Технология сделки купли-продажи жилой недвижимости

Среди многообразия предусмотренных законодательством сделок, предметом которых являются объекты недвижимости, договор купли продажи жилых помещений является наиболее распространенным.

Предметом договора купли продажи жилого помещения могут быть: жилой дом, квартира, комната, доля в праве общей собственности. При этом в договоре купли продажи жилья необходимо точно указать следующие характеристики объекта недвижимого имущества: адрес, расположение на земельном участке; назначение объекта; площадь, в том числе жилая, этажность и другие необходимые параметры, позволяющие однозначно определить предмет договора. Если эти данные в договоре купли продажи жилого помещения отсутствуют, то условие о недвижимом имуществе, подлежащем передаче, считается несогласованным сторонами, а договор считается незаключенным.

Договор купли продажи жилья должен предусматривать цену жилого помещения. Цена определяется соглашением сторон договора. При этом, если условие о цене не согласовано сторонами, договор купли продажи жилого помещения считается незаключенным. Следует обратить внимание на то, что при продаже жилого помещения с рассрочкой платежа в договоре должны быть указаны размеры платежей, порядок оплаты, сроки внесения платежей.

Еще одним существенным условием договора купли продажи жилья является перечисление лиц, имеющих право пользования квартирой, с указанием их прав на пользование продаваемым жилым помещением.

Помимо перечисленных существенных условий в договоре купли продажи жилого помещения необходимо также указывать следующие данные: вид права и реквизиты правоустанавливающего документа, на основании которого у продавца возникло это право (например, свидетельство о праве на наследство, свидетельство о праве собственности); ограничения прав продавца, обременения имущества арестами, залогами, правами третьих лиц или гарантии продавца об отсутствии таковых.

Необходимо учесть, что если оформляется договор купли продажа жилого помещения, в котором проживают находящиеся под опекой или попечительством члены семьи собственника жилого помещения либо оставшиеся без родительского попечения несовершеннолетние члены семьи собственника, если при этом затрагиваются права или охраняемые законом интересы указанных лиц, допускается только с согласия органа опеки и попечительства. Поэтому в этом случае потребуется письменное согласие органа опеки и попечительства.

Кроме того, необходимо приложить к договору купли продажи жилья нотариально удостоверенное согласие супруга на продажу жилья (если жилое помещение является совместной собственностью супругов), а также нотариально удостоверенное согласие супруга покупателя, если покупателем является один из супругов.

Передача недвижимости и принятие ее покупателем осуществляется по подписываемому сторонами передаточному акту. Однако стороны вправе включить в сам договор купли продажи жилого помещения положение о передаче жилого помещения, и с момента заключения договора купли продажи жилья недвижимость будет считаться переданной покупателю. Если предметом договора купли продажи жилого помещения является доля в праве общей собственности на жилой дом или квартиру, то передаточный акт составлять не требуется.

В соответствии со ст.433 ГК РФ, договор купли продажи жилого помещения считается заключенным с момента подписания его сторонами. Вместе с тем, право собственности на помещение официально сохраняется за продавцом до момента государственной регистрации перехода права собственности на жилое помещение, и покупатель еще не может распоряжаться приобретенным имуществом.

Несмотря на то, что право собственности в этот период сохраняется за продавцом, распоряжаться данным недвижимым имуществом продавец тоже не может, так как вследствие обязательства, возникшего в силу договора купли продажи жилого помещения, законным владельцем имущества уже является покупатель.

Договор купли продажи жилого помещения содержит приложения:

· График платежей;

· Кадастровый паспорт;

· Кадастровый паспорт земельного участка;

· Свидетельство о государственной регистрации права.

Договор купли продажи жилого помещения содержит сопутствующие документы:

· Акт приема-передачи недвижимости;

· Дополнительное соглашение;

· Протокол разногласий;

· Протокол согласования разногласий.