Принципы, связанные с рыночной средой

Принцип зависимости состоит в зависимости стоимости объекта от факторов внешней среды. Внешняя среда подразделяется на среду прямого воздействия и среду косвенного воздействия.
Среда прямого воздействия включает факторы, которые непосредственно влияют на объект и испытывают на себе влияние объекта. Среда косвенного воздействия включает факторы, которые могут не оказывать прямого незамедлительного воздействия на объект, но тем не менее влияют на его стоимость. Согласно принципа зависимости, оцениваемый объект также оказывает воздействие на стоимость связанных с ним объектов.

Принцип соответствия заключается в том, что объект имеет наибольшую стоимость в случае его соответствия рыночным, строительным, экологическим и прочим существующим стандартам, нормам и традициям. Невыполнение (не полное выполнение) принципа соответствия ведет к уменьшению стоимости оцениваемого объекта.

Принцип предложения и спроса. Предложение - количество объектов на рынке, предлагаемых по определенным ценам.

Спрос - реальная потребность в объектах, сложившаяся на рынке.

Сущность принципа предложения и спроса заключается в необходимости:

• определения взаимосвязи между предложением и спросом;
• выявления факторов, влияющих на цену купли-продажи помимо предложения и спроса (искусство торгов, схемы финансирования и проч.).

Принцип конкуренции. Конкуренция - стремление к достижению той же цели, что и другие. Конкуренция побуждает капитал двигаться в те сферы его применения, где доходы наибольшие. Обострение конкуренции в этом месте приводит к росту предложения и, таким образом, к удовлетворению возросшего спроса, т.е. доходность инвестиций выравнивается.

Принцип конкуренции заключается в том, что:

• конкуренция выравнивает доходность инвестиций;
• при отсутствии конкуренции на рынке определенного типа объектов собственности рыночная стоимость объекта оценки - конкретного объекта собственности - не может быть определена, поскольку она складывается только на конкурентном рынке.

Принцип изменения стоимости предполагает, что стоимость объекта постоянно изменяется из-за изменения внутренних факторов, связанных с состоянием объекта, и факторов внешней среды. Поэтому стоимость привязана к конкретной дате оценки.

По прошествии времени стоимость может изменяться, что приводит к необходимости повторной оценки (актуализации оценки на новую дату оценки).

Принцип наилучшего и наиболее эффективного использования состоит в том, что из всех возможных вариантов эксплуатации объекта выбирается тот, который обеспечивает наиболее эффективное использование его функциональных возможностей и, тем самым, приносит наибольшую стоимость.

Наилучшее и наиболее эффективное использование - это использование объекта, которое:

• юридически разрешено;
• технически возможно;
• экономически целесообразно;
• дает наибольшую стоимость оцениваемого объекта.

69. Понятие недвижимости. Основные этапы оценки недвижимости. Недвижимое имущество -это физические объекты с фиксированным местоположением в пространстве и все, что неотъемлимо с ним связано как под поверхностью, так и над поверхностью земли или все, что является обслуживающим предметом, а также прав, интересы и выгоды, обусловленные владением объектами. Под физическими объектами понимается нерасторжимо связанные между собой земельные участки и расположенные на них строения.

Под объектом недвижимости понимается: 1. предприятие в целом как имущественный комплекс;2.земельный участок, неотъемлимой частью которого могут быть:здания(сооружения)/группа зданий;обособленные водные объекты, многолетние насаждения;инженерные сооружения и сети, осуществляющие подключение земельного участка и и находящихся на нем зданий(сооружений) к объектам инфраструктуры квартала или города. Сюда же относятся доли собственности в объектахинженерной инфраструктуры, находящихся в совместной эксплуатации собственников недвижимости квартала или города;стационарные сооружения благоустройства территории участка; эл-ты хозяйственного, транспортного и инженерного обеспечения относящиеся, но расположенные вне границ земельн. уч-ка;др. об-ты.

Свойства недвижимости: 1. Длительный срок производства 2. Привязка к конкретному местоположению 3. Длительный срок службы 4. Экономическая ценность 5. Конкретное функциональное назначение 6. Низкая ликвидность 7.об-т долгосрочного инвестирования 8. Некоторые виды недвижимости могут переходить в движимое имущество. 9.оборудование, размещенное в зданиях и сооружениях относится к движимому имуществу, но при оценке недвижимости также подлежит детальному описанию и оц-ке.

Рынок недвижимости – это механизм, обеспечивающий взаимодействие физических или юридических лиц с целью обмена имеющихся прав на недвижимость на деньги либо другие активы. Рынок недвижимости является составной частью рынка инвестиций и представляет его реальный сектор, функционирующий параллельно с сектором финансовых инвестиций.

Рынок недвижимости относится к рынку несовершенной конкуренции. Классификация:1. От набора передаваемых прав(рынок купли-продажи, рынок аренды) 2. От типа недвижимости(рынок с/х, рынок некоммерческой недвижимости) 3. По степени готовности(рынок готовых об-тов, рынок об-тов, требующие реконструкции и ремонта, рынок незавершенного строительства)4. По составу участников(первичный и вторичный). Стадии рынка недвижимости: 1 2 3, где 1-расширение (строительство отдельных домов, строительство многоэтажных домов, сокращение), 2-сохранение рецессии, 3 депрессия

Рынок недвижимости имеет сложную структуру. Выделяют: 1. По типу недвижимости(жилая, офисная, индустриальная, складская, многофункциональная). Оценка ст-ти такого типа недвижимости может быть осуществима с т.з. ее коммерческого потенциала. 2. По различным регионам(регионы со стабильно высокой занятостью, регионы с вновь возникшей высокой занятостью, регионы с циклической занятостью, с традиционно низкой занятостью, с вновь возникшей низкой занятостью). 3. По инструментам инвестирования в недвижимость(рынок прав преимущественной аренды, рынок смешанных долговых обязательств, рынок ипотеки, собственного капитала, заемного капитала, опционов.) Оценщику также необходима классификация об-тов по степени готовности: готовые об-ты, об-ты требующие реконструкции или капитального ремонта, незавершенные об-ты. Поскольку об-ты недвижимости находятся под влиянием разнообразных условий и их сочетания, то необходима группировка, т.е. классификация.

Т.к. объектом недвижимости может считаться товар, который неразрывно связан с земельным участком, на котором он располагается. Любое его перемещение обязательно повлечет за собой разрушение и утрату рыночной стоимости. Данная классификация удобна для проведения оценки недвижимости с учетом главных особенностей, свойственных каждой группе: нюансов товарооборота, масштабов и структуры рынков и т.п. Объекты недвижимости могут подразделяться по:1. Функциональному назначению: земельные участки, предназначенные для застройки; природные комплексы (для эксплуатации);постройки(комнаты и квартиры; здания и помещения под магазины и офисы; частные жилые дома, дачи, коттеджи в пригороде (с земельными участками);производственные помещения, склады; прочие) 2. По происхождению: земельные массивы; отдел ьные земельные участки; комплексы зданий и сооружений; жилые многоквартирные дома; жилые одноквартирные дома (особняки, коттеджи); подъезд (секция); этаж в подъезде; квартира; комната; летняя дача; комплекс административных зданий; здание; помещение или части зданий (секции, этажи).3. Готовность к эксплуатации: готовые объекты; объекты, требующие капитального ремонта или реконструкции; объекты, требующие завершения строительства.

Существуют и другие подходы к классификации. Вариант классификации, указанный в новом стандарте Российского общества оценщиков для оценки недвижимости, учитывает условия, которые необходимы для проведения операций с недвижимостью. С целью оценки стоимости объекты, а именно: земельные участки, здания, сооружения можно поделить на две категории: неспециализированная недвижимость и специализированная недвижимость. Специализированной недвижимостью считаются такие объекты, которые по причине специфики их использования крайне редко оказываются в продаже на открытом рынке для дальнейшего их профильного использования. Определяется особенностями ее конструкции, местом расположения, специализацией, размерами или сочетанием перечисленных факторов. Недвижимость, на которую существует постоянный спрос на открытом рынке, считается неспециализированной. Такая недвижимость свободно покупается, продается, сдается в аренду. Ее используют как в прямых целях, так и как объект инвестирования, развития, вложения средств.

Рынок недвижимости на Западе уже давно сформирован, а принятая там классификация объектов, используется долгое время в неизменном виде и существенно отличается от российской. Согласно этой классификации, существуют три категории объестов (A,B,C).
Первая категория, А, объединяет те объекты недвижимости, которые необходимы владельцу для ведения бизнеса. Она делится на: 1.специализированная - такая недвижимость продается вместе со всем бизнесом. Это могут быть корпуса заводов, специальные складские помещения.2.здания без привязки к конкретному виду бизнеса(офисы, склады). Недвижимость категории В, используется как объект для инвестиций. Ее приобретают для того, что бы получать доход от сдачи в аренду для получения прибыли на вложенный капитал. К недвижимости категории С могут относиться любые объекты – здания, сооружения, земельные участки. Главный признак этой категории – это избыточность недвижимости, т.е. это объекты, не нужные для использования в бизнесе в текущий пероид времени.

Недвижимое имущество является объектом различных сделок, что порождает потребность в оценке его стоимости. Стоимость недвижимости имеет 2 формы проявления - потребительская и меновая. Потребительская обусловлена совокупностью естественных и общественных св-в и процессов об-та недвижимости с т.з. конкретного пользователя. Плодородие и местоположение земельного участка, количественные и качественные характеристики зданий и сооружений, их уникальность и долговечность, вкусы и предпочтения собственника и многие другие факторы, формирующие потребительскую ст-ть. Меновая возникает в процессе обмена об-тов недвижимости(эквивалент измерения-деньги).Форма проявления меновой ст-ти – цена, которая отражает суммарное действие всех рыночных факторов: полезность (форма выражения потребительской стоимости); затраты (выражение в денежной форме расходы на создание или реконструкцию об-та недвижимости); местоположение (определяет величину эксплуатационных затрат, особенно транспортных; эл-т технологии;эл-т удобства для покупателя); спрос и предложение( при снижении спроса вероятная цена продажи об-та может упасть ниже издержек); нахождение в гражданском обороте (разрешенная возможность передачи прав собственности на об-т недвижимости.).

Виды ст-ти недвижимости: 1. Рыночная -вероятная цена, по которой об-т оц-ки м.б. отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции 2. Инвестиционная -ст-ть об-та оц-ки, определяемая исходя из его доходности для конкретного лица при заданных инвестиционных целях. Основан на субъективной оц-ке издержек и дохода инвестора от использования об-та. 3. Ликвидационная – ст-ть об-та в случае, если он должен быть продан в срок меньше обычного срока экспозиции аналогичного об-та.4. кадастровая

Факторы, вляющие на ст-ть недвижимости: 1) региональные -носят общий характер несвязанный с об-том недвижимости, но влияющий на рынок недвижимости в целом(социальные, экономич, политич, фзическике) 2 ) местные –локальные факторы в масштабе города или района 3) факторы непосредственного окружения –физические характеристики об-та.

Процесс оц-ки недвижимости вкл след этапы: 1. Определение задачи оц-ки(цель оц-ки, вид определяемой ст-ти, установление оцениваемых имущественных прав, дата оц-ки) 2. Составление плана и договора на проведение оц-ки (график работ по оц-ке, источник нфо, выбор метожов оц-ки, затраты на прочедение оц-ки, денежное вознаграждение за проведение оц-ки, составление договора на оц-ку) 3. Сбор и анализ информации(осмотр об-та и прилегающей территории, юридическое описание об-та недвижимости, физические характеристики и местоположение, экономическая инфо, проверка достоверности собранной инфо, анализ и обработка инфо) 4. Анализ лучшего и наиболее эффективного использования:а)анализ земельного участка как условно свободного=>правовая обоснованность выбранного варианта, т.е. физическая осуществимость, финансовая целесообразность, наивысшая ст-ть недвижимости б)анализ земельного участка с улучшениями=>аналогично А 5. Расчет оценочной ст-ти об-та недвижимости на основании трех походов: доходного, сравнительного, затратного 6. Согласование полученных результатов и выведение итоговой величины ст-ти об-та недвижимости(проверка полученных данных o величине ст-ти, допущения и ограничивающие усл-я, обусловленные полнотой и достоверностью использованной инфо, выведение итоговой величины ст-ти) 7. Составление отчета об оц-ке.

К 69 ВОПРОСУ: ТАБЛИЦА КЛАССИФИКАЦИИ НЕДВИЖИМОСТИ(МОЖЕТ КОМУ-ТО ЛЕГЧЕ УЧИТЬ БУДЕТ);

В 69 ВОПРОСЕ КРАСНЫМ Я ВЫДЕЛИЛА ТО, ЧТО ДАВАЛА АННА ЮРЬЕВНА, ЗЕЛЕНЫМ ТО, ЧТО ДАЕТСЯ В УЧЕБНИКАХ. КТО И ЧТО БУДЕТ УЧИТЬ – РЕШАЙТЕ САМИ! И ЕЩЕ: ПО РЫНКУ НЕДВИЖИМОСТИ Я ВЫДЕЛИЛА ОСНОВНОЕ, НО ЕЩЕ ЕСТЬ – цели анализа рынка недвижимости, факторы спроса и предложения на рынке недвижимости, связь рынка недвижимости с рынком капитала и т.п., чему посвящены ЦЕЛЫЕ ГЛАВЫ!!! СЮДА БЫ НЕ ВЛЕЗЛО ТОЧНО. КОМУ НУЖНО - МОЖЕТЕ ПОЧИТАТЬ, Я ПОЗЖЕ СКИНУ УЧЕБНИК ГРЯЗНОВОЙ НА ПОЧТУ.

70. Общая классификация подходов и методов оценки недвижимости. Существует несколько десятков методик оценки ст-ти об-та, обычно группируемых в рамках доходного, сравнительного и затратного подходов.

Доходный подход рассматривает ст-ть об-тов как совокупность будущих доходов от его использования, приведенную к настоящему времени с учетом всех рисков, характерных для данного об-та. Используется при опеделении инвестиционной ст-ти (поскольку инвестор не заплатит за объект большую сумму, чем текущая ст-ть будущих доходов от этого об-та) и рыночной ст-ти. Основной предпосылкой расчета стоимости таким подходом является сдача в аренду объекта недвижимости. Для преобразования будущих доходов от недвижимости в текущую стоимость осуществляется капитализация дохода. Капитализация дохода - это процесс, определяющий взаимосвязь будущего дохода и текущей стоимости объекта. С помощью этого подхода возможна и целесообразна оценка тех об-тов, которые используются или могут использоваться в интересах извлечения дохода (недвижимость, акции, облигации, векселя, нематериальные активы и т.п.).Основные принципы оценки доходного актива — принцип ожидания и принцип замещения. Пр. ож-я: чем выше доходный потенциал оцениваемого об-та, тем выше его стоимость. В соответствии с пр. зам-я максимальная стоимость об-та не должна превышать наименьшей цены, по которой может быть приобретен другой аналогичный об-т с эквивалентной доходностью. Базовая формула доходного подхода: V=I/R, где V - стоимость недвижимости,I - ожидаемый доход от оцениваемой недвижимости. Под доходом обычно подразумевается чистый операционный доход, который способна приносить недвижимость за период, R - норма дохода или прибыли - это коэффициент или ставка капитализации.

В рамках доходного подхода различают метод прямой капитализации и метод дисконтирования денежных потоков. В основе этих методов лежит предпосылка, что ст-ть недвижимости обусловлена способностью оцениваемого об-та генерировать потоки в будущем. В обоих методах происходит преобразование будущих доходов от об-та недвижимости в его ст-ть с учетом ур-ня риска, характерного для данного об-та. Различаются эти методы лишь способом преобразования потоков дохода.

Этапы доходного подхода:1. Расчет суммы всех возможных поступлений от объекта оценки.2. Расчет действительного валового дохода.3. Расчет расходов, связанных с объектом оценки:условно-постоянные; условно-переменные (эксплуатационные); резервы.4. Определение величины чистого операционного дохода.5. Преобразование ожидаемых доходов в текущую стоимость.

Сранительный подход базируется на инфо o недавних сделках с аналогичными об-ми на рынке недвижимости и сравнении об-та оценки с аналогами. При этом об-т оц-ки:1. Не должен иметь каких-л уникальных характеристик;2. Об. Оц-ки должен иметь достаточное кол-во аналогов. Подход основан на принципе замещения: рынок является открытым и конкурентным, на нем взаимодействует достаточное кол-во продавцов и покупателей с типичной мотивацией, экономически рационально и в собственных интересах, а также на принципах сбалансированности, спроса и предложения.

Оценка проводится в 3 этапа: 1.выбор аналогов-поиск об-тов недвижимости сходных с об-том оц-ки и выставлен на продажу в относительно недавнее время. Критерии: срок окупаемости, недавность сделки, срок экспозиции, инвестиционная мотивация, условия и время продажи, местоположение, физические характеристики.2.внесение поправок-все необходимые данные об об-те оц-ки и выбранных анологов заносятся в расчетную таблицу, после чего выявляются различия и вносятся поправки, учитывая эти различия. Корректировки вносятся только в цены, позволяя привести ст-ть об. К такой ст-ти, какой бы он обладал, имея такие же характеристики как об-та аналога.3.согласование рез-тов-согласование скорректированных ст-тей аналогов путем расчета средне-арифм. Или средне-взвешенной вел-ны. Средне-арифм-если кол-во вносимых поравок минимально, иначе применяется средне-взвешенная(аналог с наименьшим кол-вом поправок).

В процессе расчета вносятся % поправки, а затем стоимостные. Выделяют 3 метода внесения поправок: метод парных продаж(данные o 2-х об-тах, являющиеся точной копией друг друга, за исключением только одного параметра; предполагается, что об-т имеет разницу в цене, объясняющую этим параметром.), экспертный метод(основан на субъективном мнении оценщика) и стоимостной(основан на выявлении зависимости между ценой об-та и каким-л параметром).

Затратный подход определение рыночной ст-ти об-та, исходя из величины затрат, необходимых для его воссоздания в условиях, сложившихся на дату оц-ки с учетом корректировок на уровень износа. Необходимое условие для использования затратного подхода- достатоно детальная оценка затра на строительство идентичного(аналогичного об-та) с последующим учетом износа оцениваемого об-та. В основе этого подхода лежит принцип замещения. Осн. этапы:1. Оценка восстановительной ст-ти оцениваемого здания;2. Оценка величины предпринимательской прибыли; 3.расчет выявленных видов износа; 4.оценка рыночной ст-ти земельного участка; 5. Расчет итоговой ст-ти об-та оценки путем корректировки восстановительной ст-ти на износ с последующим увеличением полученной величины на ст-ть земельного участка.

Применение затратного подхода предпочтительно:1.когда оцениваются новые недавно построенные об-ты;2. когда необходим анализ наилучшего и наиболее эффективного использования;3. когда необходимо технико-экономическое обоснование нового строительства

4.для оценки об-тов незавершенного строительства;5.для оц-ки в целях выделения об-тов налогообложения(здание, зем участок);6. для оц-ки в целях страхования;7. для переоц-ки основных фондов предприятий;8. недостаток информации для использования других подходов к оценке.

71. Ставка дисконтирования и методы ее расчета В основе доходного подхода лежит принцип ожидания, который утверждает, что стоимость объекта оценки определяется величиной будущих выгод ее владельца. Оценка доходным подходом предполагает, что потенциальные покупатели рассматривают приносящий доход объект оценки с точки зрения инвестиционной привлекательности, то есть как объект вложения с целью получения в будущем соответствующего дохода. Доходный подход включает два метода: метод прямой капитализации и метод дисконтированных денежных потоков. Различаются эти методы способом преобразования потоков дохода.

При использовании метода капитализации доходов в стоимость не движимости преобразуется доход за один временной период в том случае, если доходы от объекта стабильны или меняются с постоянным темпом прироста. При использовании метода дисконтированных денежных потоков доход от предполагаемого использования недвижимости рассчитывается на несколько прогнозных лет и учитывается выручка от перепродажи объекта недвижимости в конце прогнозного периода. Данный метод при меняется, когда доходы меняются от периода к периоду, т.е. они не стабильны и используется дисконтирование денежного потока.

Метод дисконтированных денежных потоков наиболее универсальный метод, позволяющий определить настоящую стоимость буду щих денежных потоков. Денежные потоки могут произвольно изменять ся, неравномерно поступать и отличаться высоким уровнем риска. Это связано со спецификой такого понятия, как недвижимое имущество. Недвижимое имущество приобретается инвестором в основном изза опре деленных выгод в будущем. Инвестор рассматривает объект недвижимости в виде набора будущих преимуществ и оценивает его привлекательность с позиций того, как денежное выражение этих будущих преимуществ соотносится с ценой, по которой объект может быть приобретен.

Ставка дисконтирования (норма прибыли, норма отдачи)–это процентная ставка, используемая для пересчета будущих доходов в текущую стоимость, отражает взаимосвязь риск – доход, а также различные виды риска, присущие этой недвижимости. Коэффициент капитализации – это ставка, применяемая для приведения потока доходов к единой сумме стоимости (в математическом понятии). С экономической точки зрения, коэффициент капитализации отражает норму доходности инвестора.Ставка дисконтирования для объекта недвижимости должна прямо или косвенно учитывать следующие факторы: компенсацию за безрисковые, ликвидные инвестиции;компенсацию за риск;компенсацию за низкую ликвидность;компенсацию за инвестиционный менеджмент. Денежные потоки и ставка дисконтирования должны соответствовать друг другу и одинаково исчисляться. Результаты расчета текущей стоимости будущих денежных потоков в номинальном и реальном исчислениях одинаковы. Рассчитать ставку дисконтирования можно разными методами.

Метод кумулятивного построения используется для расчета ставки дохода на капитал. Ставка дохода на капитал разбивается на несколько составляющих. В качестве базовой принимается безрисковая ставка дохода, и к ней последовательно прибавляются поправки на раз личные виды риска, связанные с особенностями оцениваемой недвижи мости: премия за риск, премия за низкую ликвидность, премия за инвестиционный менеджмент и др.: r =Rбр+ Rио+Rнл+Rим, где: r – ставка дисконтирования; Rбр-безрисковая ставка(государственные ценные бумаги); Rио+Rнл+Rим- премии за риск (Rио- премия инвестирования в данный об-т;Rнл- премия за низкую ликвидность;Rим-премия за инвестиционный менеджмент).Безрисковая ставка компенсирует стоимость денег во времени при практически нулевом уровне риска. В качестве возможных безрисковых ставок в пределах РФ принято рассматривать следующие инструменты: Депозиты Сбербанка РФ и других надежных российских банков; Государственные облигации РФ; Ставки по межбанковским кредитам РФ; Ставка рефинансирования ЦБ РФ; Западные финансовые инструменты (государственные облига ции развитых стран).

Премия за риск вложения в недвижимость учитывает возможность случайной потери потребительской стоимости объекта, и может быть принята в размере страховых отчислений в страховых компаниях высшей категории надежности. Премия за низкую ликвидность учитывает невозможность немедленного возврата вложенных в объект недвижимости инвестиций. Премия за инвестиционный менеджмент. Чем более рискованны и сложны инвестиции, тем более компетентного управления они требуют, тем выше премия за инвестиционный менеджмент. Путем суммирования указанных составляющих (безрисковой ставки дохода, премий за низкую ликвидность, инвестиционный менеджмент и специальный риск присущий объекту недвижимости) получают величину ставки дохода на капитал.

Метод выделения (см. метод капитализации дохода). Ставка дис контирования, как ставка сложного процента, рассчитывается на основе данных о совершенных сделках с аналогичными объектами на рынке недвижимости. Механизм расчета заключается в реконструкции предпо ложений о величине будущих доходов и последующем сопоставлении будущих денежных потоков с начальными инвестициями (ценой покуп ки). При этом расчет будет варьировать в зависимости от объема исход ной информации и размера оцениваемых прав. Ставка дисконтирования прямо из данных о продаже выделена быть не может, так как ее нельзя рассчитать без выявления ожиданий покупателя относительно будущих денежных потоков. Расчет ставки дисконтирования по методу выделения осуществля:1. моделируются потоки доходов и расходов для каждого объекта аналога в течение определенного периода времени по сценарию наилучшего и наиболее эффективного использования; 2. рассчитывается ставка доходности инвестиций по объекту; 3. полученные результаты обрабатываются любым приемлемым статистическим или экспертным способом с целью приведения характе ристик анализа к оцениваемому объекту. Т.о. метод выделения основан на выделении нормы прибыли вложений в недвижимость из анализа достоверной информации по совершенным на рынке сделкам. Он рассматривает цену продажи и реальные ожидания инвестора с учетом привлечения кредита, Поскольку получение достоверной информации о реальных ожиданиях инвестора по большому количеству реальных сделок невозможно, и финансирование проекта за счет заемных средств также для российских условий является нетипичным, следовательно, метод выделения сложно реализовать на практике.

Метод мониторинга основан на регулярном мониторинге рынка, отслеживании по данным сделок основных экономических показателей инвестиций в недвижимость. Российские оценщики ставку дисконта чаще всего рассчитывают методом кумулятивного построения. Расчет стоимости объекта недвижимости методом ДДП производится по формуле: PV= ∑=Ct/(1+i) +R/(1+i)

где РV -текущая стоимость; С _t – денежный поток периода t; i – ставка дисконтирования денежного потока периода t; R – стоимость реверсии (остаточная стоимость объекта при прекращении поступлений потока доходов).

Стоимость реверсии, должна быть продисконтирована (по фактору последнего прогнозного года) и прибавлена к сумме текущих стоимостей денежных потоков. Таким образом, стоимость объекта недвижимости равна сумме те кущей стоимости прогнозируемых денежных потоков и текущей стоимости остаточной стоимости (реверсии).

72. Экономическое содержание затратного подхода к оценке стоимости недвижимости

Затратный подход к оценке недвижимости определяет ее стоимость как сумму остаточной стоимости зданий и земельного участка. Подобно доходному и сравнительному подходам затратный основывается на сравнительном анализе, который в данном случае позволяет определять затраты, необходимые для воссоздания объекта недвижимости, представляющего точную копию оцениваемого объекта или замещающего его по назначению. Рассчитанные затраты корректируют на фактический срок эксплуатации, состояние и полезность оцениваемого объекта. При оценке недвижимости затратным подходом оценщик учитывает влияние варианта оптимальной полезности объекта на итоговую стоимость. В зависимости от способа воспроизведения зданий и сооружений различают их восстановительную ст-ть или ВС (денежное выражение издержек воспроизведения точной копии оцениваемых улучшений на участке земли в текущих ценах с использованием тех же материалов, строительных стандартов, проектных решений и сохр. всех имеющихся элеметов неэффективности) и ст-ть замещения (выражает в денежной форме издержки воспроизведения улучшений, имеющих ту же функциональную пригодность, что и оцениваемый об-т).Главное преимущество затратного подхода состоит в его пригодности для более или менее достоверной оценки недвижимости на малоактивных рынках. Оптимальной сферой применения затратного подхода к оценке недвижимости: 1) определение рыночной стоимости новых или относительно новых строений, имеющих незначительный износ и отвечающих наиболее эффективному использованию участка;2) определение рыночной стоимости старых объектов недвижимости при наличии надежной информации для расчета износа;3) определение рыночной стоимости строительных проектов, определение рыночной стоимости объектов специального назначения;4) определение рыночной стоимости объектов, с которыми редко заключаются рыночные сделки;5) определение рыночной стоимости объектов недвижимости, неподдающихся оценке методами доходного подхода. Затратный подход успешно применяют при технико-экономическом обосновании нового строительства, при оценке рыночной ст-ти реконструируемых об-тов и незавершенных строек. Специфической областью применения затратного подхода является оценка уникальных об-тов, особенно недоходного назначения(больниц, музеев, храмов)-для них трудно найти сопоставимые продажи. Важным и постоянно расширяющимися сферами также выступают рынок страховых услуг(страховую компанию интересует ст-ть воспроизводства той части имущества, которая может быть утрачена вследствие страхового случая) и система налогообложения недвижимости.

Оценка об-тов недвижимости затр. подходом вкл след этапы: после обследования района, участков и строений, а также сбора необходимой информации оценщик выполняет следующую процедуру оценки стоимости затратным подходом. 1. Оценка стоимости земельного участка, как незастроенного, с учетом варианта его наиболее эффективного использования. 2. Расчет прямых и косвенных затрат для строительства зданий на дату оценки. 3. Определение величины предпринимательской прибыли, соответствующей требованиям рынка. 4. Расчет полной восстановительной стоимости зданий как суммы прямых, косвенных затрат и предпринимательской прибыли. 5. Расчет общего накопленного износа здания, как суммы физического, функционального и внешнего старения. 6. Расчет остаточной стоимости зданий, как разницы между полной восстановительной стоимостью и расчетной величиной общего накопленного износа. 7. Расчет стоимости объекта недвижимости, как суммы стоимости земельного участка и остаточной стоимости строений. 8. Корректировка стоимости объекта недвижимости.

ВС оцениваемого об-та недвижимости рассчитывается в текущих ценах как нового. Выбор расчета указанных ст-тей зависит от многих факторов:цели оц-ки, кол-ва и кач-ва собранной инфо об об-те оц-ки, его физ харак-к.В зависимости oт цели оц-ки существует несколько методов определения ВС.

Метод сравнительной единицы предполагает расчет ст-ти строительства сравнительной единицы аналогичного здания. Ст-ть сравнительной ед-цы аналога должна быть скорректирована на имеющиеся различия в сравниваемых об-тах(планировка, оборудованик). Для расчета полной ст-ти скорректированная ст-ть ед-цы сравнения умножается на кол-во ед-ц сравнения(площадь, объем). Для определения величины затрат обычно используются справочные и нормативные материалы.

Метод разбивки по компонентам отличается от предыдущего тем, что ст-ть всего здания рассчитывается как сумма ст-тей его отдельных строительных компонентов – фундаментов, стен, перекрытий и т. п. Ст-ть каждого компонента получают исходя из суммы прямых и косвенных затрат, необходимых для устройства ед-цы объема по формуле:

С зд= ∑=(Vi*Ci)Кн , где Сзд- ст-ть строительства здания, Vj объем j-го компонента,Cj- ст-ть ед-цы объема, n-кол-во выделенных компонентов здания, Кн-коэф., учитывающий имеющиеся несоответствия между оцениваемым об-том и выбранным сооружением. Существует несколько вариантов испоьзования метода разбивки:субподряд(ген-подрядчик нанимает субподрядчиков для выполнения части строительных работ=рассчитываются суммарные затраты по всем субподрядчикам), разбивка по профилю работ(аналогичен предыдущему, основан на расчете затрат на наем отдельных специалистов), выделение затрат(предполагает использование разных единиц сравнения для оц-ки различных компонентов зданий, после чего эти оц-ки суммируются).

Метод количественного обследования основан на кол-нном и ст-ном расчетах затрат на монтаж отдельных компонентов, оборудования и строительства здания в целом. Необходима полная смета воссоздания оцениваемого об-та. Этот метод дает наиболее точные результаты, но является трудоемким.

Износ характеризуется уменьшением полезности об-та недвижимости, его потребительской привлекательности с т.з. потенциального инвестора и выражается в снижении со временем ст-ти под воздействием различных факторов. Износ обычно измеряют в %.В зависимости от причин, вызывающих обесценение об-та недвижимости, выделяют след виды износа: физический, функциональный и внешний. Физический и функциональный подразделяются на устранимый(физически возможно и экономически целесообразно) и неустранимый. Выявление всех возможных видов износа- накопленный износ об-та недвижимости.

Затратный подход базируется на том, что инвестор не заплатит за участок большую сумму, чем та, в которую обойдутся приобретение соответствующего участка и возведение на нем аналогичного здания. Поэтому затратный подход вкл след методы оц-ки земли.

Метод изъятия определяет рыночную ст-ть собственного земельного уч-ка как разницу между рыночной ст-тью всего об-та недвижимости, т.е. земельного участка с улучшениями и восстановительной ст-тью улучшений за вычетом их износа. Метод основывается на технике остатка для земли.

Определение затрат на освоение применяется при оценке незастроенных массивов земли и позволяет определить общую ст-ть земли при условии ее разделения на отдельные земельные участки, которые затем будут проданы. Из денежной выручки от продажи участков вычитаются все издержки на их освоение, предпринимательская прибыль, и т.о. определяется ст-ть неосвоенной земли.

Оценки городских земель по затратам на инфраструктуру и условиям типовых инвестиционных контрактов рассчитывают величину затрат на производство улучшение городских земель. К затратам на производство относят расходы на магистральные сети, головные сооружения систем водоснабжения, канализации, теплоснабжения, электроснабжения, газоснабжения и др.В условии высокой инфляции сложно рассчитать ст-ть затрат на создание и воспроизводство инфраструктуры, проще определить ст-ть замещения существующей инфраструктуре города по укрупненным показателям.

73. Роль и значение оценки бизнеса для развития экономики. Оценка стоимости предприятия (бизнеса) — это расчет и обоснование стоимости предприятия на определенную дату. Оценка стоимости бизнеса, как и любого другого объекта собственности, представляет собой целенаправленный упорядоченный процесс определения величины стоимости объекта в денежном выражении с учетом влияющих на нее факторов в конкретный момент времени в условиях конкретного рынка. Субъектом оценочной деятельности являются, с одной стороны, профессиональные оценщики, обладающие специальными знаниями и практическими навыками, с другой стороны — потребители их услуг, заказчики. В роли профессиональных оценщиков выступают юридические лица (оценочные фирмы, отделы оценки аудиторских и других компаний) и физические лица (индивидуальные предприниматели). В любом случае их деятельность регулируется Федеральным законом об оценочной деятельности в Российской Федерации. Профессиональные оценщики работают по заказам, поступающим от государственных органов, предприятий, банков, инвестиционных и страховых институтов, а также граждан.

При оценке бизнеса объектом выступает деятельность, направленная на получение прибыли и осуществляемая на основе функционирования имущественного комплекса предприятия. Предприятия (организация) является объектом гражданских прав (ст. 132 ГКРФ), вступает в хозяйственный оборот, участвует в хозяйственных операциях. В результате возникает потребность в оценке его стоимости. В состав имущественного комплекса предприятия входят все виды имущества, предназначенные для реализации его целей: для осуществления хозяйственной деятельности и получения прибыли. Имущественный комплекс включает в себя: недвижимость (земельные участки, здания, сооружения), машины, оборудование, транспортные средства, инвентарь, сырье, запасные детали, части, продукцию, а также имущественные обязательства, фирменное наименование, знаки обслуживания, товарные знаки и другие виды нематериальных активов и интеллектуальной собственности. Поэтому при оценке бизнеса оценщик оценивает предприятие в целом, определяя стоимость его собственного капитала. Учитывая методические особенности и технологии оценочных работ, различают объекты оценки: предприятие в целом (бизнес); недвижимость, машины, оборудование, транспортные средства, интеллектуальную собственность и нематериальные активы.

Большое значение имеет организационно-правовая форма существования предприятия. При оценке необходимо конкретизировать состав имущества предприятия, его права: ведь структура многих промышленных предприятий очень сложна. В структуру предприятия могут входить цеха, участки, обслуживающие хозяйства, специальные подразделения, конторские строения, средства связи и коммуникации, которые могут располагаться на разных площадях и даже в разных регионах. Объектом оценки могут быть объединения или холдинги, или финансово-промышленные группы. В этом случае в рамках одного бизнеса объединяются несколько дочерних компаний, отделений, филиалов. Для правильной оценки необходимо проследить формирование денежных потоков и направления их движения, а также права и роль каждого подразделения. При оценке бизнеса надо учитывать то, что предприятие, будучиюридическим лицом одновременно является и хозяйствующим субъектом (ст. 48 ГК), поэтому его стоимость должна учитывать наличие определенных юридических прав. Это является одной из основных особенностей бизнеса как объекта оценки. Другой немаловажной особенностью бизнеса как объекта оценки является то, что, оценивая стоимость бизнеса, мы определяем стоимость собственного капитала предприятия (организации). Дело в том, что основу любого бизнеса составляет капитал, который функционирует в рамках определенных организационных структур предприятий (организаций).

Поэтому, оценивая бизнес, мы определяем стоимость собственного капитала с учетом его организационно-правовой формы, отраслевых особенностей и нематериальных активов, включая goodwill. Например, при оценке бизнеса ОАО определяется рыночная стоимость100% пакета обыкновенных голосующих акций, составляющих капитал этого общества.

Как правило, цель оценки состоит в определении какого-либо вида оценочной стоимости, необходимой клиенту для принятия инвестиционного решения, для заключения сделки, для внесения изменений в финансовую отчетность и т.п. В проведении оценочных работ заинтересованы различные стороны, от государственных структур до частных лиц: контрольно-ревизионные органы, управленческие структуры, кредитные организации, страховые компании,

налоговые фирмы и другие организации, частные владельцы бизнеса, инвесторы и т.п.

Виды стоимости: рыночная, стоимость объекта с ограниченным рынком, ликвидационная, утилизационная, стоимость замещения, стоимость воспроизводства, стоимость объекта при существующем использовании, инвестиционная, стоимость для целей налогообложения, специальная стоимость.

74. Современные методы оценки бизнеса, особенности их реализации в России

Методы оценки подразделяются на методы доходного, сравнительного и затратного подхода. Каждый подход позволяет «уловить» определенные факторы стоимости. Так, при оценке с позиции доходного подхода, во главу угла ставится доход, как основной фактор, определяющий величину стоимости объекта. Чем больше доход, приносимый объектом оценки, тем больше величина его рыночной стоимости при прочих равных условиях. При этом имеет значение продолжительность периода получения возможного дохода, степень и вид рисков, сопровождающих данный процесс. Оценщик, внимательно изучающий соответствующую рыночную информацию, пересчитывает эти выгоды в единую сумму текущей стоимости. Доходный подход — это определение текущей стоимости будущих доходов, которые, как ожидается, принесут использование и возможная дальнейшая продажа собственности. В данном случае применяется оценочный принцип ожидания. Хотя, как правило, доходный поход является наиболее подходящей процедурой для оценки бизнеса, полезно бывает использовать

также сравнительный и затратный подходы. В некоторых случаях затратный или сравнительный подходы могут быть более точными или более эффективными. Во многих случаях каждый из трех подходов может быть использован для проверки оценки стоимости, полученной другими подходами. Сравнительный подход особенно полезен тогда, когда существует активный рынок сопоставимых объектов собственности. Точность оценки зависит от качества собранных данных, так как, применяя данный подход, оценщик должен собрать достоверную информацию

о недавних продажах сопоставимых объектов. Эти данные включают: физические характеристики, время продажи, местоположение, условия продажи и условия финансирования. Действенность такого подхода снижается в случае, если сделок было мало, если момент их совершения и момент оценки разделяет продолжительный период времени; если рынок находится в неустойчивом состоянии, так как быстрые изменения на рынке приводят к искажению показателей. Сравнительный подход основан на применении принципа замещения. Для сравнения выбираются конкурирующие с оцениваемым бизнесом объекты. Обычно между ними существуют различия, поэтому необходимо провести соответствующую корректировку данных. В основу приведения поправок положен принцип вклада.

Затратный подход наиболее применим для оценки объектов специального назначения, а также нового строительства, для определения варианта наилучшего и наиболее эффективного использования земли, а также в целях страхования. Собираемая информация обычно включает данные о ценах на землю, строительные спецификации, данные об уровне зарплаты, стоимости материалов, расходах на оборудование, о прибыли и накладных расходах строителей на местном

рынке и т.п. Необходимая информация зависит от специфики оцениваемого объекта. Данный подход сложно применять при оценке уникальных объектов, обладающих исторической ценностью, эстетическими характеристиками или устаревших объектов. Затратный подход основан на принципе замещения, принципе наилучшего и наиболее эффективного использования, сбалансированности, экономической величины и экономического разделения. В целом, все три подхода связаны между собой. Каждый из них предлагает использование различных видов информации, получаемой на рынке. Например, основными для затратного подхода являются данные о текущих рыночных ценах на материалы, рабочую силу

и другие элементы затрат. Доходный подход требует использования

коэффициентов капитализации, которые также рассчитываются по данным рынкам.Каждый из трех подходов открывает перед оценщиком различную перспективу. Хотя эти подходы основываются на данных, собранных на одном и том же рынке, каждый имеет дело с различным аспектом рынка. На совершенном рынке все три подхода должны привести к одной и той же величине стоимости. Однако большинство рынков являются несовершенными, предложение и спрос не находятся в равновесии. Потенциальные пользователи могут быть неправильно

информированы, производители могут быть неэффективны. По этим, а также и по другим причинам данные подходы могут давать различные показатели стоимости. Каждый из трех рассмотренных подходов предопределяет использование при оценке внутренне присущих ему методов.

Доходный подход: метод капитализации и метод дисконтирования денежных потоков. Согласно методу капитализации дохода рыночная стоимость бизнеса определяется по формуле:

V = D/R,

где:

D — чистый доход бизнеса за год;

R — коэффициент капитализации.

Метод дисконтирования денежных потоков основан на прогнозировании потоков от данного бизнеса, которые затем дисконтируются по ставке дисконта, соответствующей требуемой инвестором ставке дохода.

Основными этапами оценки компании методом дисконтированных денежных потоков являются:

1. Сбор требуемой информации.

2. Выбор модели (типа) денежного потока. Денежный поток- разница между притоком и оттоком денежных средств за определенный период.Различают следующие основные виды денежного потока:

-. Номинальный или реальный.

-. Приносимый собственным капиталом, приносимый всем инвестированным капиталом.

3. Определение длительности прогнозного периода и его единицы

измерения.

4. Проведение ретроспективного анализа валовой выручки от реализации и ее прогноз. При построении прогноза анализируются текущие производственные мощности, проводится анализ их загруженности и, исходя из представленной информации о планируемых капитальных вложениях, строится прогноз физического объема продукции.

5. Проведение ретроспективного анализа и подготовка прогноза

расходов. Прогнозирование расходов от реализации также может осуществляться двумя способами:

􀀈 укрупненным подходом;

􀀈 детальным подходом.

Укрупненный подход подразумевает построение прогноза себестоимости путем использования информации о доле переменных затрат в выручке компании и условно фиксированной величины постоянных затрат. Рост переменных затрат прогнозируется пропорционально росту выручки. Рост постоянных затрат возможен в том случае, когда планируется резкое увеличение объема реализации в натуральном выражении и, как следствие, рост затрат на рекламу,аренду и т.п. Детальный подход подразумевает определение себестоимости произведенной и реализованной продукции по элементам затрат.Также во внимание принимаются варианты условий поставок продукции и услуг.

6. Проведение анализа и подготовка прогноза инвестиций.

7. Расчет величины денежного потока для каждого года.

8. Определение ставки дисконтирования. Равна сумме факторов:

1) Безрисковая ставка.

2) Фактор ключевой фигуры в руководстве, качество руководства

компании.

3) Фактор размера компании.

4) Фактор финансовой структуры (источники финансирования

компании).

5) Фактор товарной, территориальной и производственной диверсификации.

6) Фактор диверсификации потребителей (клиентура).

7) Фактор качества прибыли, рентабельность и прогнозируемость.

8) Прочие риски (особенные, отраслевые)

9. Расчет величины стоимости компании в постпрогнозный период.

10. Расчет текущей стоимости будущих денежных потоков и стоимости компании в постпрогнозный период, а также их суммарного значения;

11. Внесение итоговых поправок.

12. Согласование полученных результатов.

Метод капитализации дохода

Суть метода капитализации заключается в определении величины ежегодных доходов и соответствующей этим доходам ставки капитализации, на основе которой рассчитывается рыночная стоимость компании. Использование данного метода заставляет оценщика решать следующие задачи:

1. Определить продолжительность анализируемого периода.

2. Определить капитализируемую базу.

3. Определить коэффициент капитализации.

75. Сравнительный подход. Особенностью сравнительного подхода к оценке собственности

является ориентация итоговой величины стоимости, с одной стороны, на рыночные цены купли-продажи акций, принадлежащих сходным компаниям; с другой стороны, на фактически достигнутые финансовые результаты. Сравнительный подход предполагает, что ценность собственного капитала фирмы определяется той суммой, за которую она может быть продана при наличии достаточно сформированного рынка. Сравнительный подход возможен когда:

-оценщик использует в качестве ориентира реально

сформированные рынком цены на сходные предприятия, либо их акции. Сравнительный подход базируется на принципе альтернативных инвестиций. Инвестор, вкладывая деньги в акции, покупает, прежде всего, будущий доход. Производственные, технологические и другие особенности конкретного бизнеса интересуют инвестора только с позиции перспектив получения дохода. Стремление получить максимальный доход на вложенный капитал при адекватном уровне риска и свободном размещении инвестиций обеспечивает выравнивание рыночных цен.

- цена предприятия отражает его производственные и финансовые возможности, положение на рынке, перспективы развития. Следовательно, в сходных предприятиях должно совпадать

соотношение между ценой и важнейшими финансовыми параметрами, такими как прибыль, дивидендные выплаты, объем реализации, балансовая стоимость собственного капитала. Отличительной чертой этих финансовых параметров является их определяющая роль в

формировании дохода, получаемого инвестором. Сравнительный подход обладает рядом преимуществ и недостатков, которые должен учитывать профессиональный оценщик. Основным преимуществом сравнительного подхода является то, что оценщик ориентируется на фактические цены купли-продажи сходных предприятий. В данном случае цена определяется рынком, т.к. оценщик ограничивается только корректировками, обеспечивающими сопоставимость аналога с оцениваемым объектом. При использовании других подходов оценщик определяет стоимость предприятия на основе произведенных расчетов. Сравнительный подход базируется на ретроинформации и, следовательно, отражает фактически достигнутые предприятием результаты производственно-финансовой деятельности, в то время как доходный подход ориентирован на прогнозы относительно будущих доходов. Другим достоинством сравнительного подхода является реальное отражение спроса и предложения на данный объект инвестирования, поскольку цена фактически совершенной сделки наиболее интегрально учитывает ситуацию на рынке. Вместе с тем сравнительный подход имеет ряд существенных недостатков, ограничивающих его использование в оценочной практике.

Во-первых, базой для расчета являются достигнутые в прошлом финансовые результаты. Следовательно, метод игнорирует перспективы развития предприятия в будущем.

Во-вторых, сравнительный подход возможен только при наличии самой разносторонней финансовой информации не только по оцениваемому предприятию, но и по большому числу сходных фирм, отобранных оценщиком в качестве аналогов. Получение дополнительной информации от предприятий аналогов является достаточно сложным и дорогостоящим процессом.

В-третьих, оценщик должен делать сложные корректировки, вносить поправки в итоговую величину и промежуточные расчеты, требующие серьезного обоснования.

Сравнительный подход предполагает использование трех основных методов, выбор которых зависит от целей, объекта и конкретных условий оценки.

1. Метод компании-аналога.

2. Метод сделок.

3. Метод отраслевых коэффициентов.

Метод компании<аналога, или метод рынка капитала, основан на использовании цен, сформированных открытым фондовым рынком. Базой для сравнения служит цена одной акции акционерных обществ открытого типа. Следовательно, в чистом виде данный метод

используется для оценки миноритарного пакета акций.

Метод сделок, или метод продаж, ориентирован на цены приобретения предприятия в целом либо его контрольного пакета акций. Это определяет наиболее оптимальную сферу применения данного метода — оценка 100%-го капитала, либо контрольного пакета акций.

Метод отраслевых коэффициентов, или метод отраслевых соотношений, основан на использовании рекомендуемых соотношений между ценой и определенными финансовыми параметрами. Отраслевые коэффициенты обычно рассчитываются специальными аналитическими организациями на основе длительных статистических наблюдений за соотношением между ценой собственного капитала предприятия и его важнейшими производственно-финансовыми показателями. На основе анализа накопленной информации и обобщения результатов были разработаны достаточно простые формулы определения стоимости оцениваемого предприятия. Например, цена бензозаправочной станции колеблется в диапазоне 1,2—2,0 месячной выручки от реализации. Цена предприятия розничной торговли формируется следующим образом: 0,75—1,5 величины чистого годового дохода увеличиваетсяна стоимость оборудования и запасов, которыми располагает оцениваемое предприятие.технология применения метода компании-аналога и метода сделок практически совпадает, различие заключается только в типе исходной ценовой информации: либо цена 1 акции, не дающей никаких элементов контроля, либо цена контрольного пакета, включающая премию за элементы контроля.

Метод отраслевых коэффициентов пока не получил достаточного распространения в отечественной практике, поскольку отсутствует необходимая информация, накопленная за период достаточно длительного наблюдения в условиях относительно стабильного рынка.

Суть сравнительного подхода к определению стоимости компании заключается в следующем. Выбирается предприятие, аналогичное оцениваемой фирме, которое было недавно продано. Затем рассчитывается соотношение между рыночной ценой продажи предприятия-аналога и каким-либо его финансовым показателем. Данное соотношение называется ценовым мультипликатором. Для получения рыночной стоимости собственного капитала необходимо

умножить аналогичный финансовый показатель оцениваемой компании на расчетную величину ценового мультипликатора. Например, необходимо оценить предприятие, получившее в последнем финансовом году чистую прибыль в размере 100 млн. руб.Аналитик располагает достоверной информацией о том, что недавно была продана сходная компания за 3000 млн. руб., ее чистая прибыль за аналогичный период составила 300 млн. руб.

1. Рассчитаем по компании-аналогу соотношение рыночной цены и чистой прибыли

3 000: 300 = 10.

2. Определим стоимость оцениваемой компании:

100 х 10 = 1 000 млн руб.

Однако, несмотря на кажущуюся простоту, этот метод требует высокой квалификации и профессионализма оценщика, т.к. предполагает внесение достаточно сложных корректировок для обеспечения максимальной сопоставимости оцениваемой компании с аналогами.

Основные этапы оценки предприятия методом компании-аналога:

I этап. Сбор необходимой информации.

II этап. Сопоставление списка аналогичных предприятий.

III этап. Финансовый анализ.

IV этап. Расчет ценовых мультипликаторов. Мультипликаторы представляют собой отношение цены продажи к следующим показателям:

-чистый объём продаж

-чистый доход до и после уплаты налогов

-валовый денежный поток

-чистый денежный поток

V этап. Выбор величины мультипликатора, которую целесообразно применить к оцениваемой компании.

VI этап. Определение итоговой величины стоимости методом

взвешивания промежуточных результатов.

VII этап. Внесение итоговых корректировок.

76. Основные преимущества и недостатки затратного подхода к оценке стоимости предприятия

Затратный подход в процессе оценки стоимости компании представлен двумя методами: метод стоимости чистых активов и метод ликвидационной стоимости.

Метод стоимости чистых активов основан на анализе активов компании. Использование данного метода дает лучшие результаты при оценке действующей компании, обладающей значительными

материальными и финансовыми активами. При этом в рамках Метода стоимости чистых активов, используемого при оценке бизнеса компании в процессе реструктуризации, отдельные объекты (нематериальные активы, долгосрочные финансовые вложения, здания, машины, оборудование) могут оцениваться с использованием доходного и сравнительного подхода.

Процедура оценки предусматривает следующую последовательность шагов:

-определение рыночной стоимости всех активов компании;

- определение величины обязательств компании;

- расчет разницы между рыночной стоимостью активов и обязательств.

К числу активов компании относятся следующие группы активов:

- Нематериальные активы.

- Долгосрочные финансовые вложения.

-Здания, сооружения.

- Машины оборудования.

- Запасы.

-Дебиторская задолженность.

-Прочее.

Метод ликвидационной стоимости. Расчет ликвидационной стоимости осуществляется следующим образом:

1. Анализируется ряд статистических и бухгалтерских документов, к которым относятся: бухгалтерские отчеты на конец каждого квартала, статистические отчеты, промежуточный ликвидационный баланс инвентарные карточки. На основании комплексного финансового анализа делается экспертный вывод о достаточности средств на покрытие задолженности.

2. Формируется оцениваемая масса имущества. Отдельно рассматриваются следующие группы активов:

􀀈 Наиболее ликвидные (оборотные активы).

􀀈 Менее ликвидные (необоротные активы).

3. Формируется сумма задолженности компании.

4. Разрабатывается календарный график ликвидации. При этом необходимо учитывать, что продажа различных видов активов компании (недвижимого имущества, машин и оборудования, товарно-материальных запасов) требует различных временных периодов исходя из степени ликвидности и требуемого уровня экспозиции на рынке.

5. Обосновываются размеры затрат. Выделяются: затраты, связанные с ликвидацией, и затраты, связанные с владением активы до их реализации. К числу затрат, связанных с ликвидацией, в первую очередь относятся комиссионные оценочным и юридическим фирмам, а также налоги и сборы, которые платятся при продаже. К числу затрат, связанных с владением активами до их продажи, относятся расходы на охрану объектов, управленческие расходы по поддержанию работы компании до завершения его ликвидации и т.п.

6. Оценивается реализуемое имущество. Оценка имущества, подлежащего реализации, осуществляется с помощью использования всех

7. Определяется ставка дисконтирования с учетом планируемого срока реализации. Причем ставка дисконтирования может устанавливаться для каждого вида оцениваемого актива индивидуально с

учетом ликвидности (значительны скидки на низкую ликвидность) и риска возможной «непродажи».

8. Строится график реализации имущества, на основании которого определяется совокупная выручка от реализации текущих, материальных и нематериальных активов.

9. По итогам реализации погашается накопленная сумма текущей задолженности за период ликвидации (электроэнергия, отопление и т.п.) и осуществляются выплаты по обязательствам.

При этом требования кредиторов удовлетворяются в порядке очередности, установленной статьей 64 ГК РФ, в соответствии с которой распределение имущества каждой следующей очереди осуществляется после полного распределения имущества предыдущей оче?реди.

10. Конечным действием является оценка ликвидационной стоимости, приходящейся на долю собственников (акционеров). Федеральный закон от 26.12.95 г. № 208?ФЗ «Об акционерных обществах»(с изменениями от 13.06.96 г.) предусматривает четкий порядок распределения оставшихся сумм.

Вопрос 77. Основные принципы оценки финансовых институтов.

Раскрыть содержание четырех принципов оценки применительно к финансовым институтам.

Экономике развитых стран присуща сложная и многообразная структура институтов, осуществляющих мобилизацию инвестиционных ресурсов с последующим их вложением в предпринимательскую деятельность. Эти институты, выступая финансовыми посредниками, аккумулируют отдельные сбережения домашних хозяйств и фирм в значительные массы инвестиционного капитала, который затем размещается среди потребителей.

В наиболее общем виде финансовые институты включают следующие типы:

• коммерческие банки (универсальные и специализированные),

• небанковские кредитно-финансовые институты (финансовые и страховые компании, пенсионные фонды, ломбарды, кредитные союзы и товарищества),

• инвестиционные институты (инвестиционные компании и фонды, фондовые биржи, финансовые брокеры, инвестиционные консультанты и пр.).

Общей характеристикой для всех этих групп является аккумулирование ими временно свободных денежных средств (государства, фирм, населения) с последующим вложением их в экономику. Банки (в частности) являются собирателями временно свободных денежных ресурсов для их последующего направления тем хозяйствующим субъектам, которые нуждаются в дополнительных ассигнованиях. Собранные по крупицам временно свободные денежные средства как мелкие денежные потоки превращаются банками в огромные потоки денежных ресурсов. Их концентрация, направление на удовлетворение потребностей производства и обращения сверх имеющихся в их распоряжении источников составляют важнейший атрибут их соприкосновения и взаимодействия с экономической средой. Аккумулируемые банками денежные средства, их последующее перераспределение дают возможность не только поддержать непрерывность производства и обращения продукта, но и ускорить воспроизводственный процесс в целом.

Говоря об оценке финансовых институтов, следует отметить что теоретические аспекты оценки исходят из теории стоимости, которая рассматривает категорию стоимости, ее сущность и взаимосвязи с другими экономическими категориями (ценой, ценностью, полезностью, качеством и т.д.) В настоящее время сложился такой взгляд, что стоимость в широком экономическом смысле есть денежное выражение ценности объекта и относящихся к нему прав собственности в конкретный момент времени. Таким образом, ценность или полезность — то свойство, которое определяет стоимость объекта. Это означает, что для оценки стоимости объекта необходимо в первую очередь оценить его полезность и проанализировать потребности всех контрагентов, хоть сколько-нибудь заинтересованных в результатах функционирования объекта. Принципы при оценке стоимости:

1. Принципы, связанные с представлением владельца или пользователя об имуществе: полезности – способность объекта удовлетворять потребности владельца в данном месте и в течение данного периода времени; замещения - дает возможность установить верхний предел стоимости оцениваемого имущества; ожидания – ожидает от объекта собственности получения потока доходов в будущем;

2. Принципы, связанные с эксплуатацией имущества: факторов производства - нужно знать долю (вклад) каждого фактора в формирование дохода всей системы; остаточной продуктивности - чистый доход после оплаты расходов на труд, капитал и управление; вклада - включение любого дополнительного актива в систему предприятия экономически целесообразно, если получаемый прирост стоимости предприятия больше затрат на приобретение этого актива; предельной доходности - по мере добавления ресурсов к основным факторам производства, чистая отдача имее