В 86. Особенности оценки стоимости машин, оборудования и транспортных средств в целях реструктуризации

В общем виде доходный подход состоит в определении текущей стоимости объекта имущества как совокупности будущих доходов от его использования. Чтобы применить доходный подход, надо спрогнозировать будущие доходы за ряд лет, в течение которых будет эксплуатироваться оцениваемый объект. Напрямую применительно к МОиТС эту задачу решить невозможно, так как доход создается всей производственно-коммерческой системой. Сначала рассчитывают чистый доход от функционирования всей производственно-коммерческой системы. Затем либо определяют стоимость всей системы и из нее тем или иным образом выделяют стоимость машинного комплекса, либо сначала вычленяют из суммы чистого дохода ту его часть, которая непосредственно создается машинным комплексом, а уже потом по этой части дохода определяют стоимость самого машинного комплекса.

При применении методов доходного подхода следует соблюдать принцип наиболее эффективного использования объекта, согласно которому стоимость машинного комплекса определяется для такого варианта эксплуатации, когда обеспечена наибольшая его отдача и наиболее полно раскрываются его функциональные возможности.

Какой вид стоимости оценивают методами доходного подхода? Наиболее вероятны следующие три случая:

1. В соответствии с проектом организуется новый бизнес. Необходимо оценить стоимость оборудования в предстоящий момент времени, когда будут вестись эти закупки.

2. В разных хозяйственных ситуациях (купля-продажа) возникает задача оценки остаточной рыночной стоимости объектов, бывших в употреблении, имеющих некоторый износ и сохранивших потенциал для дальнейшей эксплуатации.

3. Предполагается новое применение сильно поношенного объекта не по его прямому назначению часто с частичной переделкой объекта. Потенциального покупателя (инвестора) интересует предельная стоимость объекта, которая окупится доходами от нового использования. Таким образом, речь идет об оценке утилизационной стоимости.

Во всех методах доходного подхода определяется так называемый чистый операционный доход. Чистый доход в общем случае рассчитывается как разность между денежными поступлениями в виде выручки или валового дохода от реализации продукции (работ, услуг) и суммой затрат на производство и реализацию продукции. Причем в сумму затрат не включаются амортизационные отчисления. Текущая, т.е. современная стоимость объекта имущества складывается из всех чистых доходов, получаемых инвестором за период последующего владения этим объектом. Однако прямое суммирование будущих разновременных доходов недопустимо, поэтому, прежде чем суммировать, доходы приводят к одному моменту времени с помощью приема, известного в теории сложных процентов под названием дисконтирование.. Ставку дисконта рассматривают как нижний предельный уровень доходности вложений, при котором инвестор допускает возможность вложения своих средств в приобретение данного объекта имущества. Информация о доходности облигаций служит отправной точкой для установления ставки дисконта.

Метод дисконтированных чистых доходов. Этап 1. Выделяют машинный комплекс производственно-коммерческой системы (предприятия, цеха, участка), на базе которого производится определенная конечная продукция (или выполняются конечные услуги) и который в целом необходимо оценить. Задаются сроком службы комплекса в годах и рассчитывают по годам чистый доход (кэш флоу) от функционирования этой производственно-коммерческой системы.

Этап 2. Определяют текущую стоимость производственно-коммерческой системы с учетом ставки дисконтирования.

Метод прямой капитализации. Этап 1. Выполняют работы, что и на этапе 1 описанного выше метода ДЧД.

Этап 2. Определяют часть чистого дохода, относимую к недвижимости (зданиям и сооружениям):

Езд = Sзд × (К.зд + r),

где Sзд — текущая стоимость недвижимости (здания и сооружений);

К.зд — коэффициент амортизации здания.

R - дисконт

Часть чистого дохода, относимая к недвижимости, может быть рассчитана из предположения о том доходе, который может быть получен, если данную недвижимость сдать в аренду. Тогда задаются ставкой чистых арендных платежей, характерной для данного типа недвижимости, за один кв метр в год. Затем ставку умножают на площадь в кв метрах.

Этап 3. Методом остатка рассчитывают часть чистого дохода, относимую к машинному комплексу:

Емаш = Е – Езд,

где Е — чистый доход от функционирования всей производственно-коммерческой системы, рассчитанный на этапе 1.

Этап 4. Методом прямой капитализации определяют стоимость машинного комплекса:

S маш = Е маш / F

F – функция взноса на амортизацию, определяемая по таблице «6 функций денежной единицы»

Этап 5. Если нужно определить стоимость отдельной единицы оборудования в составе машинного комплекса, то делают это

с помощью долевого коэффициента.

Метод равноэффективного функционального аналога. В отличие от остальных вышеприведенных методов доходного подхода данный метод позволяет оценить стоимость объекта,не прибегая к расчету чистого дохода. Таким образом, становится возможной оценка тогда, когда с помощью объекта выполняются промежуточные работы (операции), цены на которые отсутствуют. Данный метод предполагает подбор функционального аналога (базисного объекта), который может выполнять одинаковые с оцениваемым объектом функции (операции, работы),но может отличаться от него по конструкции, производительности, сроку службы, качеству продукции и другим показателям. Все эти различия в конечном счете выражаются потом в различии результатов и затрат. Известна также стоимость (цена) базисного аналога на дату оценки.

Для базисного аналога запишем формулу прямой капитализации:

Sб = Е – Е зд / К + r,

где Е — годовой чистый доход системы, включающей базисный объект;

Е зд. — годовой чистый доход от здания, занимаемого базисным объектом;

К — коэффициент амортизации базисного объекта, рассчитываемый по формуле третьей функции денежной единицы

«фактор фонда возмещения»;

r — ставка дисконта.

Преимущество метода - он позволяет обойтись без расчета выручки от реализации продукции, что очень важно, если машинный комплекс производит промежуточную продукцию / работы, цены на которые не установлены.