Вопрос 84. Понятие, цели и принципы оценки земельных участков

Земельный участок -часть поверхности, которая имеет фиксированную границу, площадь, местоположение, правовой режим, отражаемые в государственном земельном кадастре и государственных документах регистрационных прав на землю

Рыночная стоимость земельного участка- наиболее вероятная цена, по которой земельный участок может быть реализован на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величину цены не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства.

Экономическая оценка земельного участка - деятельность по сбору и анализу данных, необходимых для определения стоимости земель различного целевого назначения на основе действующего законодательства.

Выделяют 4 основные цели оценки:

1.Удовлетворение потребностей развивающегося рынка земли

2.Создание базы для налогообложения

3.Реальное отражение стоимости земли в бухгалтерском учёте предприятия

4.Составление государственного земельного кадастра, а также реальное стоимостное отражение земли в статистике национального богатства.

Основные принципы оценки:

1)с позиции потенциального собственника (полезность, замещение, ожидание)

Принцип полезности:: чем больше земельный участок удовлетворяет потребность собственника, тем выше его полезность и стоимость.

Принцип замещения: стоимость земельного участка зависит от того, имеются ли на рынке аналогичные участки или способные его заменить.

Принцип ожидания: определяется тем, какой доход или удобство от использования земельного участка, включая выручку от последующей продажи, ожидает получить потенциальный покупатель

2)обусловленные процессом эксплуатации (остаточная продуктивность, предельная производительность, сбалансированность, разделение)

Принцип остаточной продуктивности основан га том, что к земельному участку должен быть приложен труд, капитал и предпринимательские способности, поэтому из получаемых доходов сначала оплачиваются расходы на вышеуказанные факторы, после чего оставшиеся доходы, приходящиеся на землю.

Принцип предельной производительности говорит, что добавление факторов производства или улучшений к земельному участку эффективны до тех пор, когда чистая отдача увеличивается быстрее затрат

Принцип сбалансированности предполагает, что все факторы, влияющие на доходность земельного участка, сбалансированы между собой таким образом, что достигается максимальная стоимость земли.

Принцип разделения элементов недвижимого имущества и прав на них означает, что физические единого объекта недвижимости можно разделить и объединить таким образом, чтобы достигнуть максимальной стоимости объекта. Что касается разделения физических элементов единого объекта, то имеются следующие элементы: воздушное пространство, почвенный слой земли, подземные пространства и недра, водные ресурсы и прибрежные полосы, деление земельного массива на отдельные участки

Разделение по видам имущественных прав: ипотека, внесение в уставный капиталы других предприятий, эмиссионное обеспечение для выпуска акций, разделение по времени владения и пользования(краткосрочная и долгосрочная аренда, бессрочное пользование, пожизненное, наследуемое владение, право хозяйственного ведения и управления)

3)обусловленные действием рыночной среды (спрос и предложение, конкуренция, соответствие, изменение внешней среды).

Принцип спроса и предложения выражает взаимосвязь между социально-экономическим развитием и ограниченностью предложения земли. Спрос на землю формируют следующие факторы:

• Экономические (инфраструктура, занятость, доходы населения, развитие производства, цены на товары и услуги)
• Демографические (плотность населения, миграция, возраст, профессиональный состав)
• Природно- климатический (почва, климат, рельеф)
• Административные (место расположения участка, развитость земельного рынка, возможность получения кредита, налоги на земельный участок)

Принцип конкуренции означает, что цены на земельные участки устанавливаются путём соперничества субъектов рынка, стремящихся к получению максимальной прибыли. Так высокая прибыль стимулирует привлечение капитала на земельный рынок, что усиливает конкуренцию.

Принцип соответствия показывает, в какой степени архитектурный стиль и уровень удобства и услуги, предлагаемые единым объектом, отвечают потребностям и ожиданиям рынка.

Принцип изменения внешней среды предполагает учёт при оценке земельных участков возможных изменений: экономических, социальных, юридических условий, при которых используется земля, а также учёт внешнего окружения.

Влияние вышеуказанных принципов обобщает принцип эффективного использования. Он означает, что из возможных вариантов использования участка выбирается тот, который отражает функциональные возможности единого объекта недвижимости. В результате рыночная стоимость зависит от альтернативных вариантов использования, а не только от текущего землепользования. На основе этого принципа определяется вариант использования, приносящий максимальный доход, независимо от того, застоен земельный участок или нет. Для определения наиболее эффективного использования оценивается 2 этапа

1.рассматривается незастроенный участок

2. рассматривается участок с существующими улучшениями

Если участок не застроен, то рассматривается, какой объект необходимо построить с цель. Получения дохода.

Если на земельном участке уже имеется застройка, то она может использоваться неэффективно. Существующее использование будет продолжаться до тех пор, пока стоимость земли при её эффективном использовании не превысит общую стоимость земли и построек на участке при текущем использовании.