Договор купли-продажи 3 страница

КОНТРОЛЬНЫЕ ВОПРОСЫ:

1. Что составляет предмет договора контрактации?

2. Что составляет объект договора контрактации?

3. Какова форма договора контрактации?

4. Когда возможен односторонний отказ от договора контрактации?

5. Какой режим субсидиарно применяется к договору контрактации?

4. Энергоснабжение

Стороны договора: энергоснабжающая организация и абонент (потребитель).

Предмет договора: энергоснабжающая организация обязуется подавать абоненту (потребителю) через присоединенную сеть энергию, а абонент обязуется оплачивать принятую энергию, а также соблюдать предусмотренный договором режим ее потребления, обеспечивать безопасность эксплуатации находящихся в его ведении энергетических сетей и исправность используемых им приборов и оборудования, связанных с потреблением энергии.

Объект договор: электрическая, тепловая и др. виды энергии.

Существенные условия договора: предмет договора, цена, наименование и количество энергии.

Форма договора: письменная.

Особенности договора

Договор энергоснабжения заключается с абонентом при наличии у него энергопринимающего устройства, присоединенного к сетям энергоснабжающей организации, и другого необходимого оборудования.

В случае, когда абонентом по договору энергоснабжения выступает гражданин, использующий энергию для бытового потребления, договор считается заключенным с момента первого фактического подключения абонента в установленном порядке к присоединенной сети.

При использовании гражданином энергии для бытового потребления договор считается заключенным на неопределенный срок. Договор энергоснабжения, заключенный на определенный срок, считается продленным на тот же срок и на тех же условиях, если до окончания срока его действия ни одна из сторон не заявит о его прекращении.

Абонент может передавать энергию, принятую им от энергоснабжающей организации через присоединенную сеть, другому лицу (субабоненту) только с согласия энергоснабжающей организации.

Когда абонентом по договору энергоснабжения выступает гражданин, использующий энергию для бытового потребления, он вправе расторгнуть договор в одностороннем порядке при условии уведомления об этом энергоснабжающей организации и полной оплаты использованной энергии.

В случае, когда абонентом по договору энергоснабжения выступает юридическое лицо, энергоснабжающая организация вправе отказаться от исполнения договора в одностороннем порядке при неоднократном нарушении сроков оплаты энергии.

В случаях неисполнения обязательств по договору энергоснабжения сторона, нарушившая обязательство, обязана возместить причиненный этим реальный ущерб. Если допущен перерыв в подаче энергии абоненту, энергоснабжающая организация несет ответственность за ненадлежащее исполнение договорных обязательств при наличии ее вины.

КОНТРОЛЬНЫЕ ВОПРОСЫ:

1. Что составляет предмет договора энергоснабжения?

2. В каких случаях возможно одностороннее расторжение договора энергоснабжения?

3. Кто является субъектами договора энергоснабжения?

5. Продажа недвижимости

Стороны договора: продавец и покупатель.

Предмет договора: продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество, а последний обязуется принять его и оплатить.

Этот договор может именоваться различными равнозначными понятиями: продажа недвижимости, продажа недвижимого имущества, купля-продажа недвижимости, недвижимого имущества.

Объект договор: недвижимое имущество. К недвижимым вещам (недвижимому имуществу, недвижимости) относятся земельные участки, участки недр и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, объекты незавершенного строительства. К недвижимым вещам относятся также подлежащие государственной регистрации воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания, космические объекты.

Существенные условия договора: предмет договора, цена, точное определение объекта продажи: данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, в том числе данные, определяющие расположение недвижимости на соответствующем земельном участке либо в составе другого недвижимого имущества. При отсутствии этих данных договор не считается заключенным.

Форма договора: письменная, путем составления одного документа. В противном случае договор считается недействительным. Переход права собственности по договору подлежит государственной регистрации. Договор продажи жилого помещения подлежит государственной регистрации

Если одна из сторон договора уклоняется от государственной регистрации, суд вправе вынести решение о государственной регистрации перехода права собственности. Сторона, необоснованно уклоняющаяся от государственной регистрации перехода права собственности, должна возместить другой стороне убытки.

Согласно Информационному письму Высшего Арбитражного Суда РФ от 13.11.97 г. № 21 «Обзор практики разрешения споров, возникающих по договорам купли-продажи недвижимости» договор купли - продажи нежилых помещений считается заключенным с момента его подписания, а не с момента регистрации перехода права собственности. До государственной регистрации перехода к покупателю права собственности на объект недвижимости он не вправе совершать сделки по его отчуждению.

Особенности договора

По договору продажи недвижимости покупателю одновременно с правом собственности на такую недвижимость передаются права на земельный участок, занятый этой недвижимостью и необходимый для ее использования.

При этом возможны два варианта: продавец является собственником земельного участка, и продавец не является собственником участка, а его пользователем. В первом случае покупателю передается право собственности на земельный участок, занятый недвижимостью. Во втором – покупатель приобретает право пользования земельным участком на тех же условиях, что и продавец недвижимости.

Цена договора

Цена является существенным условием договора, и договор продажи недвижимости должен предусматривать цену этого имущества. По общему правилу, цена недвижимости включает в себя цену и земельного участка, на котором находится эта недвижимость. Но договором или законом может быть предусмотрена и отдельная плата за земельный участок.

Передача недвижимости

Передача недвижимости покупателю осуществляется по передаточному акту. Уклонение одной из сторон от подписания акта считается отказом от исполнения обязанности по договору.

Если покупатель по акту принял недвижимость ненадлежащего качества, то это не освобождает продавца от ответственности за нарушение условий договора.

При передаче покупателю недвижимости, не соответствующей условиям договора о качестве, применяются общие положения договора купли-продажи о качестве товара, кроме положения о его замене. Покупатель вправе потребовать:

- соразмерного уменьшения покупной цены;

- безвозмездного устранения недостатков товара в разумный срок;

- возмещения своих расходов на устранение недостатков товара.

А в случае существенного нарушения требований к качеству товара покупатель вправе отказаться от исполнения договора купли-продажи и потребовать возврата уплаченной за товар денежной суммы.

Правила, применяемые к продаже недвижимости, в непротиворечащей части (субсидиарно) применяются и к продаже предприятия.

Согласно Информационному письму Высшего Арбитражного Суда РФ от 13.11.97 г. № 21 «Обзор практики разрешения споров, возникающих по договорам купли-продажи недвижимости» невыполнение покупателем обязательств по оплате недвижимости, предусмотренных договором купли - продажи, может служить основанием к расторжению этого договора.

Особенности продажи жилых помещений

Существенным условием договора продажи жилого дома, квартиры, части жилого дома или квартиры является перечень проживающих там лиц с указанием их прав на пользование продаваемым жилым помещением.

Особенности продажи земельных участков

В соответствии со ст. 37 Земельного кодекса РФ объектом купли-продажи могут быть только земельные участки, прошедшие государственный кадастровый учет. Кадастровый учет осуществляется в связи с образованием или созданием объекта недвижимости, прекращением его существования либо изменением уникальных характеристик объекта недвижимости в соответствии с Федеральным законом от 24.07.2007 № 221-ФЗ "О государственном кадастре недвижимости".

Продавец при заключении договора обязан предоставить покупателю имеющуюся у него информацию об обременениях земельного участка и ограничениях его использования.

Этой статьей также закреплено, что являются недействительными следующие условия договора купли-продажи земельного участка:

- устанавливающие право продавца выкупить земельный участок обратно по собственному желанию;

- ограничивающие дальнейшее распоряжение земельным участком, в том числе ограничивающие ипотеку, передачу земельного участка в аренду, совершение иных сделок с землей;

- ограничивающие ответственность продавца в случае предъявления прав на земельные участки третьими лицами.

Покупатель в случае предоставления ему продавцом заведомо ложной информации об обременениях земельного участка и ограничениях его использования; о разрешении на застройку данного земельного участка; об использовании соседних земельных участков, оказывающем существенное воздействие на стоимость продаваемого земельного участка; о качественных свойствах земли; иной информации, которая может оказать влияние на решение покупателя о покупке данного земельного участка и требования о предоставлении которой установлены федеральными законами вправе требовать уменьшения покупной цены или расторжения договора купли-продажи земельного участка и возмещения причиненных ему убытков.

КОНТРОЛЬНЫЕ ВОПРОСЫ:

1. Что составляет предмет договора продажи недвижимости?

2. Что относится к недвижимому имуществу?

3. Каковы существенные условия договора продажи недвижимости?

4. Какова форма договора продажи недвижимости?

5. Как осуществляется передача недвижимости по договору купли-продажи?

6. Продажа предприятия

Стороны договора: продавец и покупатель.

Предмет договора: продавец обязуется передать в собственность покупателя предприятие в целом как имущественный комплекс, а покупатель обязуется принять его и оплатить.

Объект договор: предприятие как единый имущественный комплекс. Предприятием как объектом прав признается имущественный комплекс, используемый для осуществления предпринимательской деятельности. Предприятие в целом как имущественный комплекс признается недвижимостью.

В состав предприятия как имущественного комплекса входят все виды имущества, включая земельные участки, здания, сооружения, оборудование, инвентарь, сырье, продукцию, права требования, долги, а также права на обозначения, индивидуализирующие предприятие и его продукцию (коммерческое обозначение, товарные знаки, знаки обслуживания), и другие исключительные права.

Исключительные права на средства индивидуализации предприятия, продукции, работ или услуг продавца (коммерческое обозначение, товарный знак, знак обслуживания), а также принадлежащие ему на основании лицензионных договоров права использования таких средств переходят к покупателю, если иное не предусмотрено договором.

Права продавца на занятие соответствующей деятельностью на основании лицензии, не подлежат передаче покупателю предприятия. Но это не освобождает продавца от соответствующих обязательств перед кредиторами. За неисполнение таких обязательств продавец и покупатель несут перед кредиторами солидарную ответственность.

Существенные условия договора: предмет договора, точное наименование объекта, состав и стоимость продаваемого предприятия, цена договора.

Форма договора: письменная путем составления одного документа с государственной регистрацией. К договору должны быть приложены документы: акт инвентаризации, бухгалтерский баланс, заключение независимого аудитора о составе и стоимости предприятия, а также перечень всех долгов (обязательств), включаемых в состав предприятия, с указанием кредиторов, характера, размера и сроков их требований.

Особенности договора

К договору продажи предприятия в непротиворечащей части (дополнительно, субсидиарно) применяются правила купли-продажи недвижимости.

Для заключения договора требуется специальная преддоговорная процедура. Сторонами должны быть составлены: акт инвентаризации, бухгалтерский баланс, заключение независимого аудитора о составе и стоимости предприятия, а также перечень всех долгов (обязательств), включаемых в состав предприятия, с указанием кредиторов, характера, размера и сроков их требований.

Состав и стоимость продаваемого предприятия определяются в договоре на основе полной инвентаризации предприятия, проводимой в соответствии с установленными правилами такой инвентаризации.

Кредиторы продаваемого предприятия должны быть уведомлены о его продаже. Кредитор, который письменно не сообщил о своем согласии на перевод долга, вправе в течение трех месяцев потребовать прекращения или досрочного исполнения обязательства и возмещения продавцом убытков, либо признания договора продажи предприятия недействительным.

Кредитор, который не был уведомлен о продаже предприятия в вышеуказанном порядке, может предъявить иск в течение 1-го года.

После передачи предприятия покупателю продавец и покупатель несут солидарную ответственность по включенным в состав переданного предприятия долгам, которые были переведены на покупателя без согласия кредитора.

Передача предприятия продавцом покупателю осуществляется по передаточному акту, в котором указываются данные о составе предприятия и об уведомлении кредиторов о продаже предприятия, а также сведения о выявленных недостатках переданного имущества и перечень имущества, обязанности по передаче которого не исполнены продавцом ввиду его утраты.

Подготовка предприятия к передаче, включая составление и представление на подписание передаточного акта, является обязанностью продавца и осуществляется за его счет, если иное не предусмотрено договором.

Право собственности на предприятие переходит к покупателю с момента государственной регистрации этого права.

Если покупателю передано предприятие, состав и качество которого не соответствуют договору, то применяются правила общих положений о купле-продаже о передаче некачественного и некомплектного товара.

Когда предприятие передано по акту, в котором указаны сведения о его выявленных недостатках, покупатель вправе требовать уменьшения покупной цены предприятия.

Согласно Информационному письму ВАС РФ от 13.11.97 г. № 21 «Обзор практики разрешения споров, возникающих по договорам купли-продажи недвижимости» в случае передачи в составе предприятия долгов (обязательств) продавца, которые не были указаны в договоре или передаточном акте, покупатель также вправе требовать уменьшения покупной цены.

Покупатель вправе в суде требовать расторжения договора продажи предприятия и возвращения исполненного сторонами по договору, если установлено, что недостатки предприятия делают его не пригодным для его назначения.

КОНТРОЛЬНЫЕ ВОПРОСЫ:

1. Что составляет предмет договора продажи предприятия?

2. Что относится к предприятию?

3. Каковы существенные условия договора продажи предприятия?

4. Какова форма договора продажи предприятия?

5. Как осуществляется передача предприятия по договору купли-продажи?

Договор мены

Стороны договора: каждая из сторон является продавцом и покупателем одновременно, в зависимости от того, передает сторона товар для обмена или принимает его.

Предмет договора: По договору мены каждая из сторон обязуется передать в собственность другой стороны один товар в обмен на другой.

Объект договора: оборотоспособные и ограниченно оборотоспособные вещи.

Существенные условия договора: предмет договора, наименование и количество обмениваемого товара. Если обменивается недвижимое имущество, то необходимо точное его определение.

Форма договора: общеправовая

Особенности договора

Обмениваемые товары по общему правилу предполагаются равноценными. При обмене неравноценного товара сторона, обменивающая более дешевый товар должна оплатить разницу в цене. Признание товара неравноценным обычно признается сторонами договора мены.

Право собственности на обмениваемые товары переходит к сторонам одновременно после исполнения обязательств передать соответствующие товары обеими сторонами.

К договору мены в непротиворечащей части применяются правила о купле-продаже. Таким образом, к понятию качества товара, ассортимента товара, его комплектности и др. применяются правила купли-продажи.

КОНТРОЛЬНЫЕ ВОПРОСЫ:

1. Что составляет предмет договора мены?

2. Какова форма договора мены?

3. Какие правила субсидиарно применяются к договору мены?

4. Когда переходит право собственности на обмениваемые товары?

Дарение

Стороны договора: даритель и одаряемый.

Предмет договора: по договору дарения даритель безвозмездно передает или обязуется передать одаряемому вещь в собственность либо имущественное право (требование) к себе или к третьему лицу либо освобождает или обязуется освободить ее от имущественной обязанности перед собой или перед третьим лицом.

Объект договор: вещь либо имущественное право.

Существенные условия договора: предмет договора, указание на конкретный предмет дарения.

Форма договора: общеправовая. Договор дарения недвижимого имущества подлежит государственной регистрации. Дарение, сопровождаемое передачей дара одаряемому, может быть совершено устно. Договор дарения должен быть совершен в письменной форме в случаях, когда:

- дарителем является юридическое лицо, и стоимость дара превышает три тысячи рублей;

- договор содержит обещание дарения в будущем.

Особенности договора

Даритель может быть собственник вещи (обладатель права) либо лицо, которому вещь принадлежит на праве хозяйственного ведения либо оперативного управления. В последнем случае на дарение (кроме обычных подарков) необходимо разрешение собственника.

Обещание дарения признается договором дарения и связывает обещавшего, если обещание содержит ясно выраженное намерение совершить безвозмездную передачу вещи или права конкретному лицу либо освободить его от имущественной обязанности.

При наличии встречной передачи вещи или права договор не признается дарением. Обещание подарить все свое имущество или часть всего имущества без указания на конкретный предмет дарения ничтожно.

Договор, предусматривающий передачу дара одаряемому после смерти дарителя, ничтожен. В этом случае применяются правила о наследовании.

Одаряемый вправе в любое время до передачи ему дара отказаться от него. Если договор дарения заключен в письменной форме, то отказ от дара должен быть совершен также в письменной форме. Когда договор дарения зарегистрирован, отказ от принятия дара также подлежит государственной регистрации.

Запрещено дарение, за исключением обычных подарков стоимостью до 3000 рублей включительно:

- от имени малолетних и недееспособных граждан их законными представителями;

- работникам образовательных, медицинских и аналогичных организаций, гражданами, находящимися в них на лечении, содержании или воспитании, супругами и родственниками этих граждан;

- лицам, замещающим государственные должности РФ в связи с их должностным положением или в связи с исполнением ими служебных обязанностей;

- в отношениях между коммерческими организациями.

Запрет на дарение не распространяется на протокольные мероприятия.

Отказ от исполнения дарения

Даритель вправе отказаться от исполнения договора, содержащего обещание дарения в будущем, если после заключения договора его имущественное или семейное положение либо состояние здоровья изменилось настолько, что исполнение договора в новых условиях приведет к существенному снижению уровня его жизни.

Даритель вправе отказаться от исполнения договора, содержащего обещание дарения в будущем, если одаряемый совершил покушение на его жизнь, жизнь кого-либо из членов его семьи или близких родственников либо умышленно причинил дарителю телесные повреждения.

Отмена дарения

Даритель вправе отменить дарение, если одаряемый совершил покушение на его жизнь, жизнь кого-либо из членов его семьи или близких родственников либо умышленно причинил дарителю телесные повреждения.

Даритель вправе потребовать в суде отмены дарения, если обращение одаряемого с подаренной вещью, представляющей для дарителя большую неимущественную ценность, создает угрозу ее безвозвратной утраты.

Заинтересованное лицо может отменить дарение через суд, совершенное индивидуальным предпринимателем или юридическим лицом в нарушение положений закона о несостоятельности (банкротстве) за счет средств, связанных с его предпринимательской деятельностью, в течение шести месяцев, предшествовавших объявлению такого лица несостоятельным (банкротом).

Правила об отказе от исполнения договора дарения и об отмене дарения не применяются к обычным подаркам небольшой стоимости.

Права одаряемого, которому обещан дар, не переходят к его наследникам (правопреемникам), если иное не предусмотрено договором дарения.

Обязанности дарителя, обещавшего дарение, переходят к его наследникам (правопреемникам), если иное не предусмотрено договором дарения.

Пожертвование

Пожертвование является разновидностью дарения. Пожертвованием признается дарение вещи или права в общеполезных целях. Они могут делаться гражданам, лечебным, воспитательным учреждениям, учреждениям социальной защиты и другим аналогичным учреждениям, благотворительным, научным и образовательным учреждениям, фондам, музеям и другим учреждениям культуры, общественным и религиозным организациям, иным некоммерческим организациям, а также государству и другим субъектам гражданского права.

На принятие пожертвования не требуется чьего-либо разрешения или согласия.

Использование пожертвованного имущества не в соответствии с указанным жертвователем назначением, дает право жертвователю или его правопреемникам требовать отмены пожертвования.

КОНТРОЛЬНЫЕ ВОПРОСЫ:

1. Что составляет предмет договора дарения?

2. Какова форма договора дарения?

3. Когда дарение запрещено?

4. Когда возможно отменить дарение?

5. Когда возможен отказ от исполнения договора дарения?

6. Что такое пожертвование?

Рента и пожизненное содержание с иждивением

Стороны договора: получатель ренты и плательщик ренты.

Предмет договора: получатель ренты передает плательщику ренты в собственность имущество, а плательщик ренты обязуется в обмен на полученное имущество периодически выплачивать получателю ренту в виде определенной денежной суммы либо предоставления средств на его содержание в иной форме.

Существенные условия договора: предмет договора, точное определение объекта имущества, передаваемое под выплату ренты, его наименование, количество, цена и способ обеспечения, стоимость объема содержания при пожизненном содержании с иждивением.

Форма договора: письменная нотариальная. Договор, предусматривающий отчуждение недвижимого имущества под выплату ренты, подлежит государственной регистрации.

Особенности договора

Различают постоянную ренту, при которой устанавливается обязанность выплачивать ренту бессрочно, и пожизненная рента, устанавливающаяся на срок жизни получателя ренты.

Разновидностью пожизненной ренты является пожизненное содержание с иждивением.

Имущество, которое отчуждается плательщику ренты, может быть передано получателем ренты за плату или бесплатно. В первом случае к ренту в непротиворечащей части применяются правила купли-продажи, во втором – дарения.

Рента обременяет недвижимое имущество, переданное под выплату ренты, и при дальнейшем отчуждении такого недвижимого имущества обязанности плательщика ренты переходят на его приобретателя. При этом прежний плательщик ренты несет дополнительную (субсидиарную) ответственность по отношению к новому в случае предъявления требований, возникших из договора ренты.

Получатель ренты при передаче плательщику недвижимого имущества приобретает право залога на это имущество.

Если стороны не предусмотрели штраф (неустойку) за просрочку выплаты ренты ее получателю, то плательщик ренты уплачивает ее получателю проценты по ставке рефинансирования.

Постоянная рента

Получателями постоянной ренты могут быть только граждане, а также некоммерческие организации.

Плательщик постоянной ренты вправе отказаться от дальнейшей выплаты ренты путем ее выкупа. Условие договора о недопустимости права на выкуп ренты ничтожно. Договором может быть предусмотрено, что право на выкуп постоянной ренты не может быть осуществлено при жизни получателя ренты либо в течение иного срока, не превышающего тридцати лет с момента заключения договора.

Получатель постоянной ренты вправе требовать выкупа ренты плательщиком в случаях, когда:

- плательщик ренты просрочил ее выплату более чем на один год, если иное не предусмотрено договором постоянной ренты;

- плательщик ренты нарушил свои обязательства по обеспечению выплаты ренты;

- плательщик ренты признан неплатежеспособным либо возникли иные обстоятельства, очевидно свидетельствующие, что рента не будет выплачиваться в порядке, установленном договором;

- недвижимое имущество, переданное под выплату ренты, поступило в общую собственность или разделено между несколькими лицами;

- в случаях, предусмотренных договором.

Выкуп постоянной ренты производится по цене, определенной договором постоянной ренты. При отсутствии выкупной цены в договоре, выкуп осуществляется по цене годовой суммы выплачиваемой ренты. А если имущество было передано плательщику ренты бесплатно, то наряду с ценой годовой суммой ренты в выкупную цену включается рыночная цена переданного имущества.

Риск случайной гибели или повреждения имущества, переданного бесплатно под выплату постоянной ренты, несет плательщик ренты. Если имущество было передано за плату, то при случайной его гибели или повреждении плательщик ренты вправе требовать прекращения обязательства по выплате ренты либо изменения условий ее выплаты.

Пожизненная рента

Пожизненная рента может быть установлена на период жизни гражданина, передающего имущество под выплату ренты, либо на период жизни другого указанного им гражданина. Пожизненная рента может быть установлена в пользу нескольких граждан. В случае смерти одного из получателей ренты его доля в праве на получение ренты переходит к пережившим его получателям ренты. В случае смерти последнего получателя ренты обязательство выплаты ренты прекращается.

Пожизненная рента имеет свои особенности:

- она устанавливается на период жизни гражданина;

- она выплачивается периодическими денежными платежами.

В случае существенного нарушения договора плательщиком ренты получатель ренты вправе требовать от плательщика выкупа ренты либо расторжения договора и возмещения убытков. Если под выплату пожизненной ренты квартира, жилой дом или иное имущество отчуждены бесплатно, получатель ренты вправе при существенном нарушении договора плательщиком ренты потребовать возврата этого имущества с зачетом его стоимости в счет выкупной цены ренты.

Случайная гибель или повреждение имущества не освобождают плательщика ренты от обязательства по выплате ренты.

Пожизненное содержание с иждивением

Особенностями договора пожизненного содержания с иждивением являются:

- получателем ренты выступает гражданин

- под выплату ренты передается только недвижимое имущество: жилой дом, квартиру, земельный участок и т.д.

- выплачивается денежными платежами. Вместе с тем, законодатель предусмотрел, что обязанность по предоставлению содержания с иждивением может включать обеспечение потребностей в жилище, питании и одежде, а если этого требует состояние здоровья гражданина, также и уход за ним. Договором пожизненного содержания с иждивением может быть также предусмотрена оплата плательщиком ренты ритуальных услуг.

К договору пожизненного содержания с иждивением в непротиворечащей части (в субсидиарном, дополнительном порядке) применяются правила о пожизненной ренте.

Обязательство пожизненного содержания с иждивением прекращается смертью получателя ренты.