Право собственности граждан на земельные участки

Несмотря на провозглашение Конституцией РФ права частной собственности на землю, отечественное законодательство достаточ­но осторожно подходило к его реальному закреплению. До введения в действие Земельного кодекса 2001 г. оно допускало возможность

нахождения земельных участков на праве собственности у граждан лишь в отдельных, прямо предусмотренных им случаях. Главным образом это касалось возможностей получения земельных участков в собственность:

• под индивидуальное жилищное строительство;

• для садоводства или ведения личного подсобного и дачного хозяй­ства;

• для ведения крестьянского (фермерского) хозяйства.

Кроме того, граждане, получившие в собственность здания, со­оружения или иную недвижимость в сельских населенных пунктах и на землях сельскохозяйственного назначения (например, приобрет­шие путем покупки или наследования дом в сельской местности), были вправе приобретать в собственность земельные участки, на ко­торых расположены такие объекты. Наконец, в ходе приватизации допускалось приобретение в собственность граждан земельных уча­стков под приватизируемыми предприятиями, а также под другими объектами недвижимости, находящимися в их собственности.

В настоящее время в соответствии с п. 1 ст. 15 ЗК граждане мо­гут приобретать земельные участки по основаниям, предусмотрен­ным законом, в том числе по различным сделкам и иным основа­ниям возникновения права собственности, установленным ГК. При этом они имеют право на равный доступ к приобретению в собствен­ность земельных участков из государственных или муниципальных земель. Отказ в их предоставлении в собственность граждан не допускается, если только эти участки не изъяты из оборота, не зарезервированы для государственных или муниципальных нужд либо имеется запрет федерального закона на их приватизацию (п. 4 ст. 28 ЗК).

Если же находящийся в публичной собственности земельный участок уже используется гражданином на законном основании, он мо­жет приобрести его в собственность в упрощенном порядке (brevi manu — «короткой рукой»): арендатор земли либо собственник нахо­дящегося на ней здания, строения или сооружения имеют преимуще­ственное право покупки такого земельного участка, а последний — еще и «исключительное право» на его приватизацию (п. 1 ст. 36 ЗК); граж­дане, использующие земельный участок на ограниченном вещном праве постоянного (бессрочного) пользования или пожизненного наследуемого владения, могут приобрести его в собственность без

Раздел IV

Вещное право

Право частной собственности

Глава 20 § 1 (2)

проведения конкурса или аукциона, причем бесплатно. Приобрете­ние в собственность земельного участка гражданином, являющимся собственником находящегося на нем здания, строения или сооруже­ния, способствует соблюдению традиционного принципа superficies solo cedit («строение следует за землей»), закрепленному теперь пп. 5 п. 1 ст. 1 ЗК и содействующему улучшению правового режима недвижимостей.

По общему правилу находящиеся в публичной собственности земельные участки предоставляются в собственность граждан за плату (хотя законодательством могут предусматриваться и случаи их бес­платного предоставления в собственность) и с соблюдением установ­ленных нормативными актами предельных (максимальных и мини­мальных) размеров (ст. 33 ЗК) (хотя количество таких участков, на­ходящихся в собственности одного гражданина, формально не ограничено)¹. Порядок предоставления земельных участков в соб­ственность граждан из государственных или муниципальных земель определяется Земельным кодексом, а не законодательством о прива­тизации². Приобретение гражданами земельных участков у других частных собственников осуществляется по основаниям и в порядке, предусмотренным ГК (сделки об отчуждении, наследование и др.)! При этом правила п. 2 ст. 214 ГК и ст. 16-19 ЗК исключают возмож­ность приобретения в частную собственность граждан «бесхозяйных» земельных участков по давности владения, ибо все участки, не нахо­дящиеся в частной или муниципальной собственности, считаются объектами государственной собственности.

Права на принадлежащие гражданам земельные участки подлежат обязательной государственной регистрации (ст. 131 ГК; п. 1 и 2 ст. 25 ЗК), а сами земельные участки в качестве объектов недвижимости —

Исключение составляют земельные участки сельхозназначения, находящиеся на территории одного субъекта РФ (см. ст. 4 Закона об обороте земель сельхозназ­начения). Данным законом предусмотрены и другие особенности правового режима таких земельных участков.

² Ср. ст. 30, 32, 34 Земельногокодекса и пп. 1 п. 2 ст. 3 Федерального закона от 21 декабря 2001 г. № 178-ФЗ «О приватизации государственного и муниципального имущества», согласно которому в сферу действия данного закона включаются толь­ко случаи отчуждения в частную собственность земельных участков, на которых рас­положены принадлежащие публичным собственникам объекты недвижимости, в том числе имущественные комплексы (предприятия).

государственному кадастровому учету¹. Последний имеет не только техническое, но и юридическое значение. Хотя его данные сами по себе не имеют правоустанавливающего (правопорождающего) значе­ния, они служат основой для определения территориальных границ земельного участка (п. 1 ст. 261 ГК), а также важны для осуществле­ния собственником своих прав. Так, объектом купли-продажи и дру­гих сделок по отчуждению земельного участка в соответствии с п. 1 ст. 37 ЗК могут быть только земельные участки, прошедшие государ­ственный кадастровый учет.

По общему правилу право собственности на земельный участок распространяется на находящиеся в его границах поверхностный (по­чвенный) слой, а также замкнутые водоемы, лес и растения (п. 2 ст. 261 ГК; абз. 1 п. 2 ст. 6 ЗК). Недра составляют самостоятельный объект права собственности, не становясь автоматически объектом права собственности собственника земельного участка (и не составляя его принадлежность). Это обстоятельство позволяет использовать их для добычи полезных ископаемых, прокладки подземных сооружений и в аналогичных целях без согласия собственника земельного участка. Вместе с тем последнему предоставляется право использовать все, что находится под поверхностью его земельного участка, с соблюдением требований закона о недрах, других законов и прав других лиц (п. 3 ст. 261 ГК; п. 1 ст. 40 ЗК). Для граждан речь обычно идет о свобод­ной добыче и использовании общераспространенных полезных ис­копаемых (песка, гравия, глины и т.п.), находящихся на их участках, и о строительстве погребов, гаражей и тому подобных подземных сооружений бытового характера.

Как недвижимая вещь земельный участок может признаваться делимым, если каждая из его частей после раздела образует самосто­ятельный земельный участок, использование которого может осуще­ствляться в составе земель той же категории (абз. 2 п. 2 ст. 6 ЗК). Кро­ме того, образованные в результате раздела новые участки должны иметь площадь не ниже минимального размера, установленного в со­ответствии с правилами ст. 33 ЗК и ст. 4 Закона об обороте земель сельхозназначения. С соблюдением этих правил объектом некоторых сделок (ипотеки, аренды) может становиться и часть земельного уча-

¹ См.: Федеральный закон от 2 января 2000 г. № 28-ФЗ «О государственном зе­мельном кадастре» // СЗ РФ. 2000. № 2. Ст. 149.