Залог земельных участков

По договору об ипотеке залогодержатель, являющийся кредитором по обязательству, обеспеченному ипотекой, имеет право получить удовлетворение своих денежных требований к должнику по этому обязательству из стоимости заложенного недвижимого имущества залогодателя, при этом имущество, на которое установлена ипотека, в отличие от общих правил о залоге, остается во владении и пользовании залогодателя (п.1 ст.1 Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)»). Таким образом, ипотека земельных участков является частным случаем ипотеки, которая, в свою очередь, является частным случаем залога.

Ипотека известна гражданскому праву с древних времен, получила свое название от камня, который по римскому праву ставился на земельный участок, переданный в ипотеку (своеобразная государственная регистрация ипотеки).

Правовой режим ипотеки земельных участков устанавливается Гражданским кодексом РФ, ЗК, Федеральным законом «Об ипотеке (залоге недвижимости)», Федеральным законом «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения».

Сторонами договора ипотеки земельного участка являются залогодатель (собственник или арендатор земельного участка, во втором случае предметом ипотеки является право аренды) и залогодержатель. Залогодержателем признается лицо, которому предоставляется право требовать обеспечения основного обязательства за счет заложенного (переданного в ипотеку) земельного участка.

Предметы договоры ипотеки:

1. Земельный участок, прошедший кадастровый учет и пр. (см. о предмете договора купли-продажи земельного участка). Обязательное приложение к договору ипотеки земельного участка – кадастровый план заложенного земельного участка. Должны быть указаны кадастровый номер, целевое назначение, разрешенное использование передаваемого в ипотеку земельного участка.

2. Право аренды земельного участка (см. дополнительно вопрос №28).

В ипотеку не могут передаваться земельные участки, изъятые из оборота и ограниченные в обороте (см. вопрос №2), а также иные земельные участки из состава государственных (муниципальных) земель.

Цена земельного участка при передаче его в ипотеку определяется соглашением сторон, в соответствии с законодательством об оценочной деятельности.

Залогодатель вправе осуществлять застройку переданного в ипотеку земельного участка, но в таком случае право требования залогодержателя распространяется и на возводимые здания, строения, сооружения.

Договор ипотеки земельного участка подлежит нотариальному удостоверению и государственной регистрации в порядке, установленном Федеральным законом «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», считается заключенным с момента государственной регистрации.

В случае обращения взыскания на заложенный земельный участок должны быть сохранены его целевое назначение и разрешенное использование. При ипотеке земельного участка сельскохозяйственного назначения обращение взыскания на заложенное имущество происходит только после сбора урожая.