслуживания), и другие исключительные права.

Права арендодателя на занятие соответствующей деятельностью на основании лицензии, не подлежат передаче арендатору. Но это не освобождает арендодателя от соответствующих обязательств перед кредиторами.

Существенные условия договора: предмет договора, точное определение объекта, цена договора.

Форма договора: письменная путем составления одного документа с государственной регистрацией.

Особенности договора

Кредиторы передаваемого в аренду предприятия должны быть письменно уведомлены арендодателем о передаче предприятия в аренду. Кредитор, который письменно не сообщил о своем согласии на перевод долга, вправе в течение трех месяцев потребовать прекращения или досрочного исполнения обязательства и возмещения причиненных этим убытков.

Кредитор, который не был уведомлен о передаче предприятия в аренду, может предъявить иск об удовлетворении своих требований в течение года.

Арендодатель и арендатор несут солидарную ответственность по включенным в состав переданного предприятия долгам, которые были переведены на арендатора без согласия кредитора.

Передача предприятия арендатору осуществляется по передаточному акту. Подготовка предприятия к передаче, составление передаточного акта, является обязанностью арендодателя и осуществляется за его счет.

Арендатор вправе без согласия арендодателя продавать, обменивать, предоставлять во временное пользование либо взаймы материальные ценности, входящие в состав предприятия, сдавать их в субаренду и передавать свои права и обязанности по договору аренды в другому лицу при условии, что это не влечет уменьшения стоимости предприятия и не нарушает других положений договора аренды предприятия. Данное правило не применяется в отношении земли и других природных ресурсов.

Арендатор также вправе без согласия арендодателя вносить изменения в состав арендованного имущественного комплекса, проводить его реконструкцию, расширение, техническое перевооружение, увеличивающее его стоимость, если иное не предусмотрено договором.

Арендатор обязан поддерживать предприятие в надлежащем техническом состоянии, в том числе осуществлять его текущий и капитальный ремонт. На арендатора возлагаются расходы, связанные с эксплуатацией арендованного предприятия, а также с уплатой платежей по страхованию арендованного имущества.

Арендатор предприятия имеет право на возмещение ему стоимости неотделимых улучшений арендованного имущества независимо от разрешения на это арендодателя, если иное не предусмотрено договором.

Арендодатель может быть освобожден судом от обязанности возместить стоимость неотделимых улучшений, если докажет, что издержки арендатора на эти улучшения повышают стоимость арендованного имущества несоразмерно улучшению его качества и эксплуатационных свойств или при осуществлении таких улучшений были нарушены принципы добросовестности и разумности.

При прекращении договора аренды предприятия арендованный имущественный комплекс должен быть возвращен арендодателю по передаточному акту. Подготовка предприятия к передаче арендодателю, включая составление передаточного акта, является в этом случае обязанностью арендатора и осуществляется за его счет.

КОНТРОЛЬНЫЕ ВОПРОСЫ:

1. Что составляет предмет договора аренды предприятий?