Тема 9. Ипотечное кредитование

Ипотека (от гр. – «залог», «заклад») – это обязательство, обеспечением которого является залог недвижимого имущества. Рассмотрим способы погашения ипотечного кредита.

В мировой практике применяются различные способы погашения ипотечных кредитов:

- с ежемесячными аннуитетными платежами;

- фиксированным погашением основной суммы долга;

- отсрочкой платежа по основному долгу.

В случае, если применяется аннуитетный способ погашения, то ежемесячные выплаты являются равными и рассчитываются с учетом процентного дохода по ссуде и возврата основного долга с применением формулы:

П = К * ,

где П – ежемесячный аннуитетный платеж;

i – процентная ставка по кредиту из расчета годовых;

К – сумма предоставленного кредита;

n – количество полных месяцев до погашения кредита.

Кредит с фиксированным погашением основной суммы долга предполагает равновеликие платежи по погашению кредита, начисление процентов в этом случае осуществляется на фактический остаток основной суммы долга:

П = К: 12n + i: 12 * (К - ),

где t – порядковый номер месяца в году.

Рассмотрим оценку рисков при ипотечном кредитовании.

Кредитный риск – опасность возникновения у кредитной организации убытков вследствие неисполнения, несвоевременного либо неполного исполнения должником финансовых обязательств в соответствии с условиями договора.

Ссуды классифицируются по пяти категориям качества в зависимости от оценки финансового состояния заемщика и обслуживания долга. Классификация кредита определяет расчетный резерв на возможные потери по ссудной задолженности:

- по первой категории качества – 0% от размера долга;

- по второй – от 1 до 20%;

- по третьей – от 21 до 50%;

- по четвертой – от 51 до 100%;

- по пятой – 100%.

Расчетный размер резерва может быть уменьшен в случае, если в качестве обеспечения выступает залог недвижимости. При этом должно быть соблюдено несколько требований, а именно:

- ликвидность предмета залога (наличие оснований считать, что предмет залога может быть реализован в срок до 180 календарных дней);

- надлежащее юридическое оформление предмета залога;

- страхование предмета залога в пользу кредитной организации в страховой компании, чье финансовое положение оценивается как хорошее.

Недвижимость, выступающая в качестве предмета залога, подлежит оценке независимым лицензированным оценщиком. Минимальный размер резерва по ссуде с учетом обеспечения определяется следующим образом:

Р = РР * (1 - ),

где Р- минимальный размер резерва;

РР - размер расчетного резерва;

k_i - коэффициент (индекс) категории качества обеспечения. Для недвижимости, которая относится к обеспечению II категории качества k_i (k₂) принимается равным 0,5;

Об_i - стоимость обеспечения (за вычетом дополнительных расходов кредитной организации, связанных с реализацией обеспечения);

С_р – величина основного долга по ссуде.

В случае ипотечного жилищного кредитования банк имеет возможность не оценивать ссуду по степени риска отдельно, а формировать портфели однородных кредитов. При этом существует только ограничение на размер кредита в портфеле однородных ссуд – каждый кредит в портфеле не должен превышать 0,5% собственного капитала банка.

Оценка кредитного риска по ипотечным жилищным кредитам, как правило, включает два этапа.

На первом этапе кредитор производит ускоренную оценку соответствия заемщика положениям кредитной политики банка. Основой такой оценки является анкета установленной формы, которая заполняется соискателем на кредит и включает такие параметры, как возраст заемщика, место его основной работы, непрерывный стаж, ежемесячный доход по основному месту работы заемщика и поручителя по ссуде (при его наличии), дополнительные источники дохода, количество иждивенцев, размер ежемесячных обязательных платежей, наличие и характер собственности, наличие накоплений для финансирования первоначального взноса на покупку недвижимости за счет собственных средств, иногда иную дополнительную информацию

На основе представленной и подтвержденной информации банк определяет максимальный размер кредита и категорию качества ссуды, а также размер резерва на возможные потери. Как правило, должны выполняться следующие основные параметры:

- размер первоначального взноса за счет собственных средств заемщика не должен быть менее 10% от стоимости приобретаемой недвижимости;

- залоговая стоимость недвижимости должна превышать сумму кредита не менее чем на 30%;

- размер ежемесячного платежа по кредиту не должен превышать 50% от совокупного ежемесячного дохода заемщика за вычетом суммы обязательных ежемесячных платежей. В качестве таких платежей учитываются налог на доходы физического лица и другие налоги, алименты, компенсация ущерба, погашение задолженности и уплата процентов по другим кредитам, обязательства по выданным поручительствам.

При определении срока кредита учитывается возраст заемщика. Как правило, кредит предоставляется на срок до достижения заемщиком пенсионного возраста. В противном случае требуется предоставление поручительства третьего лица.

Схематично максимальный размер кредита, исходя из уровня доходов заемщика, определяется следующим образом:

Р₁ = Д * R * t,

где Р₁ – максимальный размер кредита исходя из уровня доходов заемщика;

Д – среднемесячный доход заемщика за период оценки, за исключением всех обязательных платежей;

R – понижающий коэффициент, отражающий ежемесячную нагрузку заемщика по погашению кредита, устанавливается в размере 0,5-0,6;

t – срок кредитования в месяцах.

Максимальный размер кредита, исходя из стоимости обеспечения кредита, определяется следующим образом:

Р₂ = З * k,

где Р₂ – максимальный размер кредита, исходя из стоимости обеспечения кредита;

З – залоговая стоимость недвижимости, определенная с учетом ее текущей рыночной стоимости и ликвидности;

k – понижающий коэффициент, отражающий ожидания в части динамики рыночной стоимости недвижимости и уровень расходов, возникающих при обращении взыскания на предмет залога.

Согласно банковской практике, размер предоставляемого заемщику ипотечного кредита не должен превышать минимальную из названных выше расчетных величин (Р₁ и Р₂).

В качестве факторов риска, которые в обязательном порядке принимаются банком во внимание при принятии решения о кредитовании, можно выделить следующие:

- отсутствие стабильности в занятости – частую смену места работы;

- подтвержденная заработная плата заемщика превышает среднерыночный уровень по данной специальности;

- неблагоприятная кредитная история заемщика;

- сомнения банка в части ликвидности залога;

- возраст заемщика;

- отсутствие иных активов заемщика, отсутствие накоплений.

Риски кредитора:

1. Риск потери ликвидности – вероятность потерь, которая возникает в результате неспособности банка своевременно выполнить без финансовых потерь свои обязательства перед вкладчиками и прочими кредиторами, а также финансировать активные операции в соответствии с общей стратегией развития банка.

2. Процентный риск – вероятность финансовых потерь в результате изменения во времени уровня процентных ставок. Влияние данного вида риска отражается на уровне получаемых банком доходов, величине расходов и на стоимости его активов, обязательств и внебалансовых статей. Риск для кредитора состоит в следующем:

- заранее неизвестно, в какой момент времени будет осуществлено досрочное погашение кредита;

- рыночная процентная ставка в момент погашения может снизиться, и реинвестирование будет осуществляться по низким ставкам, что приведет к уменьшению процентной маржи.

Задача 1. В коммерческий банк, занимающийся ипотечным жилищным кредитованием, обратился заемщик в возрасте 30 лет с просьбой предоставить кредит на приобретение квартиры в жилом многоквартирном доме на срок 15 лет в сумме 1 млн. 500 тыс. руб. Средний ежемесячный доход заемщика – 50 тыс. руб. (после налогообложения), заемщик имеет двух иждивенцев, на содержание которых тратит по 7 тыс. руб. ежемесячно. Других обязательных ежемесячных платежей не имеет.

1. Определите, соответствует ли данный запрос требованиям коммерческих банков в части кредитного риска.

2. Укажите, в какой максимально возможной сумме банк сможет предоставить ипотечный кредит.

Задача 2. В коммерческий банк, занимающийся ипотечным жилищным кредитованием, обратился заемщик в возрасте 50 лет (мужчина) с просьбой предоставить кредит на приобретение квартиры в жилом многоквартирном доме на срок 20 лет в сумме 1 млн. 200 тыс. руб. Средний ежемесячный доход заемщика – 60 тыс. руб. (после налогообложения). Обязательные ежемесячные платежи составляют 5 тыс. руб.

1. Определите, соответствует ли данный запрос требованиям коммерческих банков в части кредитного риска.

2. Укажите, на каких условиях может быть предоставлен ипотечный кредит.

Задача 3. В коммерческий банк, занимающий ипотечным жилищным кредитованием, обратился заемщик с просьбой предоставить кредит на приобретение квартиры в жилом многоквартирном доме, залоговая стоимость квартиры определена коммерческим банком в размере 1 млн. 800 тыс. руб.

Определите, какой максимальный размер кредита, исходя из стоимости обеспечения, может быть предоставлен коммерческим банком

Задача 4. Коммерческий банк предоставил предприятию ипотечный кредит в сумме 40 млн. руб., кредит классифицирован по третьей категории качества. Размер формируемого резерва на возможные потери – 21%. Залоговая стоимость обеспечения – 65 млн. руб., недвижимость застрахована в соответствии с требованиями нормативных документов банка.

Определите, какой фактический размер резервов на возможные потери должен создать банк с учетом имеющегося обеспечения.